פס"ד בוועדת הערר לתכנון ובנייה

פתח דבר

1. לפניי עתירה כנגד החלטת וועדת הערר לתכנון ובנייה של מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") מיום 1.2.2016 בערר שהוגש על ידי העותרת כנגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברעננה (להלן: "הוועדה המקומית") בהתייחס לבקשה שעניינה חיזוק הבניין ברח' אנילביץ 13-15 ברעננה (להלן: "הבניין") מכוח תמ"א 38.

בקשת העותרת לקבלת הקלה בדמות סטייה מקו הבניין לשם הקמת ממ"דים, אושרה אך באופן חלקי, ועל כך מלינה העותרת.

רקע והליכים קודמים

2. ביום 2.6.2014 הגישה העותרת בקשה למתן היתר בניה לחיזוק הבניין לפי הוראות תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה). במסגרת הבקשה להיתר, ביקשה העותרת לממש את הזכויות המוקנות על פי תמ"א 38 ולהוסיף 2.5 קומות על 3 הקומות הקיימות בהיתר, להוסיף 10 יחידות דיור ל-12 הקיימות, להוסיף ממ"ד ומרפסת ליחידות הדיור הקיימות וכן להכשיר מקומות חניה לדירות החדשות.

אשר לסוגיה העומדת בלב העתירה דנן, ביקשה העותרת לקבל הקלה מקו בניין, כך שיאושר קו בניין צפוני של 1 מ' כלפי הרחוב, זאת לשם הקמת הממ"דים באופן שיאפשר לדיירים ליהנות מתוספת חדר בגודל של כ-9 מ"ר נטו.

3. ביום 16.11.2014 ניתנה החלטה על ידי הוועדה המקומית ולפיה בקשת העותרת לקבלת היתר אושרה עקרונית, אלא שההיתר הותנה בצמצום רוחב הממ"דים בחזית הצפונית ל-1.80 מ', על מנת ליצור מרווח גדול יותר בין הבניין לרחוב, כך שקו הבניין ביחס לממ"דים הפנימיים יעמוד על 1.75 מ', בעוד שלגבי יתר הממ"דים יוותר קו בניין של 2 מ'.
4. כנגד החלטתה האמורה של הועדה המקומית עתרה העותרת לבית המשפט המחוזי (עת"מ 33978-12-14). ביום 15.4.2015 ניתן על ידי בית המשפט (כבוד השופט צ' דותן) פסק דין הדוחה את העתירה בשל אי מיצוי הליכים, מאחר שהעותרת לא הגישה ערר על החלטת הועדה המקומית בפני וועדת הערר.
5. בהתאם לכך הגישה העותרת ערר על החלטת הוועדה המקומית לוועדת הערר שמספרו 221/15/41.
6. ביום 28.7.2015 התקיים דיון בוועדת הערר במסגרתו ניתנה החלטת ביניים לפיה הוועדה המקומית תתבקש להבהיר את החריגה ממדיניותה, שלא לאשר הבלטת ממ"דים בחזית הבניין מעבר ל-2 מ'.

ביום 4.8.2015 הגישה הוועדה המקומית את תגובתה והבהירה כי על פי הנחיות פיקוד העורף, ממ"ד אינו נדרש בהכרח להיות בגודל 9 מ"ר וניתן לאשר אף ממ"ד ברוחב של 1.60 מ' וכי החלטתה נועדה לאפשר לעותרת גמישות תכנונית בכך שרוחב הממ"ד יוקטן ל-1.80 מ' באופן שבו קו הבניין הקדמי יעמוד על 1.75 מ' ובשטח של כ-6 עד 6.5 מ"ר. זאת ביחס לממ"דים הפנימיים, בעוד שלגבי הממ"דים החיצוניים, המצויים בצדי הבניין, יישמר קו בניין של 2 מ' כאשר רוחב הממ"ד יהא 2.28 מ'. הועדה המקומית הדגישה כי כפועל יוצא מכך בשתי פינות הבניין יישמר קו בניין של 2 מ' כלפי הרחוב וכי רק בחלק הפנימי, בשני מוקדים בלבד, תהא חריגה של 25 ס"מ מקו הבניין, כאשר פתרון זה נתפש בעיניה כצודק בהתייחס לבניין הספציפי, שכבר במצבו הנוכחי חריג ובולט כלפי הרחוב.

7. ביום 1.2.2016 ניתנה החלטת ועדת הערר הדוחה את הערר. ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי שטחי הממ"דים שאישרה הוועדה המקומית בהחלטתה ענו על דרישות המינימום הקבועות בתקנות וכי החלטת הוועדה המקומית שלא לחרוג מקו בניין של 2 מ' קדמי לחזית הרחוב, למעט באופן נקודתי ביחס לשני הממ"דים הפנימיים - אינה מצדיקה התערבות, מה גם שהרוחב המינימלי שניתן לאשר ממ"ד הוא 1.60 ולא 1.80.

ועדת הערר אף הבהירה כי הבניין בו עסקנן נבנה בהבלטה לכיוון מזרח וצפון – הצד בו מתוכננים הממ"דים, ביחס לחלקות הגובלות ותוואי הרחוב בחזית, כך שכל חריגה נוספת רק "תעצים את הבלטתו ואת חריגותו ביחס לסביבה הקרובה".

טענות הצדדים

8. בפתח הדברים אעיר כי במסגרת החלטתי מיום 23.11.2017, ניתנה לעותרת ולמשיבות זכות להשלמת טיעון, וזאת על מנת שבפני בית המשפט תעמוד תמונה מלאה אודות המחלוקת בין הצדדים. טענות הצדדים המפורטות להלן, כוללות, אם כן, את מכלול הטענות שהועלו על ידי הצדדים במסגרת העתירה דנן.

טענות העותרת בתמצית

9. בהחלטותיהן של הועדה המקומית ושל ועדת הערר לא הובהר ההבדל בין הממ"דים הפנימיים, לגביהם אושרה הנסיגה המבוקשת, לבין הממ"דים החיצוניים לגביהם לא אושרה הנסיגה המבוקשת.
10. הוראות התקנות קובעות כי לא תינתן הקלה בשטח הממ"ד המינימלי הנדרש על פי חוק, אלא בהתקיים נסיבות חריגות ולפיהן אין אפשרות לבנות ממ"ד תקין. כאשר ניתן להקים ממ"ד בגודל הקבוע בתקנות, אין לפיקוד העורף שיקול דעת לאשר הקלה בגודל הממ"ד.