עת"מ 53123-03-14 שיין ואח' נ' ועדת הערר לתכנון ובניה ת"א ואח'

1.העותרת מתגוררת בדירה בבניין ברחוב בית-לחם 10 ברמת-גן (שיכונה להלן: "הבניין"). המשיבה 3 (שתכונה להלן: "היזם") היא חברה יזמית שפנתה לבעלי-הזכויות בבניין, הציעה להם לקדם פרויקט מכוח תכנית תמ"א 38 בבניין, ואף הכינה תכנית לצורך כך. כל בעלי-הדירות בבניין למעט העותרת חתמו ביום 10.10.12 על הסכם תמ"א 38 עם היזם לחיזוק הבניין. העותרת התנגדה להיתר הבנייה שהוצא על ידי היזם, שהוא נושא העתירה דנן.

2.העותרת טענה כי היא אינה מתנגדת לפרויקט תמ"א 38, אלא לחלק מהוראות התכנית. כפי שיפורט להלן, טענות העותרת מתייחסות למיקום הממ"ד המוצע בבקשה להיתר שהגיש היזם, וכן למעלית – כשלגישתה של העותרת מיקום המעלית פוגע פגיעה של ממש בשימוש שלה בסלון, תוך גריעת שטח מהסלון וחסימת האור בו. עוד נטען כי מיקום המעלית מהווה סיכון בטיחותי, וכי הרחבת הדירה הסמוכה לזו של העותרת, חוסמת את חלון החדר בדירתה הפונה לכיוון צפון.

3.העותרת הגישה למשיבה 2 (להלן: "הוועדה המקומית") התנגדויות ביחס לחלק מסעיפי התוכנית (ההתנגדות צורפה כנספח א' לעתירה). התנגדותה של העותרת נדונה על ידי הוועדה המקומית ונדחתה על ידיה בהחלטתה מיום 31.7.2013 (נספח ב' לעתירה). על החלטת הדחייה הגישה העותרת ערר למשיבה 1 (להלן: "ועדת הערר", הערר שמספרו רג/5441/13 צורף כנספח ג' לעתירה). ועדת הערר דנה בערר שהגישה העותרת ודחתה אותו בהחלטתה מיום 9.12.13, נספח ד' לעתירה). החלטה זו של ועדת הערר היא נושא העתירה שבפניי.

טענות הצדדים

טענות העותרת

4.כאמור, העותרת מתנגדת לשני נושאים בתוכנית ההיתר – מיקום המעלית ומיקום הממ"ד. באשר למעלית, טענה העותרת כי היא תוכננה לקום מחוץ לקווי הבניין. אולם, כך טוענת העותרת, בררת המחדל שנקבעה בס' 16 לתמ"א 38 היא כי התקנת מעלית תיעשה בתוך קווי הבניין, אלא אם כן יוכח כי לא ניתן לעשות כן – שרק אז קיימת סמכות להתקין מעלית חיצונית. לגישת העותרת, הוועדה המקומית היתה צריכה לבחון את התאמת התוכנית להוראות התמ"א – והיא לא עשתה כן. הוועדות לא נתנו דעתן לכך שהתוכנית אותה הגיש היזם אינה עומדת בהוראות תמ"א 38.

5.העותרת התייחסה למספר נימוקים עליהם התבססה ההחלטה להקים את המעלית בתוך קווי הבניין. נימוק אחד הוא הפרשי הגובה הקיימים בין הדירות בבניין (בבניין יש שלוש קומות ובכל אחת מהן - שתי דירות שיש ביניהן הפרש גבהים של כ-75 ס"מ). הפרש הגבהים הזה היה הטעם העיקרי בשלו קבעה ועדת הערר כי לא ניתן להתקין את המעלית בתוך קווי הבניין. העותרת טוענת כי להפרשי הגובה אין השלכה לענין מיקום המעלית. לגישתה , הוועדה לא הסבירה מה הקשר בין הפרשי הגבהים לבין מיקום המעלית. משמעות הפרשי הגבהים היא שאם תהיה מעלית אחת שתשרת את שני אגפי הבניין, היא תצטרך לעצור פעמיים בכל קומה, וזאת - ללא קשר למיקומה בתוך קווי הבניין או מחוץ להם.

נימוק אחר שניתן למיקום המעלית הוא כי חדר המדרגות הוא קטן. אולם, לגישת העותרת הוועדה היתה צריכה לבחון חלופות קיימות להקמת המעלית בתוך קווי הבניין. כך ,לגישתה של העותרת, לפי תכניות שהכין היזם - ניתן היה להקים את המעלית בתוך קווי הבניין. היזם הכין תכנית חלופית בה תוכננה המעלית בסמוך לחדר המדרגות בבניין. למרות זאת לא נבחנה על ידי ועדת הערר האפשרות לבנית המעלית בתוך קו הבניין ומחוץ לחדר המדרגות, באופן שיענה לצרכי העותרת. לכן, כך נטען, הוועדות לא הפעילו שיקול-דעת ולא נתנו את דעתן באופן מספק להוראות התמ"א.

6.טענה נוספת שהועלתה בהקשר זה היתה כי מיקום המעלית בתוך קווי הבניין עלול לפגוע ביציבות הבניין. העותרת טענה כי זו טענה חדשה ו"מוזמנת", שהיזם העלה אותה רק במסגרת ההליך הנוכחי, ולא בהליכים בפני הוועדה המקומית או ועדת הערר.

7.עוד טענה העותרת, כי ועדת הערר לא התייחסה למכלול הטענות שהועלו על-ידיה. כך, ועדת הערר כמו גם הוועדה המקומית התעלמו מטענות העותרת לפיה ההרחבה המתוכננת של החלק הצפוני של הדירה הסמוכה לדירתה תחסום את חלון חדר השינה של העותרת. כן התעלמו הוועדות מטענות העותרת לענין החשש הבטיחותי הנובע ממיקום המעלית. החלטה שאינה מתייחסת לטענות, כך נטען, היא החלטה הפוגעת בכללי הצדק הטבעי.