ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' שמדר הנדסה ובנין בע"מ

בפניי ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב מיום 5.9.2021 בערר תא/8791-10-19 (להלן, בהתאמה: "ההחלטה" ו-"ועדת הערר"). ענייננו של הערעור בשומת השבחה שנקבעה למשיבה בגין הקלה להקמת מתקן חנייה מתרומם.

רקע וטענות הצדדים בתמצית

1. המשיבה הגישה בקשה להיתר בנייה במסגרת הליך של תמ"א 38 במקרקעין הידועים כחלקה 95 בגוש 7009, אשר ממוקמים ברחוב שפרינצק 17 בתל-אביב (להלן, בהתאמה: "הבקשה" ו-"המקרקעין"). במסגרת הבקשה נתבקשה גם הקלה ל"בניית מתקן חניה אוטומטי מוטמן במרווח הקדמי והצידי. גובה המתקן המרבי שיבלוט בעת כניסת מכונית יגיע ל-2.3 מ'" (להלן: "ההקלה").

2. בקשת המשיבה אושרה, והמערערת הוציאה למשיבה שומת היטל השבחה בגין ההקלה בסך של 119,000 ש"ח.

3. יצוין כי על המקרקעין חלות, בין היתר, התוכניות הבאות: תוכנית ע/1 –מרתפים (להלן: "תוכנית ע/1") אשר מטרתה לקבוע הוראות מקיפות לבניית מרתפים ולשימוש בהם, לרבות מרתפי חנייה; ותוכנית בניין עיר מפורטת תא/257 (להלן: "תוכנית 257") שהיא תוכנית מפורטת למגורים שבהתאם לה נקבעות זכויות הבנייה במקרקעין.

4. המשיבה הגישה ערר לוועדת הערר על חיובה בהיטל השבחה. ועדת הערר קיבלה את ערר המשיבה, וקבעה בין היתר: כי השומה מתייחסת להקלה כהקלה בקו בניין, אולם לא ניתנה כל הקלה של חריגה מקו הבניין (סעיף 13 להחלטה); כי אין כל מניעה תכנונית להבליט את מתקן החנייה מעבר למפלס הכניסה הקובעת לבניין, בתחום קווי הבניין (סעיף 22 להחלטה); וכי בהתאם לתכנית ע/1, מקום בו חלק המרתף בולט מעל לפני הקרקע יש לבחנו בהתאם לתכנית החלה על שטחים עיליים אלה. המערערת לא הצביעה על כל חריגה של הבלטת חלק זה של מתקן החניה לפרקים, מן התכניות החלות ובפרט מתוכנית 257 (סעיף 25 להחלטה).

5. כמו כן, דחתה ועדת הערר את טענת המערערת כי על מנת לטעון כנגד ההקלה, היה על המשיבה להגיש ערר לוועדת הערר לתכנון ובניה (רישוי) (סעיפים 30 – 38 להחלטה).

6. המערערת חולקת על ההחלטה, ומכאן ערעור זה.

7. לטענת המערערת, ועדת הערר חרגה מגבולות סמכותה והתערבה בתחום סמכותה הבלעדי של ועדת הערר לתכנון ובניה (רישוי). בהתאם לסעיף 12ב(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, רק לוועדת הערר לתכנון ובניה (רישוי), הסמכות לדון ולהחליט בשאלה האם דרושה הקלה. ועדת הערר גם שגתה בפרשנותה את תכנית ע/1 בהקשר זה, והיא הסתמכה על החלטות ופסקי דין שאינם רלוונטיים לענייננו.

8. מוסיפה המערערת וטוענת כי תוכנית ע/1 איננה מאפשרת הקמת מתקן חנייה המתרומם מעל פני הקרקע ולכן נדרשת הקלה על מנת לאשר את הקמת מתקן החנייה. ההקלה היא לעצם הקמתו של מתקן החנייה ולא מדובר בהקלה לקווי הבניין. וועדת הערר שגתה בהבנתה את מהות ההשבחה ואת תוכנית ע/1. וועדת הערר קבעה בשגגה כי בשומה חושבה ההשבחה לקווי בניין אך לא כך הדבר.