עמיאד נ' צ.מחסני קרמיקה - ע"י המנהל צחי מזרחי

פסק דין

פתח דבר:

לפניי תביעה ותביעה שכנגד. התובע בתביעה העיקרית והנתבע שכנגד, מר משה עמיעד, (להלן: "התובע") הינו חקלאי במקצועו ואחד מבעלי הזכויות במשק 12 במושב נהלל, הידוע גם כמגרש 12 בחלקה 21 בגוש 17193, (להלן: "המקרקעין"). הנתבעת והתובעת שכנגד, צ. מחסני קרמיקה בע"מ, (להלן: "הנתבעת") הינה חברה העוסקת בשיווק ומכירת מוצרי קרמיקה ואינסטלציה.

הרקע לתביעות הינם שני חוזי שכירות שנכרתו בין הצדדים, לפיהם שכרה הנתבעת מאת התובע חנות במבנה מסחרי בשטח של כ-400 מ"ר הנמצא במקרקעין לצורך מכירת מוצריה (להלן: "המושכר" ו/או "הנכס") לתקופה שבין 28/04/04 ועד ליום 31/12/04 (להלן: "החוזה הראשון") וכן לתקופה שבין 01/01/05 ועד ליום 23/11/05 (להלן: "החוזה השני").

ראשיתה של התביעה העיקרית בארבעה שיקים שהוגשו על ידי התובע לביצוע בלשכת ההוצל"פ בעפולה, המשוכים מחשבונה של הנתבעת לפי הפירוט הבא: במסגרת תיק הוצל"פ 09-04677-05-0 הוגש לביצוע שיק מס' 10151 על סך 4,800 ₪ שמועד פרעונו ביום 02/09/05, ובמסגרת תיק הוצל"פ 09-06665-06-4 הוגשו לביצוע שיק מס' 10152 על סך 4,800 ₪ שמועד פרעונו ביום 02/10/05, שיק מס' 10153 על סך 4,800 ₪ שמועד פרעונו ביום 02/11/05 ושיק מס' 10154 על סך 4,800 ₪ שמועד פרעונו ביום 02/12/05. הנתבעת הגישה התנגדות לביצוע השיקים, ובהסכמת ב"כ התובע ההתנגדות התקבלה וניתנה לה רשות להתגונן.

ביום 15/05/07 נעתרתי לבקשת התובע לתיקון כתב התביעה, שכן באותו שלב טרם הוחל בשמיעת ראיות, ההליך היה בשלב מקדמי ונכון היה לרכז בהליך אחד את כל הטענות והעילות.

על פי הנטען בכתב התביעה המתוקן, בין התובע לנתבעת נכרת חוזה שכירות ביחס למושכר, אשר שימש במקור כ – "לול הודים" ועבר הסבה למחסן וחנות לקרמיקה. אף כי המבנה נבנה כדין, ייעודו המקורי היה חקלאי (לול) ועל כן הובהר כי השוכר נוטל על עצמו את האחריות לכך שהמבנה אינו מתאים לייעוד השכירות. כנגד התובע הוגש כתב אישום בגין עשיית שימוש חורג במבנה ללא קבלת היתר וכן עשיית שימוש ללא אישור ו/או היתר בקרקע חקלאית ובגזר הדין נקבע כי עליו לחדול מהשימוש החורג עד ליום 23/11/05. לאור גזר הדין הוגדרה תקופת השכירות עד ליום 22/11/05. הנתבעת עשתה שימוש במבנה במשך כל תקופת השכירות אולם לא שילמה את דמי השכירות בגין שלושת החודשים האחרונים תוך שהיא מנצלת את העובדה כי עליה לעזוב את הנכס בקרוב. כמו כן, נמנעה הנתבעת מלשלם את המיסים החלים על הנכס בגין התקופה שבה החזיקה בו וכן גרמה למבנה נזקים רבים.

הנתבעת הגישה כתב הגנה מתוקן בו הכחישה את טענות התובע וטענה כי עניינו של התיק בשאלת המו"מ שקדם לחתימת החוזה והגילוי הנאות שנעשה או לא נעשה על ידי התובע למנהליה של הנתבעת. לטענתה, בעת שחתמה על חוזה השכירות היא לא ידעה על קיומו של הליך פלילי שבסופו היא עשויה להימצא מחוץ למושכר כאשר כל השקעתה ברכישת הזכויות בו תרד לטמיון ואילו ידעו מנהליה על כך היא לא היתה שוכרת את הנכס ומשלמת עבור ההשקעות שנעשו בו. לפיכך, יש, לטענתה, לדחות את התביעה וכן את טענות התובע בדבר הנזקים שלטענתו נגרמו לו.

בנוסף לכך, הגישה הנתבעת תביעה שכנגד נגד התובע בגין נזקים שלטענתה נגרמו לה כתוצאה מהונאה ותרמית מצידו, כאשר הטעה אותה בחוסר תום לב לחשוב שאין כל מניעה כלשהי לחתום על חוזה למשך 5 שנים מבלי שיידע אותה על ההליכים המשפטיים המתנהלים בינו לבין מינהל מקרקעי ישראל וטענה כי לו היתה יודעת שמתנהלת תביעה לפינוי התובע מהמושכר לא היתה חותמת עמו על חוזה להשכרתו ולא היתה משקיעה במושכר וברכישת ציוד.

התובע הגיש כתב הגנה לתביעה שכנגד בו הכחיש כי התחייב לחתום עם הנתבעת על חוזה שכירות לתקופה של 5 שנים או כי הפר את החוזה עמה וטען כי לא התנהלה נגדו שום תביעה לפינוי הנכס, אלא הוא הואשם בעשיית שימוש חורג בנכס ובנכסים נוספים ששיכים לו, בהם עשו שימוש הנתבעת ושוכרים נוספים. כמו כן הכחיש הנתבע שכנגד את נזקיה הנטענים של הנתבעת/התובעת שכנגד וטען כי היא זו שחבה לו כספים.

בדיון שהתקיים בפניי ביום 18/02/08 הוריתי, לבקשת הצדדים, על איחוד הדיון בתיק זה יחד עם תיק ת"א 2238-07-07, במסגרתו התנהלו תביעות הדדיות בין התובע לחברת ש.ס. שיווק מוצרי אינסטלציה (להלן: "חברת ש.ס"), מאחר שמדובר היה בשני תיקים בעלי צדדים זהים, אשר עוררו סוגיות עובדתיות ומשפטיות זהות לחלוטין, ועל כן הצדיקו הכרעה משותפת בהן.

ביום 07/10/10 ניתן על ידי תוקף לפסק דין פשרה שהוגש על ידי הצדדים בתיק ת"א 2238-07-07 לפיו ימחקו התביעות ההדדיות שבין הצדדים ללא צו להוצאות.

בתיק נשמעו ראיות הצדדים. מטעם התובע העידו התובע ואביו, מר גמליאל עמיעד, אשר הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם, וכן גב' מיכל סופר, מהנדסת הוועדה לתכנון ובניה יזרעאלים במועדים הרלוונטיים לתביעה, ומר יוחאי ברנר, יו"ר הוועדה לתכנון ובניה יזרעאלים במועדים הרלוונטיים לתביעה. מטעם הנתבעת העידו מר צחי מזרחי, אחד ממנהליה, (להלן: "צחי") ומר צביקה שפירא (להלן: "צביקה"), בעל מניות בה ומנהל הסניף שבמושכר, אשר הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם וכן מר שי סהר (להלן: "שי"), מנהלה של חברת ש.ס. ורוה"ח שלה, מר רפי פרדו, אשר הגישו תצהירי עדות ראשית במסגרת תיק ת"א 2238-07-07.

בנוסף לכך הגיש התובע חוות דעת מטעם השמאי מר יורם מירה בדבר הנזקים שנגרמו ל-3 מבנים שהושכרו על ידו, לרבות המושכר נשוא התביעה, וחוות דעת נוספת של שמאי המקרקעין, מר בועז תענך בעניין דמי השכירות הראויים למבני תעשיה הנמצאים באזורי תעשיה בעמק יזרעאל ובסמוך לו, לשנים 1997-2005. מר מירה ומר תענך נחקרו בפניי על חוות דעתם.

תמצית טענות התובע בתביעה העיקרית:

התובע טען כי משנת 1996 החל להשכיר לשוכרים שונים, למטרות שונות, את המבנים שעל המקרקעין שייעודם המקורי היה לחקלאות, תוך שהוא פועל לקבלת היתר לשימוש חורג, וכי הקפיד להבהיר לשוכרים כי המבנים במקורם הם מבני לול המיועדים לחקלאות וטרם ניתן בגינם אישור לשימוש חורג. לטענתו, מאחר שכל השוכרים ידעו היטב במשך השנים כי השכירות במקום אינה תואמת את ייעוד המקרקעין, נגבו בפועל דמי שכירות נמוכים בשיעור ניכר ביחס לדמי השכירות באזורי תעשיה מוכרים וכמו כן, בשל הצורך להתאים את מבני הלול למטרתו של כל שוכר, הוא נהג להעניק הנחה בדמי השכירות לתקופה של שנתיים ראשונות.

התובע טען כי ביום 04/05/03 הוגש נגדו ונגד אשתו כתב אישום בגין שימוש חורג במקרקעין וביום 02/12/04 ניתנה הכרעת הדין והם הורשעו בדין. ביום 23/01/05 ניתן גזר הדין בעניינם והם חויבו, בין היתר, להפסיק את השימוש החורג במקרקעין בתוך 10 חודשים (דהיינו עד ליום 23/11/05) וכן נגזר עליהם לשלם קנס בסך 100,000 ₪ (50,000 ₪ לכל אחד מהם).

התובע טען כי השכיר לחברת ק. קרמיקה בעמק בע"מ (להלן: "קרמיקה בעמק") את המבנה נשוא התביעה והיא ביצעה בו שינויים והתאמות לצרכי חנות למוצרי קרמיקה ומחסן מלאי. לטענתו, בתחילת שנת 2004 הודיעה לו קרמיקה בעמק כי היא מבקשת להפסיק את חוזה השכירות ביניהם, תוך שהיא מבקשת להסב את הזכויות לשוכר חדש – היא הנתבעת. לשם כך, התקיימה פגישת היכרות במרפסת הוריו בנוכחות שי כנציג קרמיקה בעמק, בה הוא התוודע לנציגי הנתבעת, צחי וצביקה.

התובע טען כי במהלך הפגישה הוא הבהיר לנציגי הנתבעת כי מדובר בקרקע חקלאית ובמבנה לול וכי למרות ניסיונות במשך שנים הוא טרם הצליח לקבל היתר לשימוש חורג וכן דיווח להם אודות קיומם של הליכים פליליים נגדו בגין שימוש חורג והבהיר כי טרם ניתן פסק דין בעניין. לטענתו, נציגה של קרמיקה בעמק, אשר הכיר היטב את המקרקעין מאחר שפעל במסגרת חברה אחרת ששכרה ממנו נכסים שנים רבות קודם לכן ואשר היה בעל אינטרס למכור את המלאי ואת הציוד לנתבעת ולהסב אליה את חוזה השכירות, הרגיע את נציגיה ואמר שהוא עצמו נמצא במקום במסגרת חברה אחרת במשך למעלה מ-8 שנים וכי הוא מאמין שכך יוותר המצב גם בשנים הבאות. בתום הפגישה הוסכם כי ייערך חוזה שכירות חדש עם הנתבעת ביחס למבנה שהושכר לק.קרמיקה והיא תהיה משוחררת מהחוזה עמו. במהלך המו"מ בינו לבין הנתבעת אף סוכם כי היה והצדדים ייקשרו בחוזה שכירות לתקופות נוספות, הרי שמהשנה השנייה ואילך ישולם סך של 2$ למ"ר לחודש.

התובע טען כי הנתבעת ביקשה שלא לחתום על חוזה שכירות לטווח ארוך אלא על חוזה לתקופה קצרה של 8 חודשים, דהיינו עד לסוף שנת 2004, וכי בתום שנת השכירות הראשונה מסרה לו הנתבעת שיקים על חשבון דמי שכירות לשנה נוספת, אולם בשלב הראשון לא נכרת חוזה שכירות חדש מאחר שכבר ניתן פסק הדין נגדו. לטענתו, הוא יידע את הנתבעת במפורש אודות גזר הדין ועל כוונתו להגיש עליו ערעור ועל כן הם המתינו עם עריכת חוזה חדש עד למתן פסק הדין בערעור ולכן הוא גם סירב לבקשתה לשכור ממנו מבנה נוסף שהתפנה אותה עת.