יוזמה אלונים תכנון נהול וביצוע בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז חיפה ואח'

1.לפניי שתי עתירות מאוחדות, שעניינן החלטת המשיבה 1 – ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה – מחוז חיפה (להלן- "ועדת הערר") מיום 16.5.18 (להלן: "ההחלטה"), אשר ניתנה בעררים שהגישו העותרים בשתי העתירות המאוחדות (עררים מס' 187/17 ו- 055/17) כנגד החלטת המשיבה 2, הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "הועדה המקומית") לאשר בתנאים בקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38 שהגישה העותרת בעת"מ 61982-06-18 – יוזמה אלונים תכנון וניהול בע"מ (להלן: "היזם").

רקע עובדתי

2.ביום 15.4.15 הגיש היזם בקשה למתן היתר בניה לביצוע תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) (להלן: "הבקשה להיתר") בבנין ברח' זרובבל 23, חיפה (להלן: "הבנין") המצוי במקרקעין הידועים כגוש 10773 חלקה 16 (להלן: "החלקה").

3.הבקשה כללה הריסה של הבנין, והקמת מבנה חדש בן שני אגפים, הכוללים 24 יח"ד, בנין אחד בן 6.5 קומות מעל קומת מחסנים ומרתפים ובניין שני בן 6 קומות מעל חנייה תת-קרקעית (להלן: "הפרויקט").

4.מאחר והבקשה כוללת "הקלות" כמשמעותן בחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") כגון: תוספת של 6% משטח החלקה בגין שיפור תכנון, תוספת 2.5 קומות מכח תכנית החיזוק ועוד', הבקשה פורסמה והוגשו לה מספר התנגדויות ובכלל זה התנגדות העותרים בעת"מ 65514-06-18 (להלן: "סלומון").

5.ביום 3.5.17 אישרה הועדה המקומית את הבקשה להיתר בכפוף לתנאים אשר כללו בין היתר הפחתת שטח של 107.8 מ"ר מהשטח העיקרי, תוך צמצום יחידה אחת מ- 24 יח"ד ל- 23 יח"ד, ותוך חיוב היזם בהקצאת 33 מקומות חניה, חלקם בחניון תת קרקעי.

6.העותרים הגישו כאמור עררים על החלטת הועדה המקומית, היזם בגין דרישת הועדה המקומית לביטול יח"ד אחת וצמצום שטח הבנייה, וסלומון בגין עצם ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר ושני הצדדים העלו שורה ארוכה של נימוקים אליהם נתייחס בפירוט להלן.

ההחלטה

7.ביום 16.5.18 ניתנה החלטת ועדת הערר אשר קבעה כי:

"אנו סבורים כי הבקשה שבפנינו היא בקשה סבירה ומאוזנת אשר אינה מכבידה על סביבתה באופן חריג ואשר מייצרת מבנה המשתלב בסביבתו הקרובה, תואם את המגמות התכנוניות, ואת הצורך הברור בהוספת יחידות דיור, מבלי לחרוג מהצפיפות המקובלת באזור" (סעיף 70 להחלטה).

8.עם זאת אימצה ועדת הערר את התנאים שנקבעו על ידי הועדה המקומית ובכלל זה הדרישות לצמצם את שטח הבניה ולהפחית יחידת דיור אחת ובהתאם נדחו שני העררים שהגישו סלומון והיזם.