פס"ד בערר נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז בנושא פטור ממס שבח

יו"ר הוועדה, השופט בנימין ארנון:

עניינו של ערר זה בשאלה האם יש להחיל את הפטור ממס שבח הקבוע בסעיף 6 בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א – 2011 על עסקאות קומבינציה מסוג מכר חלקי שבוצעו על פי תוכנית תמ"א 38/2.

1. רקע עובדתי
2. העוררים הינם בעלי "דירת מגורים מזכה" כמשמעות מונח זה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק") (העורר 1 הינו בעלים של "דירת מגורים מזכה" בבניין שברח' הרבי מרוז'ין 9 ר"ג; והעוררים 3-2 הינם בעלים של "דירת מגורים מזכה" בבניין שברח' פנקס 14 ר"ג). הדירות הינן חלק מבניינים ישנים שנבנו בשנות ה- 60, אינן כוללות ממ"דים, אינן מחוזקות מפני רעידות אדמה, וחלות לגביהן הוראות תמ"א 38/2 (להלן: "הדירות" ו- "הבניינים" בהתאמה).
3. במהלך שנת 2012, בתקופת חלותו של חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א – 2011 (להלן: "הוראת השעה"), חתמו העוררים יחד עם יתר שכניהם לבניינים על הסכמי מכר חלקי של המקרקעין עליהן בנויים הבניינים לשם ביצוע פרויקט תמ"א 38/2 (נספחים ה' ו-ו' לכתב הערר). הסכמי מכר אלה נחתמו בין כל הדיירים בכל אחד מהבניינים לבין היזם שנבחר לביצוע עבודות הבניה. הסכמים אלה התבססו על העקרונות הבאים:

         א.         בעלי הדירות מוכרים ליזם חלק מזכויותיהם במקרקעין ובתמורה לכך הם אמורים לקבל מהיזם שירותי בניה עבור בניית דירה חדשה על יתרת הזכויות במקרקעין שנותרו בבעלותם (וכן תמורות נוספות);

         ב.         היזם יהרוס את הבניינים הקיימים ויבנה בניינים חדשים במקומם;

          ג.          הבניינים החדשים יכללו מספר דירות הגדול פי 3 ממספר הדירות בבניינים הקיימים. הבניינים החדשים ייבנו על פי תקני בניה חדשים ויכללו ממ"דים;

         ד.         כל אחד מבעלי הדירות יישאר בעלים של דירה אחת (חדשה) בבניינים החדשים, ואילו יתרת הדירות החדשות תהיינה שייכות ליזם.

3. העוררים ביקשו פטור ממס שבח על פי סעיף 6 בהוראת שעה בגין העסקאות שביצעו – אך בקשתם נדחתה על ידי המשיב בטענה שאין הם זכאים לפטור מאחר שהם לא מכרו את מלוא זכויותיהם בדירות מגוריהם.

1. טענות הצדדים

א.         טענות העוררים

א (1) הרחבת חזית אסורה של המשיב

4. לטענת העוררים, שתיים מבין טענותיו של המשיב הינן טענות חדשות שלא הופיעו בנימוקי השומה או בנימוקי ההשגה, ולפיכך יש לדחותן בשל הרחבת חזית אסורה:

א.      טענת המשיב לפיה אין להכיר בדירותיהם של העוררים כ"דירות מגורים מזכות" בשל העובדה שהן חלק מבניינים המיועדים להריסה. העוררים מדגישים כי טענה זו הינה עובדתית (פלוגתא מס' 1 ברשימת הפלוגתאות מטעם המשיב מיום 10.2.14);

ב.      טענת המשיב לפיה גם אם ייקבע כי במסגרת העסקאות נושא הערר נמכרו מלוא זכויותיהם של העוררים בדירותיהם עדיין אין הם זכאים לקבל פטור ממס שבח לפי סעיף 6(א) להוראת השעה (פלוגתא מס' 3 ברשימת הפלוגתאות מטעם המשיב מיום 10.2.14);