טנדר לאבינג קאר בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית עכו ואח'

1.המערערת, חברת טנדר לאבינג קאר בע"מ, החזיקה בנכס המצוי בשטח שיפוטה של עיריית עכו וניהלה בו מרכז לאנשים קשישים. בהיותה מחזיקה בנכס, נדרשה המערערת לשלם לעירייה ארנונה עירונית.

בין המערערת לעיריית עכו התגלעו מחלוקות בעניין חיובי הארנונה שהושתו עליה, שעיקרן בשאלת סיווגו של הנכס על פי צווי המסים של העירייה - האם מדובר בבית אבות שיסווג כנכס המשמש למגורים כטענת המערערת, או שמא בנכס שאינו משמש למגורים אלא מהווה בית חולים ולכן יסווג כנכס לעסקים. בצד מחלוקת זו התגלעו בין הצדדים גם מחלוקות נוספות כגון לגבי תקופת פטור לנכס ריק ועוד.

2.המחלוקות שבין הצדדים נדונו בהשגה ובערעור לפני ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית עכו, שקבעה כי לא נפל פגם בסיווגו של הנכס על ידי העירייה. על החלטה זו של ועדת הערר הוגש הערעור המונח להכרעתי כעת.

רקע

3.המערערת, טנדר לאבינג קאר בע"מ, החזיקה בתקופה שמיום 1/12/2017 ועד 30/9/2020 במבנה המצוי ברחוב ששת הימים 1 בעכו, שמספרו לצרכי ארנונה היה 18021053002 (להלן: הנכס). מטיעוני המערערת עולה כי המערערת עוסקת בהפעלת בתי אבות למגורי קשישים ברחבי הארץ ובמסגרת פעילותה זו הפעילה בנכס האמור מרכז לקשישים בשם "נוף עכו מרכז אזורי לקשיש". כבר כאן נציין כי בטרם החלה המערערת להפעיל את המרכז לקשישים, ובטרם קיבלה את החזקה בנכס, הופעל במקום המרכז לקשישים על ידי חברת רמת טבעון - נוף עכו בע"מ (ראו הדיון בעמ"נ 4920-09-17 וסעיף 7 לתשובת המשיבים לערעור).

4.בהיותה מחזיקה בנכס, נדרשה המערערת לשלם לעירייה ארנונה עירונית. העירייה בדקה את הנכס וקבעה כי בנכס מופעל "בית חולים סיעודי", אותו סיווגה לצרכי החיוב בארנונה כבניין שאינו משמש למגורים. העירייה מצאה כי יש לסווג את הנכס בסיווג עסקים על פי סעיף 5-ב(7) לצווי המסים שלה. עוד קבעה העירייה כי הנכס מורכב משתי יחידות, האחת בשטח של 2,147 מ"ר והשנייה בשטח של 6,626.38 מ"ר, אשר שתיהן סווגו על ידה כבית חולים סיעודי וחויבו בתעריף עסקים. כן מצאה כי המערערת מחזיקה בקרקע תפוסה בשטח של 8,660 מ"ר וחייבה אותה בתעריף הקבוע בצווי המסים לקרקע תפוסה (סעיף 4-א לצווי המסים).

5.המערערת חלקה על דרישות העירייה והגישה למנהל הארנונה השגות לשנים 2018, 2019 (נספחים 2 ו- 4 לכתב התשובה). בהשגותיה טענה המערערת כי היא מפעילה בנכס "בית אבות", אותו יש לסווג על פי סעיף 5-ב(13) לצווי המסים, ולחייבה בארנונה על פי התעריף הקבוע למבנה המשמש למגורים, שהוא תעריף נמוך לאין שיעור מהתעריף לבניינים המשמשים לעסקים. עוד טענה המערערת כי בנכס המשמש למגורים לא חלה חובת תשלום ארנונה בגין קרקע תפוסה ועל כן יש לבטל את החיוב בפריט זה. המערערת טענה גם לגבי טעויות שנפלו לשיטתה במידות הנכס, לגבי זכותה לפטור מתשלום ארנונה לגבי חלק מהנכס שהיה ריק (כ-597 מ"ר) ולגבי חיובה בארנונה על שטחי סככות.

השגותיה של המערערת לשנות המס 2018 ו-2019 נדחו בהחלטות מנהל הארנונה מיום 30/5/2018 ומיום 18/5/2019 (חלק מנספח 3 לתשובת המשיבים).

6.על החלטות המנהל בהשגות הגישה המערערת עררים לוועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית עכו (להלן גם: הוועדה), (עררים 35/18 ו-24/19, צורפו כנספחים 3 ו- 5 להודעת הערעור). נציין כבר כעת כי הצדדים הגיעו להסכמה ולפיה החלטות ועדת הערר לגבי השנים 2018 ו-2019 יחולו גם על שנת 2020 בכך ייתרו גם את הגשת ההשגה לשנת 2020 (ראו פסקה 56 להחלטת ועדת הערר, נספח 1 לתשובת המשיבים).

7.כפי שיפורט בהמשך, ועדת הערר דחתה את מרבית טענותיה של המערערת, למעט לעניין מתן פטור לנכס ריק.