עמינדב ואח' נ' קאזי ואח'

פסק דין

תביעה לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו – 2006 ("החוק"), לתשלום פיצויים בגין נזק שנגרם לתובעים, בשל סירובם של הנתבעים לחתום על הסכם לפינוי-בינוי.

רקע

בתים מס' 2-32 ברחוב תמר בעיר יהוד מונסון מהווים מתחם לפינוי ובינוי כהגדרתו בחוק. על המתחם חלות תכניות מתאר יד/6185, יד/מק/6185/א' (נספחים 2-3 לתצהיר גל) ולאחר הגשת התובענה גם תכנית מפורטת יד/מק/6185/א'/1 (מוצגים נ/1; נ/2) ("התכניות").

התובעים 1-22 הם בעלי זכות חכירה ב – 14 דירות מתוך 16 דירות בבית המשותף שברחוב התמר 2 הידוע גם כחלקה מס' 261 בגוש 6502.

התובעים 23-47 הם בעלי זכות חכירה ב – 15 דירות מתוך 16 דירות בבית המשותף שברחוב התמר 4 הידוע גם כחלקה מס' 262 בגוש 6502.

הנתבעים 1-2 הם בני זוג ובעלי זכות חכירה בדירה אחת בבית המשותף שברחוב התמר 2. שטח דירתם כ – 100 מ"ר, בקומה שלישית (מתוך ארבע), ללא מעלית וללא חניה. הנתבעת 3 היא בתם של התובעים 1-2, וביחד עם אישהּ, הנתבע 4 – בעלת זכות חכירה בדירה אחת בבית המשותף שברחוב התמר 4. שטח דירתם כ – 97 מ"ר, בקומה ראשונה (מתוך ארבע), ללא מעלית וללא חניה.

התובעים (יחד עם בן דודו של הנתבע 1, מר משה אבידן, שלא הצטרף לתביעה) התקשרו בעסקת פינוי בינוי עם אשדר חברה לבניה בע"מ ("היזם") וחתמו על הסכם בנוסח אחיד ("ההסכם"). הנתבעים מסרבים לחתום על ההסכם.

בהתאם לטבלת ההקצאות ולוח האיזון של תכנית יד/מק/6185/א'/1 (נ/1), יקבלו בעלי הזכויות בבית המשותף שבתמר 2 וכן חלק מבעלי הזכויות בבית המשותף שבתמר 4, זכויות במגרש חדש 101.

יתר בעלי הזכויות בבית המשותף שבתמר 4 וכן חלק מבעלי הזכויות בבתים המשותפים שבתמר 8 ובתמר 10-14 יקבלו זכויות במגרש חדש 102.

בעלי הזכויות בבית המשותף שברחוב התמר 6 יקבלו זכויות במגרשים 103-104 (עדות גל בעמ' 16,שורות 18-20, 24-26 וכן עדות השמאי נעים בעמ' 21, שורות 14-18).

טענות התובעים

בתים מס' 2 ו- 4 ברחוב התמר מהווים מקבץ פינוי כהגדרתו בחוק. מתוך כלל בעלי הזכויות במקבץ חתמו על ההסכם בעלי זכויות חכירה ב – 30 דירות מתוך 32 דירות הקיימות.

מתוך כלל בעלי הזכויות בבתים המשותפים שברחוב תמר 2, 4 ו – 6, חתמו על ההסכם בעלי זכויות ב – 46 דירות מתוך 48 דירות הקיימות.

התובעים (יחד עם מר משה אבידן והנתבעים) אוחזים ב- 100% מן הזכויות בבתים משותפים שאותם יש לפנות לשם הקמת מבנה חדש במתחם לפי תכנית מפורטת (בניין מס' 1), כך שלפנינו "מקבץ" ו"רוב מיוחס" של בעלי זכויות העולה על הנדרש בסעיף 1 בחוק. די בכך על מנת לבסס עילת תביעה.

הנתבעים מסרבים להתקשר בהסכם, ולחילופין מתנים את התקשרותם בתנאים בלתי ישימים. סירובם לחתום על ההסכם בלתי סביר ומהווה ניצול לרעה של זכויותיהם בדירות שבבית המשותף.

סרוב הנתבעים מקנה לתובעים עילת תביעה לפי סעיף 2 בחוק, ולחילופין לפי סעיף 14 בחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 ופקודת הנזיקין [נוסח חדש].

הנתבעים 3-4 רכשו את הזכויות חכירה בדירתם מבני הזוג אליהו ורינה גונן ("גונן"), לאחר שגונן כבר חתמו על ההסכם עם היזם. בהסכם הרכישה התחייבו הנתבעים 3-4 לקבל על עצמם את כל הזכויות וההתחייבויות של המוכר בהסכם הפינוי בינוי.

עקרון השוויון בין בעלי הזכויות הוא תנאי יסודי בעסקת פינוי ובינוי, והוא מבטיח כי תנאי הפינוי של הנתבעים – לרבות ערבות בנקאית ושכר דירה – לא יפלו מאלו שניתנו לתובעים.

שמאי יצחק נעים העריך את הנזק הכלכלי שעלול להגרם לתובעים ב- 22,000,000 ₪, בהסתמך על ההפרש בין שווי הדירה המוצעת לבין שווי הדירות הקיימות.