עיריית ירושלים נ' ששון לוי

פסק דין

התובעת, עיריית ירושלים (להלן – העירייה), הגישה תביעה כספית נגד הנתבע (להלן – לוי), שעניינה חוב ארנונה בגין נכס שבהחזקתו. לוי התגונן, בין היתר, בטענה כי קיימת לו זכות קיזוז כלפי העירייה, בגין אגרות והיטלים ששילם בין השנים 1972-1983 בעבור נכס אחר. במסגרת פסק דין זה תיבחן טענת הקיזוז לגופה אל מול שוויו המשוערך של חוב הארנונה.

רקע עובדתי

ביום 26.12.1993 התקשר לוי בעסקת קומבינציה עם חברת בית ארלוזורוב – חברת נכסים של מפלגת העבודה (להלן – בית ארלוזורוב) ביחס לנכס מקרקעין שבתחומה של העירייה (להלן – הנכס). במסגרת ההסכם התחייב לוי לשאת בתשלומים השוטפים בגין חלק הנכס שהועבר לבעלותו, לרבות בתשלומי הארנונה, החל מיום 1.1.1994. כיוון בפועל לא עודכנה ברישומי העירייה העברת החזקה בחלק הנכס לידי לוי, המשיכה העירייה לשלוח הודעות חיוב בגין הנכס כולו לידי בית ארלוזורוב. בית ארלוזורוב לא שילמה את החוב, וכך גם לוי, שלא קיבל לידיו את הודעות החיוב.

בשנת 1999, ובעקבות הליכי גבייה שהעירייה נקטה נגדה, עדכנה בית ארלוזורוב את העירייה בדבר ההסכם עם לוי. בעקבות זאת עדכנה העירייה את רישומיה באופן רטרואקטיבי, כך שמלוא חוב הארנונה שנצבר בגין הנכס כולו משנת 1994 יוחס ללוי. ביום 9.12.99 נשלחו ללוי הודעות חיוב בגין החוב, והחל משלב זה שלחה העירייה ללוי הודעות חיוב ארנונה בזמן אמת, בגין הנכס כולו. משלא שולם חוב הארנונה הגישה העירייה את התביעה.

בפסק דין מיום 5.8.09 קיבל בית המשפט המחוזי (מפי סגן הנשיאה דאז, כב' השופט ע' חבש) את התביעה בחלקה, וקבע כי לוי חייב לעירייה סך של 1,713,873 ₪ בגין התקופה שמיום 1.1.00 ועד יום 21.12.03, שביחס אליה שלחה העירייה הודעות חיוב בזמן אמת. ביחס לתקופה שמיום 2.6.97 ליום 31.12.99 נדחתה התביעה, כיוון שבית המשפט מצא כי מדובר בחיובי ארנונה שהוטלו באופן רטרואקטיבי, ועל כן אין להתירם. התביעה ביחס לתקופה שמיום 1.1.95 ועד יום 1.6.97 נדחתה מחמת התיישנותה. טענת הקיזוז שהועלתה על-ידי לוי נדחתה אף היא מחמת התיישנות.

על פסק הדין הוגשו לבית המשפט העליון שני ערעורים – האחד מטעם לוי (ע"א 8189/09) והשני מטעם העירייה (ע"א 8417/09). ערעורו של לוי התמקד בדחיית טענת הקיזוז, וערעורה של העירייה התמקד בפסילת חלק מחיובי הארנונה מחמת התיישנות ומחמת רטרואקטיביות.

בפני בית המשפט העליון הסכימו הצדדים כי ערעורו של לוי יתקבל באופן חלקי, כך שהתיק יחזור לבית המשפט המחוזי לצורך בחינת טענת הקיזוז, תוך שמירת טענות הצדדים לגופן, ובפסק דין מיום 13.1.11 ניתן תוקף להסכמה זו. בהמשך, ניתן בבית המשפט העליון פסק דין ביום 21.8.12 המכריע אף ביתר טענות הצדדים. בית המשפט העליון קיבל באופן חלקי את ערעורה של העירייה וקבע בדעת רוב, כי אף שחלק מהודעות החיוב ביחס לחלקו של חוב הארנונה, שלא התיישן, הושת באופן רטרואקטיבי, הרי שבנסיבות העניין נסתרת החזקה נגד תחולה למפרע. זאת בעיקר כיוון שלוי - שחקן ותיק בשוק הנדל"ן - ידע באופן ודאי ופוזיטיבי כי חבות הארנונה בגין המגרש, או למצער חלקו, מונחת לפתחו. כיוון שכך, הוא לא כלכל את צעדיו בהסתמך על אי החיוב, ובמצב זה חיובו באופן רטרואקטיבי אינו פוגע בתחושת הצדק וההגינות ואינו גורם לו כל עוול. כן מצא בית המשפט העליון, כי בנסיבות אלה אף היה החיוב למפרע בגין התקופה שבין יום 2.6.97 ליום 8.12.99, סביר. בהתאם לכך, הוחזר התיק לבית משפט זה, על מנת שייקבע גובה התשלום הנוסף שבו חב לוי לעירייה בגין התקופה שמיום 2.6.97 ועד יום 31.12.99. ערעורו של לוי – למעט עניין הקיזוז שהוחזר אף הוא לבירור בבית המשפט זה – נדחה.

בין המועד שבו ניתן פסק הדין המוסכם בעניין טענת הקיזוז (13.1.11) למועד שבו ניתן פסק הדין המכריע ביתר טענות הצדדים (21.8.12) הוחזר, כאמור, התיק לבית משפט זה, לצורך בירור טענותיו של לוי לעניין הקיזוז לגופן. בהמשך לכך, ואחר שקבעתי כי שלב שמיעת הראיות הסתיים בתיק זה עוד בשלב שבו נשמע בפני כב' השופט חבש, הסכימו הצדדים לסכם את טענותיהם לעניין הקיזוז בכתב. לסיכומי הצדדים אף צורפו תיקי מוצגים, תוך שהצדדים מפנים לדרך הגשת כל אחד מן המוצגים בשלב שבו נדון התיק בפני כב' השופט חבש. השלמת טיעון בעל-פה נשמעה ביום 19.3.12.

בטרם הכרעה בטענת הקיזוז ניסו הצדדים להגיע להבנה כוללת שתפתור את מלוא המחלוקות הקיימות ביניהם, אשר נדונות גם בהליכים נוספים, וזאת במסגרת הליכי גישור ופשרה. משלא צלחו הליכים אלה, הסכימו הצדדים כי בית המשפט יכריע בטענת הקיזוז, על פי הסיכומים שבפניו. בהמשך הוריתי לצדדים לסכם את טענותיהם גם בעניין גובה התשלום הארנונה הנוסף שבו חב לוי בגין התקופה שמיום 2.6.1997 ועד ליום 31.12.1999. העירייה הגישה סיכומיה בעניין זה ביום 27.12.12. לוי לא הגיש סיכומים מטעמו, אף שההחלטה המורה לו להגישם הומצאה לו בידי מזכירות בית המשפט, ואף שב"כ העירייה הודיע כי הוא מסר את סיכומי העירייה באופן אישי לידי מר לוי ביום 3.1.13. יצוין, כי אחר הגשת הסיכומים בכתב והשלמת הטיעון בעל-פה, שוחררו באי כוח לוי מייצוגו לפי בקשתם. לאחר שחלף המועד שנקצב להגשת סיכומי הנתבע, אך אלה לא הוגשו, וניתנה החלטה כי פסק הדין יינתן על יסוד החומר שבתיק בית המשפט, הודיע הנתבע על ייצוג חדש, ובא כוחו ביקש כי תינתן לו ארכה להגשת הסיכומים. אולם אחר שניתנה ארכה, הופסק גם הייצוג החליפי. לפנים משורת הדין, ניתנה לנתבע ארכה נוספת להשלמת הסיכומים בעניין התשלום הנוסף בארנונה עד יום 21.4.13, אך אלה לא הוגשו.

לפיכך, ייבחן שיעור תשלום הארנונה הנוסף שבו חב לוי בגין התקופה שמיום 2.6.1997 ועד יום 31.12.1999 על יסוד טענות הצדדים, כפי שהועלו עת נשמע התיק בפני כב' השופט חבש, וכן על יסוד המוצגים שהוגשו באותה העת. טענת הקיזוז תבחן ותוכרע ביחס לכל אחד מן התשלומים השונים שלוי טוען כי שולמו לעירייה וכי הוא זכאי להשבתם. חיובים ותשלומים אלה מתייחסים כולם למגרש שרי ישראל, כפי שיפורטו הדברים להלן.

מגרש שרי ישראל

הנתבע לאוי"ט ואחיו המנוח, עובדיה לוי ז"ל (להלן – עובדיה), היו בעלי זכויות במגרש בשטח של 7.5 דונם לערך בקרן הרחובות יפו, שרי ישראל ורש"י בירושלים, הממוקם בגוש 30076 חלקות 2, 20, 21, 22, 136, 137, וכן חלקות 189 ו-191 שזוהו בעבר כחלקות 138, 139 ו- 140 וחלק מחלקות 1 ו- 23 (להלן – מגרש שרי ישראל או המגרש). במהלך שנות השבעים של המאה הקודמת, יזמו הנתבע ועובדיה פרויקט בנייה בחלק ממגרש שרי ישראל, והגישו לעירייה תוכניות בנייה ובקשה למתן היתר בנייה (תיק היתר בנייה מספר 73/781). לאחר שאושרה הבקשה, נדרשו הנתבע ועובדיה לשלם לעירייה אגרות והיטלים כתנאי להוצאת היתר הבנייה המבוקש, וביניהם אגרת רישיון בנייה, אגרות חיבורי מים, היטל כביש ומדרכה והיטל ביוב. לטענת הנתבע, בין השנים 1972 ל-1978 נשאו הוא ועובדיה בכלל תשלומים אלה. בפועל, כך נטען, לא מימשו הנתבע ועובדיה את זכויותיהם במגרש שרי ישראל והיתר הבנייה לא הוצא. למרות זאת, לא הושבו להם האגרות והיטלים שנטען כי שולמו.

או אז יזמו הנתבע ועובדיה הכנת תב"ע חדשה למגרש שרי ישראל, תוכנית 2050א, אשר תשנה את ייעודו למלונאות (להלן – תוכנית 2050א). לטענת הנתבע, בשנת 1983 פנתה העירייה ליזמים וביקשה אותם להקדים ולשלם מראש את היטל ההשבחה, אף שהתוכנית טרם אושרה. לגרסת הנתבע שילם הוא את היטל ההשבחה בשנת 1985. בסופו של דבר לא אושרה התוכנית ולא קיבלה תוקף, אך היטל ההשבחה ששולם, כנטען, לא הושב לידי הנתבע.

לוי טען, כי לאחר שנפטר עובדיה בשנת 1981, רכש הוא מיורשי אחיו את חלקם במגרש שרי ישראל, כך שמלוא הזכויות במגרש היו שייכות לו. לטענתו, במשך עשרות שנים לא חלקה העירייה על זכותו לקבל ממנה בחזרה את הכספים ששולמו, והדברים הוכחו בקבלות, מכתבים ואסמכתאות בכתב, כמו גם בעדותו של הנתבע עצמו ובעדותו של מר מרינוב, ששימש במועדים הרלוונטיים כנציגה של העירייה וטיפל בעניין באופן אישי מטעמה. כן טוען לוי, כי העירייה לא העמידה גרסה נגדית מטעמה לעניין טענת הקיזוז.

העירייה טענה מנגד, כי לוי לא הביא ראייה לכך שהוא היה בעל הזכויות במגרש שרי ישראל ביחד עם אחיו; לא הוכיח את טענתו כי הוא ואחיו לא מימשו את היתר הבנייה בגינו הם שילמו; לא הוכיח כי לא בוצעה סלילת כביש בהתאם לאגרות ששולמו; לא הוכיח כי שולם היטל ביוב; לא הוכיח כי שולמה אגרת חיבורי מים ולא הוכיח כי הנכס לא חובר בהתאם לאגרה ששולמה. כן עמדה העירייה על טענותיה לעניין חוב הארנונה הנוסף בגין התקופה שמיום 2.6.97 ועד יום 31.12.99. לגישתה, מצטרף חוב זה לחוב הארנונה הפסוק בגין התקופה שמיום 1.1.00 ועד יום 21.12.03, ועולה במצטבר כדי חוב בסך של כארבעה וחצי מיליוני ₪.

טענת הקיזוז – דיון

טרם בחינת טענת הקיזוז לגופה ראוי להזכיר כי נקודת המוצא היא כי הקיזוז משמש טענת הגנה דיונית, שבאמצעותה נתבע מתגונן מפני תביעת חוב נגדו (ע"א 2146/06 ברק נ' אבוקרט (פורסם במאגרים, 18.11.10), בפסקה 22). הנטל להוכחתה מוטל אפוא על הנתבע.

טענותיו של הנתבע נחלקות לשני סוגים:

האחת, נוגעת לאגרות ולהיטלים שנטען כי שולמו בקשר עם הבקשה למתן היתר בנייה - היתר אשר בסופו של יום לא מומש בעקבות החלטה ליזום בקשר למגרש שרי ישראל תוכנית בניין עיר חדשה, היא תוכנית 2050א. במענה לטענה זו משיבה העירייה, כי לוי לא הוכיח כי שילם את האגרות וההיטלים הנטענים ואף לא כי לא ניתנו שירותים בעבור האגרות ששולמו. הטענה השנייה נוגעת לתשלום היטל ההשבחה אשר נגזר מתוכנית 2050א, אף שזו לא אושרה ולא קיבלה תוקף. במענה לכך טענה העירייה כי היטל ההשבחה שולם בגין תוכנית 2050, שאין מחלוקת כי אושרה, ולא בגין תוכנית 2050א שלא אושרה, ולכן אין מקום להשבתו.