עיסא ואח' נ' חגאזי ואח'

פסק דין

מבוא

ביום 28/4/11 נכרת הסכם שכירות בין התובעים לנתבעת ( להלן – "ההסכם" ), לפיו השכירו התובעים לנתבעת שטח של כ- 120 מ"ר בקומה הראשונה של מבנה במקרקעין הידועים כגוש 18565 חלקה 73 בכפר טמרה (להלן:"המושכר"), להפעלת עסק של סלון כלות, לתקופה של 10 שנים, החל מיום 1/6/11 ועד ליום 1/5/2020 ( סעיף 4 להסכם ), תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 650$ לחודש ( סעיף 7 להסכם ). כן הוסכם כי הנתבעת תישא בהוצאות החשמל והמים של המושכר ובכל המסים העירוניים החלים עליו ( סעיף 8 להסכם ). בעקבות סכסוך שהתגלע בין הצדדים פינתה הנתבעת אל המושכר ביום 7/9/12.

התובעים הגישו תביעה לחייב את הנתבעת לשלם להם דמי שכירות חודשיים בסך של 30,750 ₪, בגין תקופת השכירות החל מחודש נובמבר 2011 ועד למועד הגשת התביעה, וכן דמי שכירות בגין התקופה עד לפינוי ציוד הנתבעת מהמושכר באופן מוחלט, וכן לחייבה לשלם להם את המסים העירוניים והוצאות חשמל והמים, שהנתבעת התחייבה לשאת בהם לפי ההסכם הנ"ל, בסך כולל של 10,000 ₪, וכן פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 20,000 ₪, וליתן צו עשה קבוע המורה לה להשיב לידיהם את מפתחות המושכר.

הנתבעת הגישה תביעה שכנגד לחייב את התובעים לשלם לה פיצוי בגין הפרת ההסכם בסכום של 30,000 ₪, פיצוי בגין עבודות השבחה והתאמה שבוצעו על ידה במושכר, בסך כולל של 60,000 ₪, פיצוי בגין פינוי העסק והעתקתו למקום אחר, בסך של 20,000 ₪, ופיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 30,000 ש"ח. הנתבעת העמידה את סכום התביעה שכנגד על סך של 70,000 ₪.

ב"כ הצדדים הודיעו על הסכמתם כי פסק הדין יינתן לפי כתבי הטענות והתצהירים ולפי סיכומיהם בכתב.

טיעוני התובעים

לטענת התובעים, החל מחודש 11/2011 ועד ליום הגשת התביעה הנתבעת אינה משלמת דמי שכירות, ויתרת חובה בגין זאת הינה על סך של 30,750 ₪, והיא אינה עומדת בתשלומי המיסים העירוניים וההוצאות השוטפות של המושכר, המסתכמים יחדיו בסך כולל של 10,000 ₪, דבר המהווה הפרה יסודית של ההסכם. יתרה מכך, ביום 10/9/12 הוציאה הנתבעת את הציוד שלה מן המושכר אך המשיכה להחזיק במושכר ובמפתחות שלו מבלי שהיא משלמת דמי שכירות ומסרבת להחזיר לידיהם את מפתחות המושכר, ובכך היא מונעת מהם לעשות שימוש של בעלים במושכר וגורמת להם, עקב כך, נזקים והפסדים ממושכים, והם, מצדם, לא עשו דין לעצמם ולא פרצו את המנעולים במושכר, מאחר ולא ידעו אם נותר במושכר ציוד של הנתבעת. במסגרת הדיון מיום 30.09.13 הודיעו התובעים כי הם מוותרים על התביעה לפיצוי בגין חוב ארנונה.

טיעוני הנתבעת

לטענת הנתבעת, המושכר היה במצב ירוד ונזקק להשקעה ניכרת והיא ובעלה השקיעו במושכר את כל הונם ומרצם לצורך השבחתו והתאמתו לשימוש כסלון כלות, ובסעיף 8 לכתב התביעה שכנגד היא מתארת את עלות ביצוע עבודות ההשבחה אשר בוצעו על ידה במושכר. עוד טוענת הנתבעת כי היא עמדה בכל התחייבויותיה כלפי התובעים ושילמה את דמי השכירות וההוצאות השוטפות של המושכר במועדם, וכי בחודש יוני - יולי 2012 החלו התובעים לבצע עבודות בנייה בסמוך למושכר, פתחו כניסה נוספת לקומה השנייה באופן שהכניסה תהא מהחניון אשר נועד לשמש את המושכר, והחלו לזרוק פסולת בנייה ואחרת בחזית המושכר ובכניסה שלו, ובעקבות כך היא פנתה לתובעים בבקשה להפסיק את העבודות מאחר ואלה מהווים הפרה בוטה של הסכם השכירות ומונעים שימוש ראוי במושכר, תוך שהם גורמים לעסק שבבעלותה נזק ומטרד, אולם, כך לטענתה, התובעים התעלמו מפניותיה, ועקב זאת היא שלחה אליהם מכתב מיום 5/9/12 לפיו היא מודיעה על ביטול ההסכם. בעקבות סכסוך זה ביקשו ממנה התובעים לפנות את המושכר, ותחילה סירבה היא לפנותו אולם בהמשך, ומשהתובעים החלו לטענתה להטריד אותה ואת לקוחותיה, להפריע ולאיים עליה, נאלצה היא לפנות את המושכר ביום 07.09.12. באותו היום, ולאחר שהנתבעת כבר פינתה את המושכר למעט וילון וארונית קטנה, גילתה לתדהמתה כי התובעים הרכיבו מנעול נוסף במושכר, אשר מנע ממנה להיכנס אליו, והנתבעת נאלצה לעזוב את המושכר ולהשאיר את מפתחות המושכר במקום. לטענתה, השקעתה בהשבחת המושכר ירדה לטמיון משנאלצה לפנות את המושכר לאחר 14 חודשי שכירות בלבד ולהעתיק את סלון הכלות ותכולתו למקום אחר וכן להשקיע במושכר האחר הון רב לצורך התאמתו לצרכי העסק. בנוסף, נגרמו לנתבעת אובדן רווחים ופגיעה במוניטין כתוצאה מהתנהלות התובעים.

דיון והכרעה

המחלוקת שבין הצדדים הינה באשר לזהותו של הצד שהפר את ההסכם והביא להפסקת ההתקשרות ביניהם ולנזקים וההפסדים שנגרמו לצד שכנגד עקב זאת. לפי התובעים, הנתבעת היא שהפרה את ההסכם, משחדלה לשלם דמי שכירות וההוצאות השוטפות של העסק החל מחודש נובמבר 2011, בעוד שלפי הנתבעת, הפרת ההסכם הייתה על ידי התובעים, עת החלו לעשות עבודות בנייה ושיפוצים במבנה, בחודשים יוני – יולי 2012, ולהטריד אותה ואת לקוחותיה.

הנתבעת קיבלה את החזקה במושכר ביום 1/6/11. לטענת התובעים, בסעיף 5 לכתב התביעה, הנתבעת חדלה, החל מחודש נובמבר 2011, לשלם להם דמי שכירות, בסך של 650$ לחודש, וכן הוצאות חשמל, מים ומסים עירוניים. היינו, לפי התובעים, הנתבעת הפסיקה לשלם להם דימי שכירות והוצאות העסק כחמשה חודשים בלבד לאחר תחילת תקופת השכירות, שהינה ל – 10 שנים. טענה זו של התובעים היא תמוהה עד מאוד, שכן, הנתבעת פינתה את המושכר אך בחודש ספטמבר 2012, היינו, 10 חודשים לאחר שהיא חדלה לשלם דמי שכירות וההוצאות השוטפות, ואין זה סביר והגיוני כי התובעים נמנעו מלנקוט בהליך משפטי לפי הדין לביטול ההסכם ולפינוי הנתבעת מהמושכר, זאת, במשך תקופה של 10 חודשים, שעה שזו עושה שימוש מסחרי במושכר שבבעלותם ומפרה את ההסכם, משלא משלמת היא את דמי השכירות, בסך כולל של 6,500 דולר לערך, ואף לא משלמת, לטענתם, את הוצאות החשמל והמים והמסים העירוניים החלים על המושכר. התובעים לא הגישו כל ראיה, לרבות אישור מאת עיריית טמרה או מאת חברת החשמל, להוכיח כי הם שילמו את הוצאות החשמל והמים והמסים העירוניים שחלו על המושכר החל מחודש 11/2011 ועד לחודש ספטמבר 2012, היינו, לתקופה בה החזיקה הנתבעת במושכר מבלי לשלם את חובה הנ"ל. טענת התובעים, כפי שציינו בסעיפים 4-7 לסיכומיהם בכתב, לפיה, הם האמינו בתום לב להבטחות הנתבעת כי היא תשלם את חובה וכי היא מבקשת כי יגלו סבלנות כלפיה, נותרה טענה תיאורטית הנעדרת תימוכין בראיה. יש לציין כי הצדדים טרחו לתעד בכתב את ההתקשרות ביניהם, עת חתמו על ההסכם הנ"ל, אשר ביטא את כל ההסכמות של הצדדים, לרבות דמי השכירות, מועדי התשלום, תקופת ההתקשרות ומטרת השכירות. כך, שבהנחה והם הסכימו על דחיית תשלום דמי השכירות החל מחודש 11/2011 ולמשך מספר חודשים, סביר כי הם היו דואגים לתעד הסכמה זו בכתב וכן את התחייבות הנתבעת לשלם את יתרת החוב עד למועד הנדחה. הסכמה בכתב כאמור לא נערכה, והדבר מחזק את גרסת הנתבעת, לפיה, לא היה דיחוי בתשלום דמי השכירות וכי היא שילמה את דמי השכירות ואת ההוצאות השוטפות עד למועד פינוי המושכר על ידה.

אציין כי הפנייה הראשונה בכתב של התובעים אל הנתבעת בדרישה לשלם את יתרת חובה הנטען הייתה ביום 9/10/12 ( נספח ב' לכתב התביעה ), היינו, למעלה משנה מיום הפרת ההסכם על ידי הנתבעת, כטענת התובעים, ואין בפניי כל הסבר סביר לפשר השיהוי הקיצוני בפנייה זו של התובעים אל נתבעת לתקן את מחדלה הנטען ולשלם את חובה. הדבר תומך בגרסת הנתבעת, לפיה, היא שילמה את דמי השכירות וההוצאות השוטפות עד למועד פינוי המושכר. ואם לא די בכך, הרי שלפי סעיף 8 לסיכומי התובעים, בחודש מאי 2012 לערך, לאחר שהם הבינו כי הנתבעת מנצלת את תום לבם שעה שלא משלמת את דמי השכירות מאז חודש 11/2001, הם הודיעו לה כי הדבר מהווה הפרה של ההסכם ודרשו ממנה לעזוב את המושכר. טענה זו תמוהה, שהרי, הנתבעת פינתה את המושכר אך ביום 7/9/12, ואין כל הסבר סביר לכך שהתובעים, אשר התנגדו, עוד בחודש מאי 2012, לדחייה נוספת של תשלום דמי השכירות מאז חודש 11/2011, נמנעו מלנקוט הליך לפי הדין לפינוי הנתבעת מהמושכר בשל הפרת ההסכם ואי היענות לדרישתם זו אליה, ואף לא פנו אליה בכתב לעניין זה אלא ביום 9/10/12, היינו, כחמשה חודשים לאחר שהודיעו לה, כטענתם, כי היא מפרה את ההסכם ודרשו כי תפנה את המושכר, ולאחר שהנתבעת כבר עזבה את המושכר חודש לפני כן. התנהלות זו של התובעים מחזקת עד מאוד את גרסת הנתבעת, לפיה, לא הייתה כל דרישה של התובעים אליה לשלם חוב כלשהוא, אלא שהיא שילמה את דמי השכירות כנדרש.

תימוכין במסקנה זו מצאתי בעובדה כי פנייתם הראשונה והיחידה בכתב של התובעים לנתבעת מיום 9/10/12 בדרישה לשלם את חובה הנטען בוצעה לאחר שהנתבעת כבר פנתה אליהם בכתב בשתי הזדמנויות, ביום 9/7/12, היינו, כשלושה חודשים לפני כן, בדרישה להפסיק את עבודות הבנייה שהם עושים בחניון המושכר ובטענה כי הם תקפו אותה ( נספח א' לכתב ההגנה ולכתב התביעה שכנגד ולתצהיר מטעם הנתבעת ), וביום 5/9/12, אז הודיע בא כוחה לתובעים כי הם טרם תיקנו את מחדלם והפסיקו את הפרת ההסכם, ומשכך, היא מבטלת את ההסכם ( נספח ב' לכתב ההגנה ולכתב התביעה שכנגד ולתצהיר הנתבעת ). יוצא כי פניית התובעים אל הנתבעת בטענה כי היא מפרה את ההסכם נעשתה אך לאחר שזו פנתה אליהם לפני כן, בשתי הזדמנויות, בדרישה לתקן את מחדליהם, והדבר גורע ממשית מעוצמת המשקל שיש לייחס לטענת התובעים, לפיה, הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות מאז חודש 11/2011. מסקנה סבירה ואף למעלה מכך היא כי פנייתם של התועים לנתבעת לשלם דמי שכירות הייתה בתגובה לפניותיה הנ"ל של הנתבעת אליהם. ואם לא די בכך, הרי שעיון בפנייה בכתב מטעם התובעים אל הנתבעת מיום 9/10/12 מלמד כי התובעים כלל לא מתייחסים לטענות הנתבעת כפי שעלו בשתי פניותיה הנ"ל אליהם, מיום 9/7/12 ומיום 5/9/12, לפיהן, הם הפרו את ההסכם ע"י ביצוע עבודות שיפוצים בחניון המושכר ומפריעים לניהול עסקה וכי הם תקפו אותה, כנטען שם. אין כל הסבר לכך שהתובעים מתעלמים מטענות אלה של הנתבעת.

בסעיף 20 לכתב ההגנה וכן בתצהירי הנתבעת ובעלה נטען כי ביום 2/8/12 שילמה היא לתובעים סך של 4,500 ₪, ונותרה יתרת חוב בסך של 300 ₪, ולתמיכה, צירפה הנתבעת מסמך שלטענתה חתום הוא על ידי התובעת 2, לפיו, מסמך זה, היא שילמה לתובעת 2 סך של 4,500 ₪, זאת, ביום 2/8/12. ראיה זו סותרת את גרסת התובעים, לפיה, הנתבעת לא שילמה להם דמי שכירות מאז חודש 11/2011. התובעים, בסעיף 11-15 לסיכומיהם בכתב, טוענים כי המדובר בחתימה מזויפת וכי התובעת 2 לא חתומה על מסמך זה והתשלום הנ"ל לא בוצע כלל. גם בהנחה ויש להתעלם מראיה זו,

מהנימוקים הנ"ל של ב"כ התובעים, עדיין אין בכך כדי לגרוע מעוצמת התהיות וחוסר הסבירות שבגרסת התובעים, כמתואר לעיל.

תמיכה נוספת בגרסת הנתבעת מצאתי בכך כי התובעים טענו תחילה, בכתב התביעה מטעמם, כי הנתבעת לא שילמה את המסים העירוניים שחלו על המושכר, ובכלל זה היטל הארנונה, זאת, החל מחודש 11/2011, אף שהתחייבה לעשות כן לפי ההסכם ( סעיפים 5-6 לכתב התביעה וסעיף 4 לפנייתם בכתב מיום 9/10/12 – נספח א' לכתב התביעה ). בישיבת יום 30/9/13 מסר ב"כ הנתבעת לידי ב"כ התובעים אישור של העירייה בדבר תשלום הארנונה, ובעקבות כך הודיע ב"כ התובעים כי התובעים מוותרים על התביעה לעניין רכיב זה ( עמוד 3 לפרוטוקול ). הדבר תומך בגרסת הנתבעת, שכן, הוברר, כמתואר, כי אחד מרכיבי סכום התביעה, שהינו חוב ארנונה, שולם על ידי הנתבעת כפי התחייבותה בהסכם, וכי טענת התובעים, בכתב התביעה ובפנייתם אל הנתבעת ביום 9/10/12, לאחר עזיבתה את הנכס, לכך שהיא לא שילמה חוב זה אינה נכונה. הדבר בוודאי משליך על העוצמה והמשקל שיש לייחס לטענות ולראיות התובעים באשר לשאר רכיבי סכום התביעה מטעמם.

סוף דבר, שוכנעתי כי גרסת הנתבעת, לפיה, היא שילמה את דמי השכירות בגין התקופה בה החזיקה במושכר ועד לפינויו בחודש ספטמבר 2012, הוכחה, בעוד שגרסת התובעים כי הנתבעת לא עשתה כן, הופרכה.

בתצהירה מציינת הנתבעת כי עם קבלת המושכר, בהתאם להסכם, היא השקיעה כספים רבים בשיפוצו והכשרתו להפעלת העסק של סלון לכלות, כאשר עיקר העבודות בוצעו על ידי בעלה, שעובד בשיפוצים, תוך שהוא נעזר בעובדים אחרים, כאשר עלות השיפוצים הגיעה לכדי סך של 60,000 ₪ לפחות, וזאת, לאור הצפייה כי היא תחזיק ותשתמש בו עד שנת 2020 ( סעיפים 10-13 לתצהיר ). עוד ציינה הנתבעת כי היא שילמה את דמי השכירות וההוצאות השוטפות, כמתחייב לפי ההסכם, עד שבחודשים יוני – יולי 2012 החלו התובעים לעשות שינויים בחניון, שהינו חלק מהמושכר, ופתחו כניסה נוספת מהקומה השנייה אל החניון והשליכו פסולת בנייה ואחרת בכניסה למושכר, דבר המהווה הפרה של ההסכם, והוסיפה כי היא הודיעה על כך לתובעים ( סעיפים 14-16 לתצהיר ). עוד טענה הנתבעת כי בלתי ברירה, ולאחר פניות רבות של התובעים אליה לפנות את המושכר, היא נאלצה לעשות כן, לאחר שאלה התחילו להפריע לה ולהטריד את לקוחותיה, ומששבה למושכר לקחת את שאר הציוד שנותר שם, גילתה כי התובעים החליפו את המנעול של דלת המושכר. לפי הנתבעת, היא לא מחזיקה במפתחות המושכר.