פס"ד העוסק במדיניות רמי לגבי ניכוי מס תשומות בגין הוצאות פיתוח

זהו ערעור על החלטת מנהל מס ערך מוסף מיום 12.2.13, לפיה נדחתה השגת המערערת מיום 21.2.12 על שומת עסקאות מתאריך 21.12.11 במסגרתה חויבה המערערת במס עסקאות ע"ס 2,122,322 ₪ (קרן) בגין החזר הוצאות פיתוח הכוללות הוצאות שהושבו למערערת בתקופת הדיווח החל מדצמבר 2008 ועד אוקטובר 2011.

עיקר העובדות הצריכות לעניין

1. המערערת הינה חברה בע"מ הפועלת בתחום הנדל"ן, ורשומה במע"מ כעוסק מורשה.

2. בשנת 2006 השתתפה המערערת במכרז שפורסם על ידי מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל, להלן: ''המינהל'', או "רמ"י") לרכישת זכויות חכירה במגרשים לבנייה בישוב להבים (להלן: "המגרשים" ו''המכרז'', נספח א' לתצהיר מטעם המערערת).

3. על פי תנאי המכרז, לסכום המוצע על ידי היזם (המציע במכרז) יתווסף מע"מ כנגד חשבונית מס כדין של המינהל, הניתנת לקיזוז במסגרת עסקו של המציע. במכרז נקבע עוד כי בנוסף לסכום שיוצע עבור זכויות החכירה במגרשים, ישלם היזם למינהל באמצעות חברת מבני תעשיה בע"מ (להלן: "מבני תעשיה'') את הוצאות הפיתוח של המגרשים בהם זכה, כולל מע"מ, בתוך 50 יום ממועד קביעת היזם כזוכה (להלן: ''הוצאות הפיתוח'').

4. הצעת המערערת לרכישת זכויות חכירה ב-70 מגרשים זכתה במכרז. בעקבות הזכייה נחתמו בין המערערת לבין המינהל חוזי חכירה מהוונים זהים ונפרדים ביחס לכל אחד מהמגרשים.

5. בהתאם להוראות המכרז, ביום 8.5.07 חתמה המערערת על הסכם עם מבני תעשיה (נספח ג' לתצהיר מטעם המערערת), לפיו מבני תעשיה תבצע במגרשים את עבודות הפיתוח. המערערת שילמה למבני תעשיה את התמורה בגין עבודות הפיתוח, כולל מע"מ, וקיבלה קבלה ממבני תעשיה. בהתאם, המערערת לא ניכתה את המע"מ הכלול בתמורה ששולמה למבני תעשיה כמס תשומות. לטענת המערערת, נוכח ביצוע תשלומים אלו הייתה המערערת פטורה מתשלום אגרות והיטלי פיתוח לרשות המקומית בגין המגרשים.

6. החל משנת 2008 מכרה המערערת לרוכשים שונים את זכויות החכירה במספר מגרשים, בלא שבוצעה בהם, לטענת המערערת, בנייה כלשהי ובטרם בוצעו בהם עבודות הפיתוח.

7. בהסכמי המכר שנחתמו בין רוכשי המגרשים לבין המערערת, הפרידה המערערת מן התמורה המשולמת בגין רכישת זכויות החכירה במגרש את רכיב הוצאות הפיתוח וכן את המקדמה ששילמה המערערת למבני תעשיה עבור חיבור לחברת החשמל, כך שסוכם כי בנפרד מהתמורה המשולמת בגין רכישת זכויות החכירה במגרש ישיב הרוכש למערערת את ההוצאות ששילמה למבני תעשיה בגין עבודות הפיתוח שנגבו על ידי מבני תעשיה בגין המגרש שנמכר ובגין מקדמת חיבור לחברת החשמל. מאחר ולטענת המערערת החזר ההוצאות לא מהווה חלק מהתמורה בגין מכירת הזכויות במגרשים ואינו מהווה עסקה החייבת במע"מ, לא גבתה המערערת מהרוכשים מע"מ על סכום החזר ההוצאות, ולא שילמה מס עסקאות בגין סכומים אלו.