עת"מ 47544-04-13 אבו שאח נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "מזרח השרון" ואח'

חלקה 36 בגוש 7874, מצויה בקלנסוואה, שטחה הכולל 17,475 מ"ר והיא בבעלות במושע של מספר בעלים (להלן: "החלקה"). לעותר זכויות בעלות על 1,195 מ"ר משטח החלקה. העותר הקים על החלקה 2 מבנים, ללא היתר בניה ובניגוד לתכניות החלות עליה. העותר מנסה להכשיר את הבניה ומשכשלו מאמציו (כפי שיפורט להלן), הגיש את העתירה שבפני.

העובדות

1. התכניות הרלוונטיות החלות על החלקה הן: 

תכנית מפורטת מש/114/1-7, שאושרה ביום 23.01.00 (להלן "תכנית מש/114"). מטרת התכנית, שינוי יעוד קרקע מאזור תכנון בעתיד לאזור מגורים ג', לשטח פרטי פתוח ולשטח ציבורי פתוח, ולתוואי נחל אלכסנדר, קביעת דרכים, קביעת זכויות בניה ועוד. בנוסף קובעת התכנית תנאים למתן היתר בניה (נספח ב' לעתירה).

תכנית מתאר מקומית מש136/1/7א', אושרה ביום 31.05.09, ומהווה שינוי לתכנית מש/303/1/7, ו- הצ/3/1/0 (להלן "תכנית מש/136"). בתחום תכנית מש/136 נכלל אף שטחה של תכנית מש/114. מטרת תכנית מש/136 הוא שינוי יעוד קרקע מאזור חקלאי לאזור מגורים ג' ולאזור עם חזית מסחרית, לשטח לבנייני ציבור ולשצ"פ, קביעת דרכים ושבילים, חלוקה למגרשים, קביעת זכויות בניה, וקביעת תוואי נחל (נספח ג' לעתירה).

2. בשנת 2004, ביקש העותר לאשר תשריט לחלוקת החלקה, בהסכמת כל הבעלים, בהתאם לתכנית מש/114. התשריט אושר על ידי הוועדה המקומית ביום 21.6.04 (להלן "התשריט המאושר"). התשריט לא כלל חלוקת המגרשים לבעלות נפרדת והוא לא נרשם בפנקסי המקרקעין. על פי התשריט שעור ההפקעה למטרות ציבוריות היה כ-50.04%.  

לטענת העותר, הוא קיבל את הסכמת כל השותפים בחלקה להחזיק במגרשים שסומנו בתשריט המאושר כמגרש 13 (586 מ"ר) ומגרש 17 (609 מ"ר) ומאז הוא מחזיק בשני המגרשים מבלי שבעלי הזכויות האחרים מחו כנגד החזקתו. על מגרשים אלה בנה העותר, ללא היתר, את שני הבתים אותם הוא מבקש להכשיר.

3. לאחר אישור תכנית מש/136, בה שעור ההפקעה למטרות ציבוריות בחלקה קטן ב- 10.8%, ביקש העותר לאשר תשריט חלוקה חדש. לטענתו, מטרת התשריט החדש היתה לחלק את יתרת המגרשים בין השותפים במקרקעין (להלן: "התשריט הראשון"). התשריט הוגש כ"תשריט חלוקה בהסכמה" על אף שהמשיב 4 - סאלם נאטור, לא חתם עליו, ואף הגיש התנגדות לאישורו. 

4. ביום 13.10.10, לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובניה מזרח השרון (להלן "הוועדה המקומית") קיימה דיון בהתנגדות המשיב 4 ולאחר ששמעה את העותר והמשיב 4, היא דחתה את הבקשה לאישור התשריט הראשון, מהטעם שהתשריט אינו חתום על ידי כל הבעלים (המופיעים בנסח הרישום) ולכן לא ניתן לאשרו במסלול של חלוקה בהסכמה. הוועדה המקומית המליצה לעותר להגיש תוכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה, ללא הסכמת הבעלים, וטבלאות איזון (תכנית בסמכות ועדה מקומית), או לחלופין, לקבל הסכמת כל הבעלים הרשומים בנסח הרישום (נספח 2 לתשובת הוועדה המקומית).

העותר לא ערר על ההחלטת הוועדה המקומית ולא פעל על פי המלצותיה.

5. ביום 07.11.10, הגיש העותר בקשה חדשה לאישור תשריט חלוקה חלקי, המתייחס לחלוקת חלקה הדרומי של החלקה בלבד (להלן: "התשריט השני"). המשיב 4 סרב לחתום על תשריט החלוקה השני, וביום 27.12.10, דחתה הועדה המקומית את הבקשה לאישור התשריט השני, מאותם טעמים שנדחתה הבקשה הקודמת (נספח ה' לעתירה).