ועדה מקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון ואח' נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית ואח'

עתירה מנהלית שהוגשה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ועיריית ראשון לציון (להלן "ראשל"צ"), נגד החלטת המשיבה 1 - וועדת המשנה לערעורים של המועצה הארצית לתכנון ובניה (להלן "המועצה הארצית"), ומשיבות 2-3, גופי התכנון בעיריית תל אביב ועיריית בת ים (להלן "בת ים") בגדרה הם מתנגדים לתוכנית 502-0127050 בי/537 בתחומה של העיר בת ים. משיב 6 - מגיש התכנית, היזם ובעל המקרקעין.

משיבות 4-5 לא השיבו לעתירה ולא התייצבו לדיון.

מושא העתירה היא תכנית נקודתית להקמת בניין אחד - בי/537 אשר פורסמה להפקדה ביום 15/11/15 ופורסמה למתן תוקף ביום4/1/17. המקרקעין נשוא התכנית בשטח של 3.5 דונם בגוש 7123 חלקה 127 מצוי ברחוב אורט ישראל ב"רובע העסקים" של בת ים. התכנית מציעה מגדל בן 36 קומות בעירוב שימושים – קומת קרקע מסחרית, 22 קומות לתעסוקה ו 13 קומות מגורים, בתמהיל מגורים תעסוקה ומסחר.

מבחינה תכנונית, כיום חלה על מתחם העסקים של בת ים בשטח של 761 דונם, תכנית מתאר מפורטת ומאושרת בי/400, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 30/3/97 ומאפשרת זכויות בניה לעסקים ובידור בין 135% ל 300%, אך אינה כוללת שימוש מותר למגורים.

לאחר שהתברר כי על אף אחוזי הבניה הגבוהים, התוכנית בי/400 היא בעלת ניצול נמוך בעיקר משיקולים כלכליים, החלה בת ים לקדם בשנת 2010 את תכנית בי/600 (המהווה שינוי לתוכנית בי/400) המקנה זכויות בניה בהיקף של 600%, משלבת עירוב שימושים מסחר ומגורים, ומטרתה להביא לניצול מיטבי של משאבי הקרקע. כמו כן התקבלה החלטה על מדיניות ביניים תכנונית לאזור העסקים בת ים על פיה יקודמו תכניות נקודתיות באזור. ההחלטה על הכנת תכנית בי/600 והחלטת המדיניות פורסמו לראשונה ברשומות ביום 16/9/10. בשנת 2013 דנה הוועדה המחוזית פעם נוספת בתכנית בי/600 והחליטה להאריכה. ביום 5/8/15 החליטה הוועדה המחוזית על הארכה נוספת וכן נקבע תמריץ נוסף על פיו, עד לאישור 100,000 מ"ר לתעסוקה ישקל תמהיל מגורים מוגדל עד 50% מסך הזכויות עם העדפה לדיור מיוחד כגון דיור מוגן וכן הוחלט וכי הדבר יבחן במסגרת הגשת תכנית נקודתית אל מול תכנית המתאר שבהכנה תוך ניתוח חסנה של העיר. המדיניות המעודכנת משנת 2015 פורסמה ביום 26/5/15.

התוכנית נשוא העתירה היא כאמור תכנית נקודתית בי/537 שהיא חלק מתוכנית בי/600, הופקדה ביום 20/11/15.

ראשל"צ, היזם ועיריית תל אביב הגישו התנגדויות לוועדה המחוזית. הוועדה המחוזית בהחלטתה מיום 30/5/16 דחתה את ההתנגדויות השונות למעט התנגדות היזם בנוגע לאחוזי הבניה אשר התקבלה חלקית באופן שאושר תמהיל שימושים במתחם של 60% עסקים ו 40% מגורים (היזם ביקש 70% מגורים). על החלטה זו הוגש ערר בזכות למועצה ארצית אשר נדחה בהחלטה מיום 8/11/16 ומכאן עתירה זו.