עמותת הר הכרמל אגודת תושבים ואח' נ' בדור נאה מפעלי בתי קולנוע בעמ ואח'

החלטה

לפניי שתי בקשות לחיוב חברת בידור נאה מפעלי בתי קולנוע בע"מ (להלן: "חברת בידור נאה") בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות - בקשה מטעם עיריית חיפה ובקשה מטעם עמותת הר הכרמל, חברת אסא כרמל אחזקות בע"מ (להלן: "חברת אסא כרמל") ועו"ד יוסף גילאור.

התביעה והתביעה שכנגד

הבקשות הוגשו במסגרת תביעה שכנגד שהוגשה על ידי חברת בידור נאה, כנגד עמותת הר הכרמל, עיריית חיפה, אסא כרמל אחזקות בע"מ, עו"ד יוסף גילאור ועו"ד רשף חן (שהתביעה כנגדו נדחתה בהחלטתו מיום 2/2/10 של כב' השופט אלכס קיסרי).

התביעה העיקרית בתיק הוגשה מטעם עמותת הר הכרמל וחברת אסא כרמל כנגד חברת בידור נאה, חברת קול הכרמל ומר יצחק משי.

על פי הנטען בתביעה, עמותת הר הכרמל היא בעלת הזכויות הבלעדית של נכס מסויים בחיפה, וחברת אסא כרמל היא בעלת הזכות החוזית להירשם כבעלת הזכויות בנכס, על פי כתב המחאת חיובים מיום 18/11/08.

ביום 1/6/64 נחתם שטר החכרה של הנכס בין העמותה לבין חברת בתי הקולנוע הדים בע"מ לתקופה של 100 שנים החל מיום 1/11/59 ועד ליום 31/10/2059 , ובנוסף, ניתנה אופציה לחוכר להודיע לאחר מכן על רצונו לחדש את חוזה החכירה על תנאיו לתקופה נוספת של 99 שנים.

באותו מועד, ביום 1/6/64, העבירה חברת בתי הקולנוע הדים בע"מ את זכויותיה וחובותיה מכח שטר החכירה לחברת בידור נאה, על פי שטר העברת חכירה, וחברת בידור נאה החלה להפעיל את הנכס כבית קולנוע.

בעקבות קשיים כלכליים אליהם נקלעה חברת בידור נאה בשנות השמונים, ובשל חוסר יכולתה להפעיל בית קולנוע בנכס ולשפצו, התירה לה העמותה להחכיר את הנכס בחכירת משנה לחברת כבל נט בע"מ, בכפוף לכך שהסכם חכירת המשנה יאושר על ידי עמותת הר הכרמל.

על פי הנטען, ביום 7/1/90 חתמה חברת בידור נאה על הסכם שכירות עם חברת כבל נט, והמחתה לעמותת הר הכרמל את זכותה לקבלת חלק מדמי השכירות, בגין חובה לעמותה.

על פי הנטען, חלק מדמי השכירות שולמו לעמותה אך זמן לא רב לאחר מכן, לאחר שגם חברת כבל נט נקלעה למצוקה כספית, היא חדלה מלשלם את החוב שהומחה.

ביום 13/6/91 הגישה חברת בידור נאה תביעה כספית נגד חברת כבל נט, אשר שמה הוחלף למערכות תקשורת בכבלים (סי. אס. אם) בע"מ, מת"ב, בגין הפרת התחייבויותיה על פי חוזה השכירות, ובשלב מסויים, צורפה עמותת הר הכרמל כנתבעת נוספת בהליך.

בסופו של דבר, גובש הסכם פשרה בין עמותת הר הכרמל לבין חברת בידור נאה, אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 11/9/97, ונועד לסיום המחלוקת ולסילוק סופי של חובותיה של חברת בידור נאה לעמותה, בכפוף לתשלום סכום של 190,000 ₪ ובכפוף להתחייבותה של חברת בידור נאה על פי הסכם הפשרה לפעול תוך שלושה חודשים ממועד חתימת ההסכם להשגת האישורים הנדרשים לחידוש פעילות הקולנוע בנכס.

בתביעה נטען, כי בעיתוי הנוכחי, הנכס אינו פעיל ואף מוגדר ביחידה למבנים מסוכנים כמבנה פרוץ ונטוש, וממילא אינו מתפקד כבית קולנוע ואינו מפיק הכנסות, וחברת בידור נאה לא פעלה למען השגת אישורים לחידוש הקולנוע, ולחלופין, לא הוגשה בקשה לשינוי ייעוד הנכס.

בנוסף, נטען בתביעה, כי למרות פניות עמותת הר הכרמל, נמנעים הנתבעים מלשלם לעמותה סכום של 60,000 ₪ מסך החוב שנקבע בהסכם הפשרה, וכן לא שילמו עד כה כל תשלום בגין דמי החכירה להם זכאית העמותה (900$ לחודש ולחלופין 7% מהכנסות החוכר בנכס). מעבר לכך, נטען כי הנתבעים חדלו לדאוג לביטוח הנכס בגין סיכוני צד ג', ובעקבות כך נאלצה העמותה לבטח את הנכס בעצמה, בעלות שנתית של כ- 1,600 ₪ .

התובעות, עמותת הר הכרמל וחברת אסא כרמל, עותרות להצהיר כי שטר החכירה בוטל כדין, וכן להורות על פינוי או סילוק יד חברת בידור נאה מהנכס, תשלום פיצוי בגין אי תשלום דמי חכירה חודשיים והשבת דמי הביטוח (סכום התביעה הועמד על סך 533,246 ₪).

חברת בידור נאה הגישה תביעה שכנגד, במסגרתה טענה כי כל אחד מהנתבעים שכנגד פעל בכדי להכשילה ולמנוע ממנה להפעיל מחדש את הנכס למטרתו המקורית.

לטענתה, לאחר חתימת הסכם הפשרה, החל משא ומתן בין מר יצחק משי, מטעם חברת בידור נאה, ובין עיריית חיפה, ובמסגרת המשא ומתן הוצגו חלופות שונות לחידוש הפעלת בית הקולנוע או לייזום מבנה אחר במקום בית הקולנוע. לנוכח העדר מדיניות תכנונית מפורטת לגבי עתיד הקרקע שעליה נבנה הנכס, נאלצה התובעת להמתין עם תוכניותיה, ובמקביל התנהל גם משא ומתן על עתידו של בית הקולנוע.

בסופו של דבר, הושגו הבנות לפיהן עמותת הר הכרמל תמכור את זכויות הבעלות בנכס, ועיריית חיפה תפעל לכך שתינתן לה הסמכות למכור לחברת בידור נאה את זכויות הבעלות בנכס.

אלא שבשלב מאוחר יותר, התברר, כי עמותת הר הכרמל העבירה את זכויותיה בנכס לעירייה, מספר שנים לפני המשא ומתן, ומבלי שיידעה את חברת בידור נאה על כך, ובנוסף, הגיעה להסכמה חשאית עם העירייה, שלא להתיר לחברת בידור נאה לקיים בנכס בית קולנוע ומופעים, ולא לאפשר את מטרות הסכם החכירה.