פסק דין 7760/12

השופט נ' סולברג:

1.        ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד מיום 5.7.2012 בה"פ 36495-01-10 (השופט י' שינמן), אשר במסגרתו התקבלה תובענת המשיבים 1-3, ונקבע כי יש לראות את אביהם המנוח כמי שהיה זכאי "להחזיק חוזה חכירה תקף למשק עזר" במושב מגוריו, וכי זכויות המנוח הנובעות מכך יועברו לידי יורשיו, הם המשיבים 1-3.  

רקע

2.        החל משנת 1956 ועד לאחרית ימיו, התגורר אביהם של המשיבים 1-3 (להלן: המנוח) בבית שנבנה על מגרש הידוע כגוש 5519, חלקה 31, מגרש 98 (להלן: המגרש) במושב בן זכאי (להלן: המושב). המקרקעין הללו מצויים בבעלות המדינה, וחל עליהם "חוזה משבצת", המשקף מערכת יחסים משפטית בין כמה גורמים: מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל), האָמוּן על ניהול הקרקע; הסוכנות היהודית (להלן: הסוכנות), שׂוכרת הקרקע, אשר פועלת כגורם מיישב; והמושב, בעל זכויות השימוש בקרקע, המעניק רשות למתיישבים להחזיק בשטחים מסויימים למטרות שונות (להלן: חוזה המשבצת). בעבר, נהוג היה להקצות מגרשים ל"בעלי מקצוע", אשר נועדו למגורי תושבים שאינם חקלאים, שמקצועותיהם היו נחוצים למושב, כגון רופא, מורה וכיוצא באלה. לבעלי מקצוע אלו ניתנה רשות שימוש אישית במקרקעין, שאינה ניתנת להעברה או להורשה. מנגד, מגרש שהוקצה כ"משק עזר", שימש בנוסף למגורים גם לעבודה חקלאית, ועבירוּתוֹ, כמו גם הורשתו, לא הוגבלו באופן נוקשה שכזה (ראו: גדעון ויתקון דיני מקרקעי ישראל כרך ב 988-986, 1180-1179 (מהדורה רביעית, תש"ע-2009) (להלן: ויתקון)).

3.        במהלך השנים צומצמו ההבחנות בין בעלי מקצוע לבין בעלי משקי-עזר. תחילת התהליך ביום 28.10.1986, שבו התקבלה במועצת המינהל החלטה 339 בעניין "הסדרת החכרת מגרשי מגורים בנויים במושבים" (להלן: החלטה 339). החלטה זו אִפשרה לבעלי מקצוע, בהתקיים תנאים מסויימים, לחתום עם המינהל על הסכמי חכירה מיטיבים, לרישום המגרשים על שמם. תוקפו של הסדר זה הוארך מעת לעת, תוך שינוי ועדכון תנאיו, לרבות בעניין גודל השטח המוחכר ושיעור דמי החכירה, עד לביטולו הסופי ביום 5.11.2003 (ויתקון, 1183-1180)).

4.        ביום 5.1.2009, התקבלה במועצת המינהל החלטה 1178 בעניין "משקי עזר" (להלן: החלטה 1178), וזו חלה "רק על מי שמחזיק או זכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר". מכוח החלטה 1178, הוּצאה הוראת אגף חקלאי 109 (להלן: הוראה 109), שמטרתה "לקבוע את כללי הטיפול בבעל זכויות במשק עזר ו/או למי שזכאי לחתום חוזה כזה". על-פי סעיף 3.1 להוראה 109 – "המינהל יפעל לחתום על חוזה חכירה למטרת משק עזר עם כל מחזיק בנכס... הזכאי לחוזה משק עזר". מכאן השאלות המרכזיות העולות בענייננו: האמנם זכאי היה המנוח להחזיק בחייו חוזה תקף למשק-עזר, כך ששומה היה על המינהל לפעול לשם חתימה על הסכם חכירה עמו? ואם כן, מהי החלטת המינהל אשר לפיה אמורים היו להיקבע תנאי ההתקשרות?  

עיקרי העובדות

5.        ביום 16.1.1983, הודיע המושב לסוכנות כי המנוח "גר בבית מקצועי... מתאריך 1956", וביקש "להחתים אותו על הסכם בעל מקצוע כנהוג". כשבוע לאחר מכן, החתים נציג הסוכנות את המנוח ורעייתו על"הסכם שכירות בעל מקצוע במושב".

6.        ביום 20.6.1986, פנה המושב לוועדה הבין-מוסדית לבניה חריגה במושבים (להלן: הוועדה), וביקש כי ביתו של המנוח יֵרשם במינהל, "ויהפך למשק עזר הרשום על [שמו]". כמו כן, ביקש המושב לאפשר את הרחבת ביתו של המנוח, מאחר ש"תנאי המגורים במצב הנוכחי הם בלתי נסבלים" (להלן: ההמלצה הראשונה). כחצי שנה לאחר מכן, ביום 31.12.1986, השיבה הוועדה למושב כי "החליטה להמליץ בפני [המינהל] להקצות את [המגרש] למשפחת [המנוח] בתנאים כפי שאושרו [בהחלטה 339]" (להלן: החלטת הוועדה). חלפו כשלושה חודשים, וביום 24.2.1987 פנה המושב אל הוועדה בשנית, בציינוֹ כי יש לראות את ההמלצה הראשונה "כהמלצה שלא קבלה אישור ועד ההנהלה והגופים המוסמכים ובשל התנגדותם של אלה – בוטלה" (להלן: מכתב הביטול). כעבור חודשיים, ביום 22.4.1987, פנה המנוח אל המושב, באלו המילים:

"לאחר פניות רבות במשך שנים ובעל-פה, אני שוב פונה אליכם בכתב בבקשה לאשר לי לבנות את ביתנו. מיותר לציין את המצב הקשה והצפיפות הידועים לכם, בהם נמצאת משפחתי – 45 מ"ר ל-5 נפשות.

כמו כן, ידוע לכם ש[הוועדה] אישרה לי בזמנו את החכרת המגרש כמו לכל יתר בעלי בית מקצוע במושב שכבר הספיקו לבנות. אי-אישורכם, מכל סיבה שהיא, ייצור הפליה לרעה לגבי, משום שאם מגרש במושב שייך למושב ולא לבעל המגרש, אז מדוע רק עלי חל חוק זה... אני מבקש... שבהחלטתכם תקבעו לי כמו יתר בעלי בית מקצוע ולא יותר.