עזרא נ' קנופפר ואח' - פסקדין

פסק דין

התובע והנתבע בתביעה שכנגד (להלן – התובע), הוא בעל הזכויות בשלושה אולמות המשמשים למסחר. שניים מבין האולמות השכיר התובע לנתבעת 1 והתובעת בתביעה שכנגד (להלן – הנתבעת), שהנתבע 2 (להלן – הנתבע), הוא מנהלה של ובעל מניותיה, והוא שחתם בשמה על הסכם השכירות, וכן חתם על כתב ערבות, שעל-פיו הוא ערב לכל התחייבויותיה של הנתבעת 1 על-פי ההסכם.

בתביעה העיקרית טוען התובע כי הוא זכאי לפיצוי בשל נזקים שלטענתו נגרמו לו כתוצאה מניהול משא ומתן בחוסר תום לב מצד הנתבע להשכרת האולם השלישי עבור הנתבעת. כן תובע הוא פיצוי בשל כך שלטענתו, המושכר לא פונה במועד שנקבע בהסכם.

בתביעה שכנגד טוענת הנתבעת שהיא זכאית להחזר בשל תשלום יתר של דמי השכירות, אשר נובע מהפרש בין שער הדולר בעת התשלום לבין שערו במועד התשלום בפועל.

א.העובדות בתמצית

2.התובע הוא בעל הזכויות בשלושה אולמות המשמשים למסחר, במרכז ספיר, בניין 3, באזור התעשייה גבעת שאול בירושלים (אולמות 40, 41 ו-42 בגוש 30264 חלקה 159).

הנתבע ניהל בעבר את עמותת קרן אור לציון, שמטרתה עזרה לנזקקים, התומכת במשפחות מעוטות יכולת, מתוך מטרה לאפשר להם קיום בכבוד בדרך של רכישת מוצרי מזון בסיסיים במחירים סמליים. מאוחר יותר, הוקמה הנתבעת, חברה בע"מ, וזאת לאור דרישות רשויות המס, ומאחר שדובר בעסק לממכר מוצרי מזון, גם אם ללא יצירת רווחים. הנתבעת הפעילה מרכול שנועד לנזקקים, ובו נמכרו מוצרי מזון בסיסיים במחירים סמליים וללא יצירת רווחים. הנתבע, היה מנהלה של הנתבעת ובעל מניותיה.

על-פי הסכם שכירות שנחתם ביום 28.5.2006 השכיר התובע שניים מבין האולמות (אולמות 41 ו-42) לנתבעת לשם הפעלת המרכול. במקום גם הוקמו עמדות של טלפנים שעסקו בגיוס תרומות שנועדו לאפשר את הפעלת המרכול. הנתבע, חתם בשם הנתבעת על הסכם השכירות, וכן חתם על כתב ערבות, שעל-פיו הוא ערב לכל התחייבויותיה של הנתבעת 1 על-פי ההסכם (נספח א' להסכם). כך שככל שייקבע שהתובע זכאי לפיצוי כלשהו הנובע מהתחייבויותיה של הנתבעת על-פי ההסכם, יהיו התובע והנתבעת חייבים לשאת בכך, ביחד ולחוד, כלפי התובע.

3. בסעיף 6 בהסכם השכירות נקבע בין השאר, שתקופת השכירות היא למשך שנתיים, מיום 1.7.2006 ועד יום 30.6.2008. על-פי ההסכם ניתנה לנתבעת אופציה להאריך את תקופת השכירות בשישים חודש, בכפוף למספר תנאים. אחד מהם הוא מתן הודעה לתובע "בכתב ובדואר רשום על רצונם לממש את האופציה 60 יום לפחות לפני תום תקופת השכירות" (סעיף 6.2.1).

4.דמי השכירות הוסדרו בסעיף 8 של ההסכם, הקובע כי עבור כל חודש שכירות ישולם סך של 2,600$ בתוספת מע"מ (סעיף 8.1). באשר לאופן התשלום, נקבע בהסכם שבעת חתימת ההסכם ישולמו דמי שכירות עבור שלושה חודשים בהמחאה שזמן פירעונה הוא 1.7.2006 (מועד תחילת תקופת השכירות). במועד זה גם תפקיד הנתבעת בידי המשכיר עשרים ואחת המחאות, החל מיום 1.10.2006, שכל אחת מהן תהיה על סך של 13,660 ₪, המהווים 3,029$ לפי שערו היציג של הדולר במועד חתימת ההסכם (סעיף 8.2). סכום זה כולל תשלומים נוספים שהיה על הנתבעת לשלם על-פי ההסכם. עוד נקבע בהסכם, שכל תשלום ישולם כערכו בשקלים במועד התשלום בפועל, ויהיה צמוד לשער הדולר באותו יום, בעוד שחישוב ההפרשים או הקיזוזים והתשלום בגינם, ייערך בתום כל שלושה חודשים (סעיף 8.3).

5. בתביעה העיקרית טוען התובע כי הוא זכאי לפיצוי בסך 430,221 ₪, וזאת בשל שתי עילות. האחת, לטענתו הנתבע ניהל משא ומתן שלא בתום לב לשכירת האולם השלישי, אשר לא הבשיל לכדי הסכם לשכירתו. כתוצאה מכך נגרמו לתובע נזקים שונים בסך כולל של 135,773 ₪, ובין השאר אובדן רווחים בשל אי השכרת האולם לשוכר פוטנציאלי אחר. השנייה, הנתבעת לא פינתה את המושכר במועד שנקבע בהסכם השכירות, ומכאן זכותו של התובע לפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם (בסך של 1,300 ₪ לכל יום שבו המושכר לא פונה). בנוסף לכך, על הנתבעת לשלם את הארנונה עבור תקופת ההחזקה במושכר מעבר למועד שנקבע. בסך הכול 294,448 ₪, לאחר ניכוי הסכום ששולם (שלטענת הנתבעים היווה את דמי השכירות לתוקפת השכירות הנוספת).

בתביעה שכנגד טוענת הנתבעת כאמור, כי היא זכאית להחזר כספי, בשל תשלום יתר של דמי השכירות, אשר נובע מהפרש בין שער הדולר בעת התשלום לבין שערו במועד התשלום בפועל. לטענתה, בניגוד להסכם, לא נערכו קיזוזים ולא הוחזר לה ההפרש שנבע מירידת שערו היציג של הדולר. הפרש זה, לפי חישוביה, עמד ביום הגשת התביעה שכנגד על סך של 29,900 ₪.

ב.הערה מקדימה בעניין סיכומי הצדדים

6.הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית, וביום 28.4.2010 נחקרו המצהירים על תצהיריהם. מטעם התובע העידו התובע, בנו מר אביחי עזרא, ומר משה בלחמו. מטעם הנתבעים העיד רק הנתבע.

סיכומי טענות הצדדים הוגשו בכתב. סיכום טענות התובע הוגש ביום 2.6.2010 ואילו סיכום טענות הנתבעים הוגש ביום 14.6.2010.

7.בסיכומי טענותיהם לא הקלו הצדדים עם בית המשפט במלאכת כתיבת פסק הדין.

בסיכום טענות התובע, חזר התובע על האמור בתצהירו ושב והרצה את טענותיו ואת העובדות כפי שהוא רואה אותן. לא רק שהסיכומים נעדרים התמודדות עם הראיות ועם העובדות שהובאו לפני בית המשפט, אלא שלמעט הפניה אל נספחי תצהירו של התובע, אין כל הפניה לדברים שנאמרו בפרוטוקול על-ידי מי מן העדים, או אל ראייה מן הראיות שהוגשו. פעמיים בלבד מובאת הפנייה בנוסח "ראה עדותו ועדות בנו" של התובע (סעיפים 10, 11 בסיכום טענות התובע), ללא כל ציטוט או הפנייה מדויקת. רק פעם אחת נעשתה הפנייה מדויקת לדבריו של אחד העדים (שם, סעיף 17). בדרך זו, שבה אין הפנייה או הסתמכות על התשתית הראייתית, לא ברור על יסוד מה מבקש התובע שדווקא טענותיו הן שיתקבלו.

סיכום טענות הנתבע, אף היה קשה יותר למעקב. אין כל התייחסות לנושאים, ולא מצאתי סדר כלשהו בהעלאת הטענות. סיכום טענות זה כולל בליל של טיעונים לפי הֶקְשר אסוציאטיבי במקרה הטוב, והֶקְשר לא ברור במקרה הפחות טוב. מדובר בסיכום טענות שבו מופיע אוסף אינסופי של טענות וטיעונים ללא כל סדר ברור, או הגיוני. קפיצה מטענה פרוצדוראלית, לטענה בעניין טיבן של הראיות, לטענה בנושא אחד, ולאחריו דילוג לנושא אחר, נטול כל קשר או הקשר. בניגוד לסיכומי התובע, בסיכומי הנתבעים יש אוסף של ציטוטים רבים מן הפרוטוקול, במרביתם, גם אם לא בכולם, גם נאמר מניין נלקחו (הפנייה לעמוד ולשורה). אך לנוכח בליל הטענות הלא מסודרות והקפיצה מעניין לעניין, קשה היה לדעת לצורך מה הובאו כל אותם ציטוטים. הנתבע אף טען כי ישנו פער של למעלה מ-220,000 ₪ בין הסכום הנתבע על-פי כתב התביעה, לבין זה המפורט בסיכומי התובע. אילו קרא וחישב נכונה את הדברים, היה רואה שהפער הוא 4,589 ₪ בלבד.

ג.התביעה העיקרית

ג(1)העילה הראשונה – ניהול משא ומתן שלא בתום לב לשכירת אולם שלישי