עת"מ 38689-04-13 מעברי נ' ועד הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב ואח'

עניינה של העתירה שלפני טענת העותר, עו"ד מערבי, לאפליה שנקטו נגדו (ונגד המשיבים הפורמליים) המשיבות 1 ו-2, שבאה לידי ביטוי באי מתן היתרים לבניית חדרי יציאה לגג מכח תכנית המתאר המקומית ג'1 – "גגות תל אביב-יפו" (להלן: "תכנית ג'1") לחמישה בניינים (66-62) בתכנית מתאר 1116/א' (להלן: "הבניינים" או "הבניינים הנמוכים"), בזמן שהיתרים מסוג זה ניתנו לבניינים סמוכים (להלן: "הבניינים האחרים") באזור עבר הירקון בת"א ובפרט בשכונת "רמת אביב החדשה" אליה הם משתייכים.

רקע

תכנית מתאר 1116/א (1986) חולקה ל-7 מקטעים, לכל אחד מהם תכנית מפורטת משלו (1116/א/1 – 1116/א/7). באשר לבניינים הנמוכים, הנמצאים במקטע השביעי, קבע תקנון תכנית 1116/א/7 (1992) בין היתר, כי יהיו בני שלוש קומות, אשר אינן כוללות את קומת חדרי היציאה לגג (ס' 10 א'), ממוצע שטחי הדירות לא יעלה על 110 מ"ר (ס' 10 ב') וכי לשם הוצאת היתרי יש צורך בתכנית עיצוב ארכיטקטונית (ס' 12).

בשנת 1994 אושרה תכנית העיצוב הארכיטקטונית א'7 למקטע 7 כולו, וזו קבעה כי הבניינים יהיו בני ארבע קומות, הכוללות את קומת חדרי היציאה לגג (ס' 7.2).

בשנת 1996 הוגשה על ידי חלק מבעלי הדירות בקשה לאישור תכנית עיצוב חדשה, א'1/7, אשר תהפוך את קומת חדרי היציאה לגג בקומה הרביעית לקומה מלאה לשם הקמת דירות דופלקס, ללא תוספת שטח עיקרי לבניה ובכפוף לתנאי שלא יהיו חדרי יציאה נוספים לגג מעל הדופלקס. בהתאם לחוות דעתו של מהנדס העיר, לפרסם את התכנית כהקלה מכח ס' 149 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, אושרה ב-11.12.96 הבקשה על ידי המשיבה 2 (סימוכין: תבע-רפ-7018 102617) תוך שהיא מחליטה כדלקמן:

"הועדה מחליטה:

1. לאשר את תכ' העיצוב הארכ' המתוקנת בתנאי שהבעלים של בניינים 66-62 יחתמו על התכנית המוצעת, התכנית תחייב אותם בעתיד.

2. היציאות לגג יבוטלו, קומת היציאות לגג תיהפך לקומה רגילה להקמת דופלקסים בקומה השלישית והרביעית.

3. הבקשה להקלה תפורסם לכל בנין בנפרד בשלב מתן היתר הבניה".

   בשנת 2007 אושרה תכנית ג'1 אשר חלה על מרבית המרחב התכנוני של תל אביב-יפו למעט שכונות ותכניות מסוימות, אשר מטרתה, כלשונה, "שיפור השימוש במפלס הגג, לשיפור רווחת המגורים ולהתחדשות מבנים קיימים" ואשר שימשה למעשה "מסלול מהיר" למתן היתרי בניה לחדרי יציאה לגג.

   בשנת 2009 הגיש העותר בקשה לשינוי תכנית העיצוב, תכנית עיצוב א'3/7 (תכנית א'2/7 עסקה בהעברת חניה עילית לתת-קרקעית), לשם הוספת חדר יציאה לגג בשטח 40 מ"ר, כאשר הוא מסתמך על סעיף 9.4 לתכנית ג'1:

   "9.4  חדרי יציאה לגג בשכונות עבר הירקון (רבעים 1 ו-2):

   בכל תכנית בה מוגדר שטח רצפות מותר, הכולל גם את חדרי היציאה לגג, ניתן יהיה לאשר בנית חדרי יציאה לגג על פי הוראות תכנית זו. שטח חדרי היציאה לגג יהיה בנוסף לשטח המותר בתוכנית הראשית, ולא יקנה אישור לתוספת יחידות דיור על הגג".

   ב- 25.11.09 דחתה המשיבה 2 את בקשת העותר על-פי המלצתו של מהנדס העיר, אשר ביקר במקום וסבר כי אין לאשר את שינוי תכנית העיצוב שהגיש העותר, כיוון שתוספת חדרי יציאה לגג תשנה החלטה עקרונית קודמת על פיה נבנה הבניין. כמו כן, עמד על האבחנה בין תוספת קומה בבניינים נמוכים המוקפים בבניינים גבוהים אל מול תוספת קומה בבניינים גבוהים שאינה מהווה הפרעה. קבלת השינוי, אותו מצא המהנדס כמהותי, תפגע, לדבריו, בשקיפות ובוודאות התכנונית למבקש ולסביבה.