פסק דין 50696-10-13

בפני ערעור על החלטות ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מרכז (להלן "ועדת הערר"), מיום 5.8.13 ומיום 30.9.13, בהן נדחה ערר המערערת על הכרעת השמאי המכריע בקשר להשבחת המקרקעין הידועים כחלקה 243 בגוש 3934 והמצויים ברח' רוטשילד 45 בראשון לציון (להלן "המקרקעין").

לטענת המערערת, בהליך שהתקיים בפני השמאי המכריע, נפגעה זכות הטעון שלה ומטעם זה יש לבטל את החלטת השמאי המכריע ולהורות על מינוי שמאי מכריע אחר תחתיו.

הרקע העובדתי

1. נשוא השומה המכרעת מהווה מגרש עליו בנוי מרכז עסקים הכולל 4 קומות מסחריות (אחת מהן בקומת המרתף), 6 קומות חניה עילית, 3 קומות חלקיות המשמשות למשרדים וקומה טכנית. בעקבות מימוש זכויות חלקי (מכר) הוציאה המשיבה 1 (להלן "הוועדה המקומית") למערערת דרישה לתשלום היטל השבחה. היטל ההשבחה הרלוונטי מתייחס לתכנית רצ/2/36/7/1 שאושרה למתן תוקף ביום 5.11.02 (להלן "התכנית"). עיקר הוראות התכנית הם שינוי תכלית משטחי חניה לשטחי משרדים ללא תוספת קומות; העברת שטחים בין הקומות ללא שינוי בהיקף השטחים; ושינוי במספר מקומות החניה המוקצים לציבור.

2. המערערת הגישה שומה נגדית וטענה כי אינה חייבת בהיטל השבחה מאחר ולא ניתן לייחס לתכנית השבחה של המקרקעין בשל העלויות הגבוהות הכרוכות במימושה. הצדדים מינו את השמאי ניקי פרימו כשמאי מכריע במחלוקת שנפלה ביניהם.

3. על שומתו של השמאי המכריע הגישה המערערת ערר.

בהחלטת ועדת הערר מיום 5.8.13 (להלן "ההחלטה הראשונה") נקבע כי מרבית טענות המערערת הן טענות שמאיות מובהקות אשר ועדת הערר לא תתערב בהן. עוד נקבע כי בדיון, שהתקיים בפני ועדת הערר, טען ב"כ המערערת טענות שזכרן לא בא בכתב הערר לרבות טענות בדבר פגמים מנהליים והטענות, שהועלו במהלך הדיון, לא בוססו ולא נתמכו באסמכתאות רלוונטיות. ועדת הערר קיבלה את עמדת הועדה המקומית לפיה טענות לפגמים מנהליים היה צריך להעלות לפני השמאי המכריע, בהזדמנות הראשונה, ולמצער במועד הגשת הערר ב- 7/11. מאז הגשת הערר ועד לדיון בפני ועדת הערר חלפו כשנתיים ואף בפרק זמן זה לא מצאה המערערת לנכון להגיש בקשה לתיקון הערר ולפרט טענותיה שהועלו בדיון עצמו, ובכך מנעה מהוועדה המקומית את האפשרות להתכונן אליהן. עוד הוסיפה ועדת הערר וקבעה כי במהלך הדיון לא הוברר מה הסעד אותו מבקשת המערערת לקבל בגין הפגמים המנהליים הנטענים. לאור האמור מיקדה ועדת הערר את הדיון בשתי טענות אותן הגדירה כטענות שהן "לכאורה טענות לפגמים מהותיים בשומה המכרעת".

הטענה הראשונה התייחסה לכך שהשמאי המכריע הסתמך על אומדן שערך עבורו מהנדס ממשרדו (להלן "המהנדס רפאלין") ונטען כי האומדן אינו מפורט בשומה המכרעת, והוא (האומדן) לא הובא לידיעת הצדדים לתגובה.

הטענה השניה התייחסה לאי הכרת השמאי המכריע בפגיעה בשטחים הבנויים במהלך הבנייה כיוון שהכריע על סמך ביקור בנכס, שנערך על ידי צד ג'.

4. ועדת הערר קבעה כי המהנדס רפאלין שבקר בנכס אינו צד ג' אלא עובד מקצועי ממשרדו ומטעמו של השמאי המכריע ואין לפסול את שנעשה במקרה זה. ועדת הערר הפנתה לסעיף 8 לתקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בבקשה להכרעה בפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ) תשס"ט – 2008 (להלן "תקנות שמאי מכריע") המתיר לשמאי מכריע לבקר בנכס בלא נוכחות הצדדים.

ועדת הערר קבעה כי שמאי מכריע רשאי להיעזר בעריכת השומה, לרבות ביקור בנכס, בעובדים מקצועיים במשרדו. במיוחד אמורים הדברים, כמו במקרה שבפנינו, כשמדובר בעניינים הנדסיים ומי שנשלח למקום היה שמאי ומהנדס, ובהתחשב בעובדה כי לשמאי המכריע סמכות למנות מומחה מטעמו.

יחד עם זאת הוסיפה ועדת הערר וקבעה כי על אף שתקנה 8 לתקנות שמאי מכריע נוקטת בלשון "רשאי" טוב יעשו השמאים אם יערכו בעצמם ביקור בנכס נשוא השומה המכרעת, מאחר שגם התקינה השמאית וגם הפסיקה התייחסו אל ביקור השמאי המכריע בנכס כאל עניין מהותי בעריכת השומה.