פסק דין 624/13

השופט א' רובינשטיין:

א.             ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב – יפו (סגנית הנשיאה ד"ר ד' פלפל) בת"א 2650/06 מיום 6.12.12, בגדרו נעתר בית המשפט לבקשתו של המשיב 1 והורה על השבת הרישום בדירת המגורים שבמחלוקת על שמו. הפרשה עניינה מכירת דירתו של המשיב 1 על-ידי מתחזה למשיב 2, שמכר אותה כעבור זמן קצר למערערת 2 ובעלה המנוח (המערערת 1 היא בתה של המערערת 2). הערעור, רובו ככולו, מסב עצמו על קביעת בית המשפט קמא כי המערערות אינן זכאיות להגנתה של תקנת השוק במקרקעין המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן תקנת השוק אוהתקנה).

עיקרי העובדות והנפשות הפועלות

ב.             במוקד המחלוקת, עומדת דירת מגורים ברחוב אילת מספר 40 בעיר חולון (גוש 7132, חלקה 64 תת חלקה 6) (להלן הדירה או הנכס). ביום 27.1.99 נרשם המשיב 1 בלשכת רישום המקרקעין בעיר חולון כבעל הדירה לאחר שזכויותיה של אמו בדירה הועברו לו על-ידיה ללא תמורה. המשיב 1 נעדר רוב ימי השנה מדירתו עקב עיסוקיו, אך לאורך השנים נמנע מהשכרתה לאחרים, בשל ערכה הרגשי בעבורו כדירת הוריו.

ג.              ביום 18.1.04 הגיעו למשרדו של עו"ד יוסף סלטון אדם אשר נחזה להיות שלמה מינץ, קרי המשיב 1 (להלן המתחזה) ומרדכי בוהדנה (להלןבוהדנה), המשיב 2, בבקשה שיערוך ביניהם חוזה, אשר עניינו מכירת הדירה לבוהדנה בתמורה ל-87,000 דולר. הואיל ובמעמד החתימה הציג המתחזה תעודת זהות בלויה, ביקש עו"ד סלטון כי תוצג בפניו תעודה חדשה טרם תושלם העסקה; המתחזה יצא מן המשרד וחזר כעבור מספר שעות ובידו רשיון נהיגה. עו"ד סלטון מילא עוד באותו יום בקשה לרישום הערת אזהרה, וביום 22.1.04 נרשמה הערת אזהרה לטובת בוהדנה במרשם המקרקעין (להלן העסקה הראשונה).

ד.             ביום 28.1.04 שלח עו"ד סלטון מכתב לבוהדנה בבקשה להסדרת תשלום שכר הטרחה; ביום 26.2.04 שלח עו"ד סלטון מכתב נוסף בנושא זה לבוהדנה, וכן מכתב לשלמה מינץ. משלא נענה, פנה עו"ד סלטון, ביום 1.3.04, למשרד הפנים בבקשה לקבל את כתובתו המעודכנת של שלמה מינץ. בתשובת משרד הפנים, מיום 28.3.04, נמסר כי הכתובת של שלמה מינץ היא רחוב אילת 40 בעיר חולון. נוכח תשובה זו, פנה עו"ד סלטון בשנית למשרד הפנים ביום 29.3.04 בבקשה לקבל כתובת חלופית של שלמה מינץ ולחלופין ככל שנפטר ר"ל, תעודת פטירה.

ה.             חודש בלבד לאחר כריתת העסקה הראשונה, ביום 20.2.04, נחתם הסכם תיווך בלעדי בין בוהדנה למתווך הנדל"ן בורה שמאסיאב (להלן המתווך) למכירת הדירה. ביום 29.3.04 הציג המתווך למרדכי איסחקוב ושושנה קזייב (להלן הרוכשים) את הדירה; עוד באותו היום חתמו הרוכשים ובוהדנה על הסכם "זכרון דברים"; התמורה המוסכמת הועמדה על 97,500 דולר, ואף נקבע כי 50,000 דולר ישולמו במעמד החתימה על החוזה.

           ביום 30.3.04 הגיעו בוהדנה והרוכשים, בעצת המתווך, למשרדו של עו"ד מוטי בן חיל כדי לערוך חוזה מכירה. משנודע לעו"ד בן חיל כי לטובת בוהדנה רשומה הערת אזהרה בלבד במרשם, המליץ לרוכשים לשלם את התמורה לבוהדנה בתשלומים ולא כפי שהוסכם יום קודם לכן. הצדדים הסכימו ונקבעה פריסת התשלומים הבאה: 10,000 דולר ישולמו במעמד החתימה על החוזה, 20,000 דולר ישולמו לאחר שבוהדנה ישלים את רישום זכויות הבעלות על-שמו, יתרת הסכום (67,5000 דולר) תשולם לאחר שתימסר החזקה בדירה ויוצגו כלל האישורים והמסמכים הדרושים (להלן העסקה השניה). במעמד הצדדים התקשר עו"ד בן חיל לעו"ד סלטון, וזה הבטיח לו כי רישום הבעלות יושלם בשבועות הקרובים.