עמ"נ 46043-04-14 ליאו בל (1986) בע"מ נ' עירית תל-אביב-יפו

לעותרת, חברת ליאו בל בע"מ, נכס ברחוב מונטיפיורי 41 בתל אביב (להלן: הנכס), העומד ריק מאז נרכש ביום 1.5.07. על הנכס מוטלת ארנונה של כמאה אלף שקלים בשנה, בסיווג שיורי של "משרדים, שירותים ומסחר". העותרת טוענת בעתירתה ובערעור כי כיוון שמדובר בנכס ריק יש לחייבו לפי הסיווג הזול ביותר האפשרי לפי ייעודו. לטענתה, ייעוד הנכס מאפשר סיווגו כמחסן וגביית ארנונה על פי סיווג זה. המשיבה, עיריית תל אביב, סבורה כי במקרה זה ייעוד הנכס אינו מאפשר סיווגו כמחסן. וועדת הערר קיבלה את עמדת העירייה, ומכאן הערעור והעתירה, שעניינם האם הייעוד של הנכס מאפשר לסווגו כמחסן לצרכי תשלום ארנונה בגין נכס ריק. 

1. רקע עובדתי והליכים שלעניין

הנכס של העותרת והמערערת, חברת ליאו בל בע"מ (להלן: ליאו בל), עומד ריק מאז נרכש. ליאו בל הגישה השגה ובה ביקשה לחייב את הנכס, בהיותו ריק, בסיווג הזול ביותר האפשרי בהתאם לייעודו, לטענתה, כמחסן, ונדחתה. גם ערר שהגישה נדחה.

ועדת הערר קבעה, בהתאם להלכה של בית המשפט העליון, כי נכס ריק יחויב לפי התעריף הקבוע לסיווג הזול ביותר מבין השימושים הקבועים בנכס לפי ייעודו התכנוני-חוקי. על הנכס חלה תכנית מתאר מס' 897א', שינוי מס' 1 לשנת 1977 לתכנית 44, תכנית מאוחדת לקביעת אזורים, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 6.5.1981 (להלן: תכנית 897א). השימושים המותרים בנכס לפי התכנית הינם: "בנקים, אולמות תצוגה, סוכנויות, חברות ביטוח, משרדים ותכליות דומות שתאשר הועדה המקומית".

ועדת הערר קבעה כי התכנית אינה קובעת ייעוד של מחסנים כשימוש עיקרי בנכס. הוועדה הוסיפה וקבעה כי על כן אין לראות במחסן את הייעוד הזול ביותר האפשרי. עוד קבעה הוועדה, כי במקרה זה שימוש עיקרי כמחסנים מצריך בקשה לשימוש חורג ועל כן, בהעדר בקשה מאושרת לשימוש חורג, מדובר בשימוש שאינו חוקי, ולכן אין לסווג את הנכס כמחסן.

2. טענות הצדדים

ליאו בל טוענת, בהתאם למה שנקבע בוועדת הערר, כי יש הסכמה דיונית לפיה מדובר בנכס ריק והיא מבססת את טענותיה על הנחה זו.

עוד טוענת ליאו בל, כי על פי ההלכה, נכס ריק יש לסווג בסיווג הזול ביותר האפשרי לפי ייעודו החוקי של הנכס וזאת על פי התכנית החלה במקום. ליאו בל מתנגדת לטענת העירייה לפיה לצורך קביעת הסיווג הזול ביותר יש לבחון גם את היתר הבנייה.

ליאו בל ממשיכה וטוענת כי יישום ההלכה למקרה זה מביא לכך שיש לסווג את הנכס כמחסן. לטענת ליאו בל, אמנם התכנית אינה כוללת שימוש של מחסנים במפורש, אך מהגדרת מחסנים בצו הארנונה עולה שהנכס מתאים לשימוש כמחסן, כשימוש נלווה לשימושים המותרים בתב"ע החלה על הנכס.

המשיבה טוענת, ראשית, כי אין מדובר בנכס ריק, כפי שעולה מהעדויות, וכי הסכמה זו, לפיה מדובר בנכס ריק, שאכן מופיעה בהחלטת ועדת הערר, מתבססת על טעות קולמוס של באת כוחה שציינה זאת בסיכומיה לפני וועדת הערר. לטענתה, מדו"ח הביקורת אותו הסכימו הצדדים לקבל עולה כי אין מדובר בנכס ריק.