עמר חב' לבנין ושיכון בע"מ ואח' נ' מ. בויאר ואח'

החלטה

התובעת הינה הבעלים של משרדים וחנויות בבניין המצוי ברחוב קפלן 2 בתל אביב.

הנתבעים 1-5 הינם עורכי דין, אשר שכרו משרדים בבניין, מהתובעת על פי הסכם שכירות.

הנתבעים 1-5 לא שילמו את מלוא דמי השכירות המגיעים על פי הסכם השכירות, אין על כך מחלוקת, ותובעת עתרה בתביעה זו לחייבם.

הנתבעים 1-5 טענו בין היתר, כי בבניין היו מטרדים בלתי סבירים שנבעו מקיומה של מסעדה, שנוהלה על ידי הנתבעים 6-8, באופן המזכה אותם בקיזוז מדמי השכירות.

הנתבעים 6-8 הינם חברה ובעלי מניותיה, אשר שכרה נכס בבניין, והפעילה בו מסעדה.

הנתבעים 1-5 הגישו תביעה שכנגד ובין היתר עתרו לחייב גם נציגות הבית המשותף, הנתבעים 6-8 הגישו הודעות לצדדי ג' בתביעה הראשית ובתביעה שכנגד, בין היתר עתרו לחייב את נציגות הבית המשותף.

לאחר קבלת התגובה לבקשות ביהמ"ש 18.1.2010, ביהמ"ש המתין לתשובה לתגובה משלא הוגשה כל תשובה לתגובה, ניתנה החלטה זו על יסוד הבקשות והתגובות בלבד.

הנציגות טוענת, כי הנתבעים הינם שוכרים, הנתבעים 1-5 שכרו נכסים מהתובעת והנתבעים 6-8 שכרו נכס מצד שלישי, שרק לאחרונה ניתנה החלטה על ידי לצרפו להליך, בכל מקרה המדובר בשוכרים, ולכן לטענת הנציגות אין כל יריבות ישירה בינה לבין הנתבעים כולם, ואין כל אחריות או מחויבות של הנציגות כלפי השוכרים, אלא לכל היותר, לבעלי הנכסים, שהינם המשכירים יש יריבות כלפי השוכרים, על פי החוזה.

על פי הטענות של הנתבעים כולם, בכל מכלול ההליכים ביניהם ביחס לנציגות הבית המשותף, הנציגות אחראית כלפיהם, בין היתר, בשל רשלנותה בהחזקת הרכוש המשותף. עוד נטען כי הנציגות התרשלה באי שמירה על מתקני הבית תקינים, לא דאגה לתחזוקה שוטפת של הרכוש המשותף, ובהתנהלותה, מעשיה ומחדליה יצרה מטרד ונגרמו הנזקים הנטענים.

הנציגות עתרה לסלק את התביעות והודעות צדדי ג' שהוגשו כנגדה, בטענה להעדר יריבות, ולהעדר עילת תביעה כנגדה.

סעיף 69 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע:

"הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות."

בע"א 98/80 נציגות הבית המשותף נ' קדמת לוד פ"ד לו (1), 21, נקבע לעניין כשרותה המשפטית של נציגות הבית המשותף נפסק:

"החוק הקנה לנציגות הבית המשותף לצורך ביצוע תפקידיה מעמד משפטי מיוחד; על פי האמור בסעיף 69 הנ"ל ניתנת לנציגות הבית המשותף בתור שכזו כשרות להיות צד לפעולת משפטיות שונות, אולם כשרות זו מוגבלת ומסוייגת בסעיף עצמו התוחם את גבולותיה לעניינים הנוגעים להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף".

עיקרון זה טרם שונה בפסיקה, ולכן משנטענות טענות בנוגע לרשלנות התחזוקה של המתקנים בבניין, רשלנות הנוגעת בין היתר, לאי התאמת מתקני האינסטלציה והאשפה, לעסקים המנוהלים בבניין, הרי לא ניתן להורות על סילוקה של התובענה בשלב הזה, שכן לכאורה קמה עילה כנגד נציגות הבית המשותף, בגין האחריות שלו, ככל שתוכח כלפי צדדי ג', בין שהם שוכרים ובין שהם עוברי אורח.

לפיכך, הבקשות לסילוק על סף נידחות.

יחד עם זאת, לאחר צירופה של חברת דבל זט. אר. בי. אחזקות בע"מ, שעל פי הדברים שנאמרו בדיון הינה בעלת יתרת הנכסים בבניין, נראה כי כל בעלי הנכסים בבניין מצויים בפני ביהמ"ש. הנציגות מעצם טבעה, אמורה לשמש , כשמה כן היא, נציגות, היינו שלוח, ולכן משהשולחים כולם עומדים בפני ביהמ"ש וטוענים את טענותיהם, ראוי לשקול מחדש את העמדה בדבר הותרת הנציגות כצד לדיון.

בהנחה שהמידע באשר לבעלי הנכסים בבניין הנ"ל נכון, אתייחס לאפשרות מחיקת הנציגות, בדיון הקרוב, לאחר שיוגש כתב הגנה מטעם חברת דבל אחזקות הנ"ל שצורפה.

מזכירות תשלח החלטתי לכל הצדדים, וב"כ התובעת ישלח ההחלטה גם לנתבעת הנוספת.