עת"מ 34589-05-1401 אוקטובר 2014

עתירה לפיה מבוקש שבית המשפט יצהיר כי העותרת אינה מחויבת לפרסם תשקיף לצורך התקשרות עם מלווים בעסקת מימון לשם ביצוע פרויקט בנייה לפי תמ"א 38.

הרקע לעתירה

1. העותרת, חברה יזמית פרטית העוסקת בקידום פרויקטים לפי הוראות תמ"א 38 (תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה), התקשרה עם דיירי בניין ברח' גרשום 4 ברמת גן בהסכם לביצוע עבודות חיזוק כנגד רעידת אדמה, לפי הוראות תמ"א 38 (להלן: "הפרויקט"). על מנת לעמוד בהתחייבויותיה בפרויקט, ומכיוון שלטענתה הבנקים המסחריים מערימים קשיים במתן אשראי למימון פרויקטים לבניה מסוג זה, יזמה העותרת מתווה לעסקת מימון מול מלווים פרטיים. העותרת התכוונה לפנות למספר רב של מלווים פוטנציאליים ולהציע להם להתקשר בהסכמי הלוואה בשיעורי ריבית משתנים, בהתאם להיקף ההלוואה, ובאמצעות התקשרות ספציפית עם כל מלווה בנפרד (להלן: "הסכם הלוואה").

    

2. העותרת סברה כי הסכמי ההלוואה עם המלווים אינם בבחינת "ניירות ערך" כהגדרתו של מונח זה בסעיף 1 לחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968 (להלן: "החוק" או "חוק ניירות ערך"). על כן, גם פנייתה של העותרת למשקיעים פרטיים לצורך השגת המימון הנדרש לביצוע הפרויקט איננה בבחינת הצעה של ניירות ערך, והיא פטורה מהוראות הדין ביחס לדרך בה יש להציע ניירות ערך לציבור - באמצעות פרסום "תשקיף" או טיוטת "תשקיף", לפי הוראות סעיף 15 לחוק. העותרת פנתה למשיבה לראשונה ביום 10.10.13 על מנת לקבל את עמדתה בשאלה האם הסכמי ההלוואה שהיא מעוניינת להציע למלווים, נכנסים לגדרי המונח "ניירות ערך" הקבוע בחוק. לאחר דין ודברים מול המשיבה, כמו גם שינויים שעשתה העותרת במתווה הגיוס על מנת להתאימו לדרישות המשיבה (להלן: "מתווה הגיוס" או "מתווה הגיוס המעודכן"), ביום 25.8.14 הביעה המשיבה את עמדתה כי הסכמי ההלוואה עומדים בגדרי המונח "ניירות ערך". מכאן לעתירה שבפנינו. העותרת ביקשה כי בית המשפט יצהיר כי בכל הנוגע לפנייתה לציבור לגיוס המימון הנדרש לביצוע הפרויקט, בהתאם למתווה הגיוס המעודכן, העותרת אינה מחויבת בהוראות הקבועות בחוק בנוגע לניירות ערך, ואינה חייבת בפרסום "תשקיף" כנדרש בהוראות החוק.

    

   לשלמות התמונה יצוין, כי בתחילה העתירה הוגשה לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב, אך זה העביר ביום 5.6.14 את הדיון לבית משפט זה. לכן חרף העובדה שספק אם בית המשפט לעניינים מנהליים (במחוז כלשהו) מוסמך לדון בעתירה, בית משפט זה קנה סמכות לדון בה לפי הוראת סעיף 79(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984.

    

   טענות הצדדים

3. העותרת טענה כי אין לראות בהסכמי ההלוואה שייחתמו עם המלווים כ"ניירות ערך", שכן הסכמי ההלוואה אינם "תעודות המונפקות בסדרות", כמפורט בהגדרת "ניירות ערך" בסעיף 1 לחוק. זאת מכיוון שקיימים הבדלים מהותיים בין הסכמי ההלוואה השונים, הן לעניין היקף הביטחונות שיינתנו לכל מלווה, הן לעניין מועדי התשלום שייקבעו, והן לעניין התשואה שתינתן לכל מלווה, באופן שאינו מאפשר לראות בהסכמי ההלוואה כ"סדרה". מכאן, סברה העותרת כי גם פנייה לציבור לצורך גיוס המימון הנדרש לביצוע הפרויקט, כפי שפורט במתווה הגיוס המעודכן, אינה הצעה של "ניירות ערך", ואינה דורשת עמידה בהוראות סעיף 15 לחוק.

    

4. העותרת ביססה את טענתה לפיה הסכמי ההלוואה אינם בגדר "סדרה" כאמור, בעיקר בשל השונוּת הקיימת בין כל מלווה, בהתאם למתווה הגיוס המעודכן, אשר לפיו ייקבעו תנאים שונים בהסכמי ההלוואה בכל מקרה ומקרה בהתאם להסכמות שיתגבשו בין כל מלווה לבין העותרת. בהתאם למתווה הגיוס המעודכן, ההצעה להסכם הלוואה מהווה אך הסכם מסגרת כללי אשר יתמלא בתוכן על פי ההעדפות השונות של כל מלווה ומלווה, ובהתאם למשא ומתן פרטני מול כל מלווה. לכל מלווה תינתן האפשרות להחליט מהי רמת הסיכון בה הוא מעוניין לשאת, כך שככל שתעלה רמת הסיכון, כך תגדל התשואה והריבית שתוצע למלווה, ובהתאמה יקבל המלווה כבטחון שעבוד על חלק יחסי מדירה ספציפית הנבנית בפרויקט. כך גם צפויה שונות מהותית ברמת הבטוחות אשר יהיו מוענקות לכל מלווה, בהתאם למשא ומתן פרטני בכל מקרה ומקרה, ולמידת הסיכון שכל מלווה ירצה לקחת על עצמו. עוד קיימת שונות מהותית ביחס למועדים בהם תיפרע כל אחת מההלוואות שיינתנו - לכל מלווה ישועבד חלק יחסי אחר בדירה, כך שסכום ההלוואה יוחזר בהתאם לקצב התקבולים ממכירת הדירה הספציפית ובהתאם למועדי מכירת הדירות השונות המשמשות כבטוחה למלווה.