ערעור מס גבעות דוד - השקעות ונדל"ן בע"מ נ' מנהל מע"מ ת"א

פתח דבר

ערעור זה הוגש על שומת מס עסקאות לשנת 2013 בסכום של כ- 3 מיליון ש"ח ועל שומת מס תשומות לשנים 2011-2013 בסכום של כ- 50 אלף ש"ח שהוציא המשיב למערערת.

אדון תחילה בשומת מס עסקאות המהווה את חלקו הארי של ערעור זה.

המערערת מכרה 6 דירות מגורים מיועדות להריסה ליחידים שיש לה עימם יחסים מיוחדים והתקשרה עימם במקביל בהסכם למתן שרותי בנייה של 4 דירות חדשות. המערערת מבקשת להחיל את סעיף 5(ב) לחוק מע"מ ולשלם מס עסקאות רק על ההפרש שבין מחיר המכירה של הדירות הישנות לבין מחיר רכישתן.

לטענת המשיב, הסיווג הנכון של העסקה הוא מכר של דירות חדשות שיש לחייבה במס עסקאות לפי שווי שוק של דירות חדשות.

המערערת מעלה שתי טענות התיישנות כנגד שומת המשיב, אחת בעניין התיישנות הדו"ח והשנייה בעניין התיישנות התשלומים על חשבון התמורה העסקה ובתוך כך טוענת כי לא ניתן להתעלם מדו"ח שהוגש, לעניין מרוץ ההתיישנות, גם אם לטענת המשיב יש לסווג את העסקה מחדש.

שומת מס עסקאות

העובדות הצריכות לעניין

1. בתאריך 30.1.2007 התקשרה המערערת בהסכם לרכישת בניין ישן ברחוב הירקון 82 תל-אביב. הבניין כלל 15 דירות בארבע קומות (להלן: הבניין הישן) (נספח 3 לתצהיר המשיב). המוכרים היו אנשים פרטיים.
2. רוכשת פוטנציאלית שקדמה למערערת (אורדן הנדסה ובנייה בע"מ) פנתה בתאריך 9.8.2006 לעיריית תל-אביב בבקשה לקבל היתר להריסת הבניין הישן ולבניית בניין חדש תחתיו שיכלול 12 דירות ב-7 קומות (להלן: הבניין החדש).

בתאריך 27.9.2016 אישרה עיריית תל-אביב את הבקשה למתן היתר להריסת הבניין הישן ולהקמת בניין חדש בן 6 קומות ו- 12 דירות (נספחים 5-7 לתצהיר המשיב).

1. ביום 18.10.2007 הגישה המערערת לעיריית תל-אביב בקשה להאריך את תוקף ההיתר שניתן ובקשה לשינוי שם מבקש ההיתר לשמה של המערערת.

בתאריך 4.11.2007 הודיעה עיריית תל-אביב למערערת כי בקשתה התקבלה (נספחים 8-11 לתצהיר המשיב).

1. בתאריך 30.1.2008 התקשרה המערערת בשישה הסכמים למכירת 6 דירות בבניין הישן (להלן: הסכמי המכר ו/או העסקה) (נספח 13 לתצהיר המשיב): 3 דירות ישנות בקומה השנייה מכרה המערערת למר חיים אלקובי, בעל עניין במערערת (להלן: אלקובי) ו- 3 דירות ישנות בקומה הראשונה נמכרו למר סמי מרציאנו, בעל שליטה במערערת ומייסדה (להלן: מרציאנו).

מחיר המכירה של הדירות היה 8.1 מיליון ש"ח ומחיר רכישתן עמד על 7.3 מיליון ש"ח.

1. באותו יום בו נחתמו הסכמי המכר, 30.1.2008, התקשרו אלקובי, מרציאנו והמערערת בהסכם חלוקה ושיתוף (להלן: הסכם השיתוף) (נספח 16 לתצהיר המשיב) בו נקבע, בין השאר, כי הצדדים מתחייבים לפעול למיצוי אופטימאלי של הנכס עליו בנוי הבניין הישן ומסמיכים את המערערת לעשות כל שנדרש לשם כך (סעיף 3 להסכם השיתוף).
2. בתאריך 24.2.2008, כחודש לאחר חתימת הסכם השיתוף, התקשרו אלקובי, מרציאנו והמערערת בהסכם שיתוף פעולה (להלן: הסכם שיתוף הפעולה) (נספח 17 לתצהיר המשיב) במסגרתו הוסכם, כי הבניין הישן ייהרס ותחתיו ייבנה בניין חדש (סעיף 2 להסכם שיתוף הפעולה). כן הוסכם, כי אלקובי ומרציאנו יקבלו דירות בבניין החדש ששטחן העיקרי זהה לשטח הדירות הישנות ("והואיל" מס' 6).