פירוק של חברת "גוש-חלקה" על דרך של רישום בית משותף

טוב שכן קרוב מאח רחוק (משלי כ"ז י'.

החשיבות של יחסי שכנות טובים נזכרת גם בדברי חכמי המשנה: "אמר להם [רבן יוחנן בן זכאי]: צאו וראו איזו היא דרך טובה שידבק בה האדם... רבי יוסי אומר: שכן טוב" (משנה אבות ב ט).

חברת אליהו ספיר 10 בע"מ, הינה חברה בבעלות המבקשים והמשיבים, המחזיקה בבעלותה את הבניין ברחוב אליהו ספיר 10.

גב' ריבקינד, המשיבה 2, בת 93, חייה בדירה מעת הקמתה בשנת 1952, בבניין שהוכרז כמסוכן ע"י עיריית ת"א, בקומה שלישית בלי מעלית, מה שגוזר אותה לחיי בדידות. כל הניסיונות לבצע שיפוץ מינימלי בבניין  ולהתקין בו מעלית נכשלו, בשל סכסוך בין בעלי המניות בבניין בו נמצאת דירתה. גם גב' ריבקינד היא בעלת מניות בחברה.

לאור הסכסוך בין בעלי המניות, הגישו המבקשים בקשה זו לפירוק השיתוף, רישום הבית כבית משותף, תוך העברת  הדירות לבעלות בעלי המניות. השאלה המרכזית המתעוררת בהליך שלפניי היא אילו דינים להחיל על בעלי מניות המחזיקים מניות בחברה שכל שבבעלותה הוא בניין דירות. מדובר בחברות שהיו נפוצות בשנותה-50 של המאה הקודמת, הוקמו אם לצרכי מס, אם בהעדר אפשרות אחרת להסדיר בית משותף (היו קרויות חברות גוש חלקה או חברות בית) וחלקן עדיין עמנו גם היום. השאלה היא האם להחיל על חברות מסוג זה את דיני החברות או את דיני המקרקעין, ובפרט  על פי אילו הוראות יש לפרק חברה שכזו.

בהמרצת הפתיחה מתבקש בית המשפט להורות כי החברה תפורק בהתאם לחוק המקרקעין, תוך רישום הבית כבית משותף. המשיבים מתנגדים לכך וטוענים כי לא מתקיימת עילה לפירוק החברה, וכי על פי החלטת הרוב (המשיבים מחזיקים יחד ב-58.5% מהון המניות, יש לבצע תחילה שיפוצים דחופים בבניין, לרבות התקנת מעלית. על כן השאלה היא האם בחברה מהסוג שלפניי, יש להחיל על החברה את דיני התאגידים, לבחון האם מתקיימת עילה לפירוק החברה, ואם לא, לכבד את החלטת האסיפה הכללית לבצע שיפוצים, לרבות התקנת מעלית, או שמא נכון יותר להורות על החלת דיני המקרקעין, באמצעות הרמת מסך, בחינת בעלי הדירות כבעלים משותפים של הנכס; פירוק החברה ורישום הבית כבית משותף, שאז יפעלו הדיירים, בכל העניינים הנדרשים כמו שיפוץ והתקנת מעלית על פי הפרק בחוק המקרקעין הנוגע לבתים משותפים.

פתחתי בציטוט מדברי שלמה המלך, שכן בתווך, נמצאת המשיבה 2, גב' ריבקינד, שמתקשה מאד לצאת מדירתה בקומה השלישית ללא מעלית, וחבריה וחברותיה הבודדים שנותרו, אינם יכולים לסור לבקרה בשל העדר מעלית. המשיבים טוענים כי מכאן הדחיפות בשיפוץ הבניין והתקנת מעלית, ואילו המבקשים טוענים כי הגב' ריבקינד יכולה להשכיר את דירתה כפי שעושים כל שאר בעלי הזכויות, ולשכור דירה חלופית בקומת קרקע או עם מעלית.

1.רקע הדברים והעובדות שאינן שנויות במחלוקת

חברת אליהו ספיר 10 בע"מ (להלן החברה) היא הבעלים של בניין מס' 10 ברחוב אליהו ספיר בתל אביב, הידוע כגוש 7111 חלקה 50 (להלן: הבניין). מדובר בבניין ישן (בנייתו הושלמה בשנת 1952) הכולל שלש קומות מעל קומת קרקע חלקית ובו 10 דירות. בחלקה קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות.

לאחר הקמת הבניין חולקו הדירות לשלוש משפחות המייסדים: משפחת נוחימובסקי (מורישם של המבקשים); משפחת זיידלר (הורי המשיב 1) ומשפחת ריבקינד (הורי המשיבה 2). בהתאם לתקנות החברה חולקו מניותיה לשלושה סוגים: א' ב' וג' ולכל סוג מניות יוחסו חלק מהדירות. על פי התקנות , בפועל, נהגו בעלי המניות, כל קבוצה בדירות המיוחסות לה, מנהג בעלים.