עע"ם 5937-14 אניאט ו- 14 אחרים נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה ואח'

השופטת ד' ברק-ארז:

1. תוכנית מתאר חדשה לעיר נכנסה לתוקף. תוכנית זו כוללת הוראות בכל הנוגע לצפיפות הבנייה ולשימושים בקרקעות. האם הוראות אלה מקיימות את הוראותיה של תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) בכל הנוגע לצפיפות הבנייה? כמו כן, האם העובדה שעל-פי הוראות התוכנית 80% מן הקרקעות בבעלותם של המערערים מיועדים לצרכי ציבור מהווה פגיעה בלתי חוקית בקניינם? שאלות אלה ושאלות הקשורות בהן עמדו במרכז הערעור שבפנינו.

רקע עובדתי וההליכים עד כה

2. במרכז הערעור שבפנינו עומדת תוכנית מתאר חד/2020 (להלן: תוכנית המתאר), תוכנית כוללת לעיר חדרה המיועדת להחליף את התוכנית הישנה משנת 1941. תוכנית המתאר פורסמה להפקדה ברשומות ובעיתונות כבר בשנת 2011, ובהמשך לכך הוגשו לה 134 התנגדויות. בין המתנגדים היו חמישה מן המערערים, מערערים 2-1, ו-13-11. שאר המערערים לא הגישו התנגדויות לתוכנית.

3. ביום 27.11.2012 החליטה ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה (להלן בהתאמה: ועדת המשנה ו-הוועדה המחוזית) על דחיית עיקר ההתנגדויות ועל אישור תוכנית המתאר, בכפוף לתנאים ולתיקונים מסוימים, שאחד מהם רלוונטי לענייננו ויפורט בהמשך. ביום 14.2.2013 פנו המערערים 2-1 ו-11 ליו"ר הוועדה המחוזית, הוא המשיב 1, בבקשה כי תינתן להם רשות ערר בפני המועצה הארצית לתכנון ולבניה (להלן: המועצה הארצית) כנגד החלטתה של ועדת המשנה. ביום 7.3.2013 דחה יו"ר הוועדה המחוזית את הבקשה למתן רשות ערר.

4. תוכנית המתאר כוללת 27 מתחמים. המערערים הם בעלי קרקעות באזור המכונה, במסגרת זו, מתחם "08" (להלן: מתחם 8). לפי המצב התכנוני שקדם לתוכנית המתאר מתחם 8 כלל אזור המיועד לתיירות ונופש, שטח חקלאי ושצ"פ (שטח ציבורי פתוח). ברקע הדברים נמצאת תוכנית המתאר הארצית, תמ"א 35, אשר קובעת (בסעיף 12.2 שלה) צפיפות של 8 יחידות דיור לדונם "נטו" לדגם ישוב מעל 50,000 תושבים (כדוגמת חדרה). תמ"א 35 מגדירה בהקשר זה את המונח "צפיפות נטו" כערך המתקבל מחילוק של מספר יחידות הדיור המותר בתוכנית בשטח המיועד למגורים באותה תוכנית (בסעיף 5 שלה, הוא סעיף ההגדרות).

5. מבין הוראותיה של תוכנית המתאר יש להזכיר שלושה עניינים שהם רלבנטיים לדיון בערעור. ראשית, תוכנית המתאר קבעה (בנוסח המקורי שפורסם לפני הליך ההתנגדויות) כי צפיפות הבנייה במתחם 8 תהיה של 4 יחידות דיור לדונם, על מנת להמשיך ברצף של בתים צמודי קרקע בצפיפות כזו באזור סמוך, ובכפוף לכך שהוועדה המחוזית תהיה מוסמכת לקבוע צפיפות גבוהה יותר, שלא תעלה על 8 יחידות דיור לדונם. יצוין, כי בעקבות ההתנגדויות שהוגשו תוקן הנוסח המוצע ונקבע כי צפיפות הבנייה במתחם תעמוד על 8 יחידות דיור לדונם. שנית, תוכנית המתאר קבעה ששטח הכולל 80.5% משטחו של מתחם 8 מיועד לצורכי ציבור. שלישית, נקבע כי מתחם 8 יכלול גם את מה שמכונה "תא שטח 534". במסגרת תוכנית המתאר נקבע ייעודו של תא שטח זה לגן לאומי.

6. מאחר שלמערערים היו טענות נוספות נגד תוכנית המתאר – גם בנוסח שלאחר תיקונה – הם הגישו עתירה מינהלית נגדה לבית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (עת"מ 43540-03-13, השופטת ר' למלשטריך-לטר).