פלונית נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב

לפני בקשה לביטול צו הריסה מנהלי שמספרו 1735 – 2021, שנחתם בתאריך 12/01/2022 ע"י אדריכל אודי כרמלי.( להלן: "הצו")

הצו ניתן כנגד " קונסטרוקציית עמודים וקורת ממתכת ומעל כיסוי גג אטום העשוי מחומרים שונים. על פי הצו ההריסה נעשתה בין 21.10.2021 ל- 3.11.2021 . הבנייה ממוקמת במרווח הקידמי של הבית בחזית לרחוב.

מדובר על פי הצו במבנה שמידותיו 37.5 מ"ר, על בסיס מדידה פוטוגרומטרי.

כתובת הנכס בה אותרה הבנייה רחוב xxx ( גו"ח 55/7377).

המבקשת בבקשתה לביטול הצו ציינה שמדובר בגגון בצמוד למבנה בו היא גרה , בו מיקמה מייבש כביסה וארון בגדים של ילדיה מפאת חוסר מקום בביתה.

יצויין שמדובר באם ל- 14 ילדים אשר על פי טענתה בבית המשפט גרה בדירת שניים וחצי חדרים.

ב"כ המשיבה בתגובתה לבקשה מדגישה שמדובר בבניה חדשה , מדובר בקונסטרוקציה של עמודים וקורות ממתכת שמעליה כיסוי גג אטום, וחוזרת על האמור בצו לפיו הבנייה היא במרווח הקדמי של הבית בחזית לרחוב.

הדיון במקרה זה נדחה מספר פעמים בשל רצונה של המבקשת להיות מיוצגת בהליך. המבקשת פנתה למרכז לסיוע משפטי תל אביב . המבקשת הבהירה שהונחתה על ידי המרכז לסיוע משפטי לבקש הפנייה לסנגוריה הציבורית.

הפניתי את ענינה של המבקשת לסנגוריה הציבורית וביקשתי שיישקל מינוי עו"ד מטעמה.

נעניתי בתאריך 8/12/2022 על ידי הסנגוריה הציבורית בהודעה לפיה לא מדובר בהליך פלילי ולכן היא אינה מוסמכת למנות סניגור ציבורי למבקשת בהליך זה.

בתאריך 22/3/2023 נשמעו הטיעונים בבקשה.

בדיון הצטרף למבקשת מר רוני חן, מתנדב במחלקת הרווחה, המלווה את המבקשת ומשפחתה .

מר חן מסר שהוא מכיר את המשפחה מזה 4 שנים. לדבריו הבנייה המדוברת, אותה כינה סככה , עומדת על תילה זה מספר שנים, כל שנעשה הוא החלפת הגג השקוף לגג כהה.

מדובר לדבריו במשפחה בת 14 ילדים כאשר בעלה של המבקשת אינו גר בנכס בשל הסתבכות כלכלית. לדבריו הסככה משמשת ל 14 ילקוטים, 14 זוגות נעליים, ומספר אופניים ומכונת כביסה. מדבריו עולה המצוקה הקשה עימה מתמודדת המבקשת בכבוד.

כמוכן בדיון נכח בנה של המבקשת שביקש להציג תמונה אותה צילם מתוך הבית כלפי חוץ. בתמונה מונצח אחיו הקטן בעגלה , ולדבריו ממנה ניתן ללמוד את דבר קיומו של המבנה, עוד לפני מועד הבנייה המיוחס בצו.

המבקשת הדגישה שהיא אם ל-14 ילדים , אין לה מקום בבית לדברים של הילדים , ולכן שמה את הדברים מתחת לגגון .

ב"כ המשיבה הדגיש טעמיו מדוע הבניה אינה חוסה בתקנות הפטור:

א.הבנייה היא בחזית לרחוב.

ב.צריכה להיות נסיגה של 2 מטר מהקו הקידמי.

ג.צריכה להיות נסיגה של 1.5. מטר מקו גבול המגרש הצידי.

ד.גגון לא יכול להישען על עמודים.

ה.רוחבו של גגון על פי ההנחיות המרחביות לא יעלה על כפל שטח הדלת החוצה.

הצדדים לא ביקשו לקבוע התיק לשמיעת ראיות וביקשו שהחלטה תינתן על בסיס הטענות שהושמעו.

דיון והכרעה

וידוי ( קטן)

מצוקתה של המבקשת העולה מהבקשה והדיון נגעה לליבי. מדובר באם ל 14 ילדים שעושה כל מאמץ לגדלם . אין מחלוקת שהיא מתגוררת בדירה 2.5 חדרים וברורה לכול מצוקת המקום ומצוקת בני המשפחה.

כמוכן שמעתי את דבריו של מר רוני חן על הסיוע שניתן מלשכת הרווחה למבקשת.

המבקשת לא מיוצגת ולכן בהחלטתי זו בחנתי בחון היטב את טענות ב"כ המשיבה בנוגע לפסול שבבנייה.

אציין שתחושת חוסר הנוחות שאוחזת בי כאשר דן אני כעת בשאלת טיב הבנייה שבפני, הובילה אותי לדקדק בטענות ב"כ המשיבה בדבר עילות הפסול שבבניה המצדיקות צו הריסה מנהלי.

אציין כבר עתה שהחלטתי לקבל את הבקשה לביטול צו ההריסה המנהלי.

לגופו של צו..

כדי להמחיש במה דן צו ההריסה המנהלי אציג כעת את הבנייה המדוברת:

זהו ביתה של המבקשת וזוהי ה"סככה"נשואת הצו.

ניתן לראות בתמונה שהגג הלבן העליון מחובר לחזית הבית. כמוכן ניתן לראות שחזית הגגון נשענת על שני עמודים. האחד עמוד קצר הנשען על חומה המפרידה בין בית המבקשת לבית שכן והעמוד השני ניצב על שביל הכניסה סמוך לגדר פח גליל המהווה הפרדה עם הנכס השכן.

בתמונה ניתן להבחין ב"ערמת אופניים" ובארון בגדים.

אין מחלוקת שהבנייה נמצאת  במרווח הקדמי הפונה לרחוב אולם קשה להבין מהתמונות ומהצו מהו הקו המגרש הקדמי . אני למד  מהתמונה שקיימת נסיגה משמעותית מקו הקדמי , זאת ניתן לראות משתי החומות התוחמות את שביל הכניסה לבית משני צדדיו.

כעת אבחון את טענות ב"כ המשיבה בדבר הפגמים בבניה.

האם גגון הנשען על עמודים אינו נכלל בתקנות הפטור? קרי גגון הנשען על עמודים הופך להיות קונסטרוקציה ולכן איננו " גגון"?

אני סבור שיש להשיב לשאלה זו בשלילה.

תקנות התכנון והבנייה ( עבודות ומבנים הפטורים מהיתר ) תשע"ד – 2014 ( להלן : "תקנות הפטור") מגדירות גגון בסעיף 11.

הדרישות מגגון, על פי תקנות הפטור בסעיף 11(א), הן שהוא לא יבלוט מקיר המבנה יותר משני מטרים ושיבנה מחומרים קלים.

לא מצאתי בתקנות הפטור הוראה האוסרת העמדת הגגון על עמודים.

אולם ברור שסעיף 2 לתקנות הפטור מחיל תנאים נוספים כדי לזכות באפשרות לחסות בתקנות הפטור.

אני מוצא ששני התנאים הרלבנטים שיש לבחון כעת הם האם הבנייה בוצעה באופן המפורט בתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר , תנאיו ואגרות) ,תש"ל -1970 ( להלן : " התוספת השנייה") ( סעיף 2(3) בתקנות הפטור ) והאם הבנייה מתאימה לתכנית ולהנחיות המרחביות החלות במקום ( סעיף 2(4)).

עיינתי בתוספת השנייה. מדובר בהנחיות המכתיבות את שיקול הוועדה המקומית בעת שנדרשת להחלטה בבקשה לבנייה בהיתר.

עיינתי בסעיף 4.03 לתוספת השנייה . ככל שנוגע להצבת גגון על עמודים מפנה לסעיף 4.07 לתוספת השנייה הקובעת שלא תותר הקמת עמודים מחוץ לקו בניין אלא אם כן מתקיים בעמוד או בתמיכה האמור בטור ה' בטבלה. טור ה' בטבלה דן בגובה מנמלי ממדרכה או מפני קרקע.

משמע קיימת אפשרות ,בתנאים הנדרשים, שגגון שמתבקש בענינו היתר ,ישען על עמודים.

מכאן אני מסיק שקיימת אפשרות שגגון יכלול רכיב של עמודים הנושאים אותו. זו מסקנה שלטעמי מתבקשת גם מהטעם שעל פי תקנות הפטור הגגון יכול לבלוט עד 2 מטרים מהמבנה ודומה שבליטה שכזו מאפשרת תמיכת הגגון בשני עמודים בצידיו לצורך הבטחת יציבותו.

מעבר לכך אני סבור שגם הפסיקה נגעה בנושא זה .

אני מפנה לעתפ"ב (באר שבע) 8709-01-20 ועדה מקומית לתכנון ובניה באר שבע נ' צבי גנות.

בהליך זה נדונו מספר רכיבי בנייה. אולם אבקש להתמקד ברכיב הבנייה השני שנדון הפרגולה ( שנבנתה בהיתר) ושעליה הונח גגון. בית המשפט המחוזי דחה את ערעור המדינה בנוגע לרכיב זה. אני מפנה לסעיף 64 בפסק הדין שעוסק ברכיב זה. מתוארת בו פרגולת בטון חוקית אשר הוסף לה קירוי מפאנל מבודד. בית המשפט לא מצא שהישענות הגגון על פרגולה קיימת שוללת אפשרות שמדובר בגגון. בית המשפט התמקד בשאלת הבליטה מעבר לשני מטרים ומצא שבנסיבות המקרה הפאנל המבודד שהונח מעל פרגולת בטון הוא בגדר גגון. מסקנתי היא שאם גגון יכול להישען על פרגולת בטון, והדבר אינו מונע הגדרתו כ"גגון" למרות שתקנות הפטור קובעות שיבנה מחומרים קלים, אז מדוע שיימצא פסול בהצבת הגגון על שני עמודים?

ככל שנוגע להנחיות המרחביות הנוגעות ( תכנון ועיצוב הבניין) אני מעיין בסעיף 3.19 שאינו כולל איסור על העמדת גגון על עמודים.

אשר על כן אני מסיק שהעמדת גגון על שני עמודים קדמיים לתמיכה אינה שוללת את הגדרתו כגגון .

דרישת הנסיגה מגבולות המגרש.

ב"כ המשיבה טוען שיש צורך בנסיגה של 1.5 מטר מקו המגרש הצידי.

תקנות הפטור אינן כוללות דרישה שכזו.

אני סבור שגם סעיף 4.03 בתוספת השנייה ( שורה 5 ) אינו מפרט דרישה שכזו.

אני מודע לאמור בתקנה 4.08 בתת סעיף 2 אך אני סבור שמודבר בדרישה לקו בניין צדי או אחורי. במקרה שלפנינו מדובר בקו בניין קדמי , הרי הבנייה פונה לחזית, והמבנה עצמו תחום בין שני מבנים אחרים. אני סבור שכאשר מדובר בחזית קדמית דרישה זו אינה חלה. בטור ד' בתקנה 4.03 מצויין שהמרחק האופקי המינימלי בין אבן שפת המדרכה לבין קצה הבליטה יהיה 0.6. מטר. עיון בתמונה לעייל מלמד לטעמי שהמבקשת עמדה בתנאי זה.

ככל שנוגע להנחיות המרחביות עיינתי בסעיף 3.19. אומנם בסעיף 3.19 (ג) מופיעה הדרישה על שמירת מרווח בנייה של 1.5. מטר מגבולות המגרש, אך בתת סעיף (ה) (2) מצויין שכאשר אין בתוכניות המאושרות הוראת בינוי לגגון וכאשר מדובר בבית חד משפחתי יש לשמור על מרווח של שני מטר לפחות בין הגגון לבין גבול המגרש הקדמי.

עיון בתמונות מלמד לטעמי שמדובר בבית חד משפחתי ( מרובה נפשות) ולכן סעיף ה(2) הוא התקף לעניינו. לא מדובר ב"חצר" כמפורט בסעיף ה(1) ולא מדובר ב"גג" כמפורט בסעיף ה(3). לכן להבנתי נדרשת רק נסיגה של שני מטר מגבול מגרש קדמי ואני מתקשה לראות בתמונה שהוצגה שתנאי זה אינו מתקיים.

שאלת גודלו ושטחו של הגגון 

תקנות הפטור קובעות בסעיף 11א(1) שהגגון לא יבלוט מקיר המבנה יותר משני מטרים וכמוכן נקבע בסעיף 11(ד) שעל גגון ששטחו מעל 20 מ"ר יש להעביר הודעה ערוכה על פי הטופס הנדרש לרשות הרישוי תוך 45 ימים מיום ביצוע העבודה.

לעניין זה אציין ראשית שגודלו של הגגון הוערך על פי הצו על בסיס הצילום הפוטוגרומטרי "כי לא הייתה אפשרות לבצע מדידה פיזית בשטח". על פי דוח הביקורת מדובר בגגון שאורכו 5 מטרים בקרוב והוא בולט מחזית המבנה כ7.5 מטרים.

אני מתקשה להבין מה היה הקושי שמנע ממפקח הבנייה מלבצע מדידה מדויקת . הרי מדידה מדויקת, הייתה נותנת תמונה מלאה לבית המשפט לגבי מימדי הבליטה מהקיר ושטח הגגון.

לא מופיע בדוח שהמבקשת מנעה ממנו מלבצע המדידה. דומה שהמשיבה הסתפקה במדידה הפוטוגרומטרית ובצילום הגגון מהרחוב לצורך הוצאת הצו.

עיון בתמונות מעלה ספק לגבי שטח הגגון . אני בוחן התמונה וניתן לראות שהגגון משתרע על כל חזית הכניסה לבית. מדידה בסרגל מלמדת שרוחב פתח הכניסה הוא כ-1.5 ס"מ ורוחב החזית כולה הוא כ-7 ס"מ. משמע גם אם אצא מנקודת הנחה שרוחב דלת הכניסה הוא 90 ס"מ הרי כל רוחב החזית לא עולה ,בהערכה גסה , מעל 4 מטרים.

ככל שנוגע לבליטה מחזית המבנה אני מתקשה לראות בתמונה שמדובר בבליטה שאורכה 7.5 מטרים.

המתבונן יראה שקשה לומר שגודלה של הבליטה עולה על שלושה מטרים.

לכן להערכתי ניתן להתרשם שספק אם שטח הגגון עולה על 20מ"ר ודורש דיווח.

לעניין היקף הבליטה מהחזית אני סבור שבהיעדר מדידה מדוייקת על מפקח הרשות יש קושי לקבוע ,על פי התמונה שהוצגה לי , ממצא שמדובר בבליטה שגדולה מ- 2 מטרים.

לכן אני סבור שספק בעיני אם הגגון בשטחו ובמידת הבליטה מהקיר עומד בניגוד לתקנות הפטור.

מעבר לכך אני סבור שבנסיבות מקרה זה היה ראוי לבצע מדידה של ממש לגגון בטרם הוצאת הצו. ייתכן שאם המדידה בפועל הייתה מגלה שמדובר בשטח קטן בהרבה מזה שנמדד בצילום או שהבליטה מקיר המבנה איננה בשיעור שהוסק מהצילום ,ייתכן והדבר היה מקרין על שיקול דעתו של חותם הצו , בשעה שהיה בוחן אם יש מקום לאכוף בנסיבות מקרה זה בצו מנהלי.

ככל שנוגע להנחייה המרחבית הקובעת שגודל הגגון לא יעלה על כפל פתח היציאה ( הוראת סעיף 3.19 (ב) ) אציין שבחזית ניתן לראות שממוקמים דלת יציאה שלצידה חלון. אני מתקשה להסיק שגגון ניתן לבנות אך ורק מעל דלת כניסה ולא ניתן לבנות מעל חלון. לכן בחישוב גודלו של הגגון יש לקחת בחשבון גם את החלון מתחתיו הועמד. לכן אני מתקשה לקבוע שהגגון סותר לעניין זה את ההנחייה המרחבית.

אציין שגם עיון בהנחיות התוספת השנייה אינו מוביל למסקנה חד משמעית שגגון ניתן להציב אך ורק מעל דלת הכניסה למבנה. מפנה שוב לשורה 5 בטבלה המפרטת בתקנה 4.03 . ולתקנה 4.08.

אציין שלגישתי ההנחיות המרחביות אמורות להנגיש לאזרח מהן המגבלות המוטלות עליו מכוח הדין ומכוח ההנחיות שמכתיבה הרשות. כאשר ההנחיות אינן אוסרות בניית גגון מעל חלון, ומסתפקות אך ורק בגודלו של גגון מעל דלת יציאה , הדבר מעורר קושי של ממש. קושי שבו יכולים להיתקל גם משפטניים הנדרשים לפרשנות הסעיפים...

אציין שלא העמקתי בשאלת מועד הבנייה, כי לטעמי גם אם אצא מנקודת הנחה שמדובר בבניה חדשה הרי אני סבור שמדובר בבניה מותרת על פי תקנות. אולם גם אם אאמץ את עמדת המבקשת הנתמכת בדברי מר רוני חן, לפיה העמודים עליהם נשען הגגון ניצבים כך כבר שנים וכל שהוחלף הוא גגון שקוף בגגון אטום, הרי ברור שהמבקשת לא הצביעה לפני שהמבנה המקורי נבנה על פי היתר וכל שנעשה הוא החלפת רכיב ברכיב – פעולה שלכאורה פטורה מבקשת היתר.

סיכום

בהחלטתי זו פירטתי מדוע מוצא אני שהבנייה נשוא הצו היא בנייה מותרת ולכן לא ניתן לאכוף כנגד המבקשת בצו הריסה מנהלי.

כפי שציינתי בתחילת פרק ההכרעה אני מודע לכך שבחירתי בפירוש המקל עם המבקשת בתקנות הפטור, בהנחיות המרחביות ,ובתוספת השנייה נובעים מתחושת חוסר הנוחות האוחזת בי בעת נדרש אני לאשר ביצוע צו הריסה מנהלי כנגד גגון קטן ממדים שנועד לפטור מצוקת מקום קשה איתה מתמודדת המבקשת מדי יום.

בשולי הדברים אומר שאם עומדת המשיבה לבחון בשל הבנייה בנקיטה בהליך פלילי אבקש שתבחן ראשית בקפידה את ראיותיה ומעבר לכך שתיתן את הדעת לעניין הציבורי בניהול הליך פלילי בעניינה של המבקשת לאור נסיבותיה הקשות.

שמעתי את דברי ב"כ המשיבה לפיהם קיים חשש שגגון זה, המותקן על קונסטרוקציה , יהפוך ברבות הימים לחדרון חדש . אני מבין חשש זה אך ברור שהליך זה ימנע מהמבקשת לנסות ולפעול באופן זה כאשר ברור שאם תנסה לעשות כן , ניתן יהיה לפעול כנגדה בסעדים המפורטים בחוק התכנון והבנייה.

ניתן במעמד הצדדים.

ערעור כמפורט בדין.

ניתנה היום, ו' אייר תשפ"ג, 27 אפריל 2023, בהעדר הצדדים.