הפורום לשמירה על החופים נ' הועדה המקומית לתו"ב בת-ים ואח'

ידיד בית המשפט: עמותת אדם טבע ודין

ע"י ב"כ עוה"ד אלי בן ארי ואסף רוזנבלום

עתירה זו מעלה את השאלה איזה חלק מרצועת החוף יוותר חופשי מבנייה לטובת הציבור והדורות הבאים.

חופי הים התיכון של ישראל, משתרעים על פני כ-195 ק"מ. מתוכם רק כ-53 ק"מ נותרו כחופים לשימוש הציבור. בחישוב יוצא כי הדבר מותיר 2 ס"מ חוף לאדם (כאשר עם קום המדינה היו לכל תושב ישראל 31 ס"מ חוף בממוצע). אמנם האוכלוסייה גדלה, אך הירידה בשטח החוף הנותר לשימוש ציבורי נובע מכך שעל החוף ובקרבתו נבנו מרינות, נמלים, מלונות ואף בתי מגורים. מצב דברים זה הביא הן את רשויות התכנון הן את המחוקק לנקוט צעדים לשמירה על חופי הים התיכון בכלל ובהיבט התכנון והפיתוח בפרט. לצורך כך נקבע הן בתכניות המתאר הארציות, ובעיקרם תמ"א 13 החלה על חופי הים התיכון, הן בחקיקה, איסור על בנייה ברצועה ברוחב 100 מ' לאורך חופי הים התיכון, רצועה שתוותר חופשיה מבנייה לטובת הציבור (הרצועה המוגנת). רצועה זו אמורה להשתרע מזרחית לקו בו נושקים הגלים את החוף. עתירה זו מעוררת את השאלה מהיכן בדיוק מודדים רצועה זו, כיצד מודדים במונחים מדויקים את אותה נקודה ציורית בה נושקים הגלים לחוף. שכן אם המדידה מתחילה במקום אותו מכסה הים, ממילא הרצועה היבשה, הממשית שנותרת לשימוש הציבור צרה ממאת המטרים שיועדו לכך.

בעתירה שלפניי העותרת טוענת כי מלון סאן, שבנייתו נשלמת ע"י המשיבה 2, חברת סאן בת ים אל.אל.סי (להלן: היזמית), נבנה שלא כדין, שכן הבניין חורג אל תחום מאת המטרים האסורים בבנייה על פי תמ"א 13 – תכנית המתאר הארצית לחופים (להלן תמ"א החופים או תמ"א 13). מטרתה של תמ"א 13 הייתה להשאיר רצועת חוף לא מבונה בשטח של 100מ' על חוף הים, ועל כן התמ"א אוסרת (למעט חריגים), בנייה בתחום של מאה מטרים ממה שמכונה בתב"ע קו המים העליון. התמ"א אינה כוללת הגדרה למונח "קו המים העליון". הצדדים חלוקים בשאלה כיצד למדוד קו זה, וכנגזר מכך, מהו תחום מאת המטרים, והאם היתר הבניה למלון נכלל בתחום זה בניגוד להוראות התמ"א.

זוהי בתמצית העתירה שלפניי.

1. השאלה שבמחלוקת והמושגים שלעניין

תמ"א 13, כפי שיפורט בהרחבה להלן, אסרה על הקמת מבנים במרחק של 100 מטרים מקו פני המים העליון. אולם, בתמ"א לא הוגדר קו זה בקו גובה מדויק או בקורדינטות ברורות, ולא נקבע כיצד יש למדוד את רצועת מאה המטרים.

כיוון שכוונת התמ"א הייתה להותיר לטובת הציבור רצועת חוף נקייה מבנייה לאורך חופי הים התיכון בת 100מ', הרי שיש למדוד את רצועת מאת המטרים בה אסורה הבנייה מהמקום בו נפגש הים ביבשה. המושג "קו פני המים העליון" ממנו נמדדת רצועת חוף זו על פי הגדרות התמ"א, אמור לשקף את נקודת המגע בין המים ליבשה, שכן, כאמור, הכוונה הייתה הבעייה מתעוררת כיוון שקו ההשקה בין המים לחוף, מה שמכונה פני הים, אינו קו סטטי. קו המים משתנה בהתאם לעונות השנה, בין גאות לשפל, קו זה מושפע מסערות, ומהמחזור האסטרונומי (הנמשך 19 שנה).

יש לזכור כי המשמעות המעשית של קביעת קו זה מרחיקת לכת, שכן כאמור, מקו זה נמדדת רצועת 100 המטרים האסורה בבנייה. כיון שקרקע על חוף הים היא יקרה במיוחד יש משמעות כלכלית לא מבוטלת להבדלים בין המדידות.