עומר ואח' נ' יהודה משה ואח' - פסקדין

פסק דין

רקע

תביעת רשלנות מקצועית נגד עורך-דין. התובעים רכשו בית צמוד קרקע בהוד השרון (להלן גם "הנכס") מכח חוזה שנכרת ביום 4.5.99 (נספח א' לכתב התביעה המתוקן, להלן "חוזה הרכישה"). לשם כך שכרו את שירותיו המקצועיים של הנתבע 1, עורך דין במקצועו (להלן גם "הנתבע"). הבית נמצא בשכונה ותיקה בה נבנו במקור לפני עשרות רבות של שנים בתים קטנים. היה ברור כי בעת שנרכש על ידי התובעים, כאשר שטחו הבנוי עומד על כ-130 מ"ר (ובנוסף גם מחסנים), כלל הבית תוספות ניכרות למבנה המקורי ששטחו, על פי ההיתר המקורי משנת 1957, עמד על 27 מ"ר בלבד. בחוזה נכתב, בין השאר, כי התובעים (הרוכשים) בדקו את מצבו התכנוני ומשפטי של הנכס, וכי הם מוותרים על תביעות וטענות נגד מוכרי הנכס בגין אי התאמה (סעיף 2(א) לחוזה הרכישה). לאחר שהרכישה הושלמה, התמורה שולמה במלואה והחזקה והבעלות עברו לידי התובעים, בנו התובעים תוספות בניה ניכרות ביותר בנכס, כך שהשטח הבנוי הכולל עמד על כ-350 מ"ר(!) במקום כ-130 מ"ר, כפי שהיה בעת הקניה. הם גם עשו בחלק מהנכס שימוש עסקי מובהק. לאחר שלטענת התובעים הפרו המוכרים את החוזה כמה וכמה הפרות מהותיות, הגישו התובעים תביעה כנגד המוכרים, וגם הפעם שכרו את שירותיו של הנתבע. התביעה כנגד המוכרים התקבלה בחלקה. בפסק הדין שניתן בתביעה האמורה נקבע כי מאחר והפיצוי המוסכם נתבע כסעד חלופי לסעדים הכספיים שנתבעו, הרי שהוא נשלל מהתובעים. התובעים, אף שלטענתם לא היו מרוצים מתפקודו של הנתבע, שכרו שוב את שירותיו על מנת שיגיש תביעה נוספת כנגד המוכרים ובה יעתור לקבלת הפיצוי המוסכם. התביעה השנייה נדחתה על הסף מחמת מעשה בית דין (ת.אז. 2695/04). במהלך ניהולה החליפו התובעים ייצוג, והחלו להיות מיוצגים על ידי באי כוחם הנוכחיים.

במהלך התקופה שלאחר קבלת החזקה בנכס על ידי התובעים ולאחר שהגדילו במידה רבה מאד את השטח הבנוי ועשו בחלקו שימוש שאינו למגורים (ולאחר שניתן פסק הדין בתביעה הראשונה נגד המוכרים אך טרם הגשת התביעה השניה), הוגש כנגד התובעים כתב אישום בגין חריגות בנייה ובגין שימוש חורג. התובעים שכרו גם כאן את שירותיו של הנתבע על מנת שייצג אותם בהליך זה, ולטענתם הודתה התובעת בעצתו בכל המיוחס לה (לאחר שהתובע נמחק מכתב האישום). בעקבות זאת הורשעה, ובגזר הדין הוטלו עליה קנס כספי בסך 4,000 ₪ וצו המורה להרוס את מרבית השטח הבנוי בנכס. לטענתם, בדיעבד נודע להם כי בניגוד לנטען בכתב האישום בו הודתה התובעת היה היתר בניה לבית, אף שבנייתו בפועל (כפי שהיתה בעת שנמסרה להם החזקה) לא תאמה באופן מלא את ההיתר. התובעים טוענים בעניין זה כי הנתבע יעץ להם להודות בכל סעיפי האישום מבלי שבדק ומצא כי קיים היתר בניה לנכס, היתר שהתובעים והנתבע לא היו מודעים לקיומו.

המעשים והמחדלים הרשלניים המיוחסים לנתבע מתייחסים לשלוש קבוצות אירועים: הראשונה היא ייצוג התובעים בעסקת הרכישה; השנייה היא ייצוג התובעים בתביעות המשפטיות שהגיש בשמם לאחר הרכישה כנגד מוכרי הנכס; והשלישית היא ייצוג התובעים בהליכים פלילים שננקטו נגדם בגין חריגות בניה שנמצאו בבית אותו רכשו כאמור. התובעים טוענים כי בכל שלושת קבוצות האירועים התרשל הנתבע וגרם להם לנזקים.

בעניין ייצוג התובעים ברכישת הבית טוענים התובעים כי הנתבע לא בדק את מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס הנרכש במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה טרם ההתקשרות בחוזה הרכישה. לטענתם, לו היה בודק את תיק הבניין של הנכס היה מגלה כי רוב הבית בנוי ללא היתר בניה כדין, והיה מונע מהם את ההתקשרות החוזית או לכל הפחות מזהיר מפני הסיכונים הכרוכים בהתקשרות מהסוג הזה. לטענת התובעים, הם התקשרו בחוזה הרכישה משום שסמכו על הנתבע כי בדק את מצבו המשפטי והתכנוני כפי שהוצהר בחוזה הרכישה.

בעניין שתי התביעות שהגישו באמצעות הנתבע כנגד המוכרים טוענים התובעים כי ניהול התביעות כנגד המוכרים נעשה בצורה רשלנית. לטענתם, הנתבע כשל בניסוח כתב התביעה בתביעה הראשונה ונאלץ לתקנו מספר פעמים, התנהלות אשר פגעה בסכום ההוצאות שנפסק לזכותם בסוף ההליך. בנוסף לכך הם טוענים כי כתב התביעה המתוקן האחרון שהוגש לתיק, ושעל בסיסו ניתן פסק הדין, נעדר פירוט של כל ההפרות החוזיות והנזקים שהמוכרים גרמו לתובעים (ובמיוחד לא נכלל בו עניין העדר היתר בניה לבית במצבו בעת חוזה הרכישה). עוד נטען כי היה על הנתבע לכלול בכתב התביעה את הפיצוי המוסכם בנוסף לסעדים הכספיים האחרים שנתבעו ולא כסעד חלופי וממילא לא לוותר עליו בסיכומים שהגיש מטעמם, כפי שעשה. בהקשר זה טוענים התובעים כי לפי הסכם הרכישה, הפיצוי המוסכם היה אמור להשתלם לידיהם במצטבר לכל סעד אחר שהם זכאים לו. אשר לתביעה הנוספת שהגיש הנתבע בשמם נגד המוכרים, טוענים התובעים כי על הנתבע היה לדעת כי התביעה תדחה מחמת קיומו של מעשה בית דין, ולא לגרור אותם להליך משפטי נוסף ומיותר אשר בגינו נאלצו לספוג עלויות כספיות.

לגבי כתב האישום שהוגש נגד התובעים טוענים התובעים כי הנתבע יעץ לתובעת להודות בכל סעיפי האישום מבלי שבדק ומצא כי קיים היתר בניה לנכס, היתר שהתובעים והנתבע לא היו מודעים לקיומו. התובעים טוענים כי לו היה הנתבע בודק את מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס, היה מגלה את דבר קיומו של היתר בניה. הטענה היא כי היתר הבניה לא נמצא בתיק הנכס של ועדה המקומית לתכנון ובניה מחמת רישום מוטעה של מספר החלקה על גבי הבקשה להיתר, אולם מדובר בעליל בהיתר בניה המתייחס לנכס. לטענת התובעים, גילוי נתון זה היה מונע מהנתבע מלהמליץ לתובעים להודות באישומים שיוחסו להם ולהסכים למתן צו הריסה לרוב השטח הבנוי בבית ולקנס כספי בסך של 4,000 ₪, למרות שההיתר אינו תואם את המצב הבנוי בפועל.

פירוט הנזקים הנטענים כפי שהופיע בכתב התביעה המתוקן הוא כדלהלן:

564,000 ₪ בגין עלות השלמת בית המגורים משטח בנוי של כ-30 מ"ר בלבד לפי ההיתר המקורי לשטח של כ-120 מ"ר כפי שלטענתם סברו שרכשו; ולחלופין – ההפרש בין שווי הנכס בעת הגשת התביעה, כאשר על רוב שטחו הבנוי צו הריסה) לבין שוויו אלמלא צו ההריסה, הפרש העומד לטענתם על 940,000 ₪ (וכבר כעת ייאמר כי לא הובאו ראיות בדבר ירידת ערך או הפרש שווי, כך שחלופה זו אינה צריכה דיון והכרעה כלל).

סכום הפיצוי המוסכם לפי חוזה הרכישה שעמד על 30,000 דולר, שלטענתם שוויו 141,000 ₪ למועד הגשת התביעה.

4,000 ₪, שהם סכום הקנס שנגזר על התובעים באישום בגין עבירות התכנון והבניה בהן הורשעה התובעת.

250,000 ₪ בגין נזקים לא ממוניים.

מטעמי אגרה, כלשונם, העמידו התובעים את התביעה על 958,000 ₪ ולחלופין על 500,000 ₪ בגין עלויות שונות הנזכרות בסעיף 67 לכתב התביעה המתוקן (שכבר כעת אומר כי לכאורה הן אמורות להיות כלולות בראש הנזק הראשון הנזכר בפסקה א' לעיל).

הנתבעת 2, איילון חברה לביטוח בע"מ (להלן גם "המבטחת"), היא חברת ביטוח אשר נטען לגביה כי במועדים הרלוונטיים לתביעה ביטחה את הנתבע בביטוח אחריות מקצועית, ולפיכך נושאת באחריות לפצות את התובעים על הנזקים שלטענתם נגרמו להם עקב מעשיו ומחדליו הרשלניים של הנתבע. המבטחת כופרת בכיסוי הביטוחי לתביעה זו, וכן טוענת טענות רבות כנגד התביעה והתובעים.

הנתבע שלח הודעת לצדדי ג'. צד ג' 1, עו"ד עופרה בן חמו, היא עורכת הדין שייצגה את המוכרים בחוזה הרכישה. צד ג' 2 היא הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון (להלן "הוועדה המקומית"), שבתחום שיפוטה מצוי הנכס. צד ג' 3 היא המבטחת, שכאמור לעיל אינה מכירה בכיסוי ביטוחי לתביעת התובעים כנגד הנתבע. ההודעה לצדדי ג' הוגבלה, מטעמי אגרה, לסך של 30,000 ₪.

טענות הנתבעים וצדדי ג' תובאנה בפירוט, ככל שיהיה בהן צורך, במסגרת הדיון בכל אחד ממישורי האחריות המיוחסת לנתבע ובהודעה לכל אחד צדדי ג'.

דיון

ייצוג התובעים עובר להתקשרות בחוזה הרכישה

התובעים טוענים כי הנתבע לא בדק במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בהוד השרון את מצבו התכנוני של נכס טרם שהתקשרו בחוזה הרכישה, שבסעיף 2(א) שלו הצהירו כי בדקו היטב (בין השאר) את המצב התכנוני והם מוותרים על כל טענה בקשר אליו. הנתבע הכחיש את הטענה, אולם לא ניתן אלא לדחות את גרסתו בעניין זה ככל שבכלל ניתן לדבר על גרסה אחת מטעמו, כמפורט בהמשך. העובדות המאוחרות לכריתת חוזה הרכישה, ואף טענותיו של הנתבע עצמו בהודעה לצדדי ג', מוכיחות בעליל כי לא ראה את תיק הבניין של הנכס עובר לכריתת הסכם הרכישה וכן לא ראה את ההיתר משנת 1997, שתויק בתיק של חלקה אחרת (על פניו – מחמת טעות של עורכי הבקשה לאותו היתר, שבו מופיעים שמם של המוכרים וכתובתו הנכונה של הנכס, אולם מספר חלקה שגוי). כך, טענתו כי עו"ד עפרה בן-חמו, ב"כ המוכרים, היתה צריכה להביא לידיעתו את הבעייתיות בנושא היתר הבניה של הנכס היא טענה הסותרת חזיתית את האפשרות שהנתבע ידע עובר לכריתת הסכם הרכישה, לאחר שבדק זאת, את מצבו התכנוני של המבנה הקיים. מטענה זו מתחייבת המסקנה שהנתבע לא ידע האם יש היתר בניה לכל השטח הבנוי (למעט המחסנים, שלא היתה מחלוקת כי היה ידוע שאינם בנויים בהיתר). גרסת הנתבע "התפתחה" בעניין זה ככל שהמשפט התמשך והלך. בכתב ההגנה (המתוקן) טען במפורש, בסעיף 10 סיפא שלו, כי "פנה לעירייה למחלקת ההנדסה ועיין בתיק וגילה כי לבית היתר בניה על כ-100 מ"ר כפי שהופיע במסמכי מינהל מקרקעי ישראל ומחלקת ההנדסה בעירייה". בעדותו ובעיקר בתשובה לשאלות בית המשפט שינה, או כלשונו "תיקן", הנתבע את גרסתו והעיד כי ביקר במשרדי הוועדה המקומית לפני כריתת החוזה אולם תיק הבניין לא אותר על ידי עובדי הועדה, ולפיכך הסתפק, לטענתו, במידע בעל פה שקיבל מאחת העובדות של הוועדה (שלא מסר כל פרט אודותיה) ולפיו יש היתר בניה לשטח של כ-100 מ"ר ואין צו הריסה או מידע על חריגות בניה. בהמשך העדויות טען הנתבע כי ביקר במשרדי הוועדה גם עם התובע פעם נוספת ואולי יותר, אולם הודה כי בביקור זה (או בביקורים אלו, אם היה יותר מאחד) עסק רק בבדיקת המצב התכנוני של הנכס כולו, קרי זכויות הבניה הקיימות לפי התכניות החלות על הנכס, ולא בשאלה האם מה שבנוי בנכס נבנה בהיתר. גרסה זו הועלתה לראשונה, לפחות במתכונת המפורטת הנ"ל, במהלך עדותו בעל פה של הנתבע בדיון בתביעה הנוכחית. היא לא הוזכרה בכתבי ההגנה (המקורי והמתוקן) שנכתבו על ידי הנתבע עצמו, בהיותו בלתי מיוצג. היא לא הוזכרה גם בתצהיר שהגיש כעדות בחקירה ראשית. לא ניתן לכך כל הסבר שניתן לקבלו. מה שמוזר עוד יותר הוא העובדה כי כאשר הוגש כתב אישום נגד התובעים (שצומצם כך שהופנה לתובעת בלבד) ולפיו כל מה שבנוי מעבר ל-27 מ"ר המקוריים בנוי ללא היתר, לא הזדעק הנתבע ולא טען לפרוטוקול שהיתה עובדת של הוועדה, שהיא כזכור המאשימה בהליך הפלילי, שמסרה לו מידע שונה לחלוטין מזה שנכלל בכתב האישום. כאשר נשאל על כך הנתבע בעדותו השיב כי התכוון להעלות זאת בהוכחות באותו הליך פלילי (שכזכור לא נשמעו משום שהתובעת הודתה בכל עובדות כתב האישום, לרבות אלה שבגינן לא הורשעה אולם ניתן בהסכמתה צו הריס חללא הרשעה בגינן). איני יכול לקבל גרסה זו כאמת מכמה טעמים. ראשית, מי שיכול היה להעיד על כך אינו מי מהתובעים, שגם לשיטת הנתבע לא נכחו באותו מעמד, אלא רק הנתבע בעצמו. כמי ששימש סנגור בהליך, ברור שהנתבע לא יכול היה להעיד במסגרתו, וממילא לא יכול היה לצפות שהעובדות שהוא טוען להן תועלינה במסגרת הבאת הראיות. התובעים עצמם לא יכלו להעיד על כך גם אם היו אומרים שהנתבע סיפר להם את הדבר, מפני שעדות כזו היא עדות שמיעה שאינה קבילה להוכחת אמיתות הדברים. שנית, איני יכול לקבל שסנגור מסכים לכך שמרשתו, הנאשמת בהליך פלילי לפי דיני התכנון והבניה, תסכים לצו הריסה (גם אם הוא ניתן ללא הרשעה וגם אם קיומו נדחה לשנה ומחצה על מנת לנסות ולהביא לקיומו של היתר, כפי שיפורט בהמשך) כאשר הסנגור עצמו יודע מפי עובדת של המאשימה שעובדות כתב האישום אינן נכונות בחלקן. צר לי שאני נאלץ לקבוע כממצא עובדתי כי בעניין בדיקת המצב התכנוני עובר לרכישה מסר הנתבע גרסה שאינה אמת, כשהוא יודע היטב שהוא עושה כך. הממצא העובדתי של בית המשפט בעניין זה הוא כי התובע פשוט לא טרח לברר, עובר לכריתת חוזה הרכישה ואף עובר לדיון באישום הפלילי האם מה שבנוי בנכס נבנה בהיתר. חיזוק לממצא עובדתי זה ניתן למצוא בכך שהנתבע לא העלה, במסגרת התביעה הראשונה שהגיש בשמם של התובעים כנגד המוכרים, את הטענה שלבית כפי שהיה בעת שנמכר להם לא היה היתר כדין, בעוד בתביעה השניה שהגיש בשמם נגד המוכרים (לאחר האישום בעבירות תכנון ובניה וההרשעה באותו הליך) כתב לראשונה כי המוכרים מכרו לתובעים בית שלא היה לו היתר בניה (למעט שטח היסטורי קטן). אם הנתבע ידע עוד לפני כריתת החוזה מפי אותה פקידה עלומה של הוועדה כי היה היתר בניה לבית כפי שהיה בעת המכירה, לא היה מקום שיעלה בשם התובעים בתביעה השניה טענה הפוכה חזיתית בכתב תביעה שהגיש בשמם ולו מפני היה עליו להניח שהמוכרים יוכיחו את האמת כפי שלטענתו ידע אותה מלכתחילה, והיא שיש היתר. במאמר מוסגר: התנהלות כזו היא לטעמי חמורה גם במישור האתי, משום שעורך דין אמנם אינו אמור להיות חוקר ולבדוק את אמיתות טענותיהם העובדתיות של לקוחותיו, אולם אסור לו לטעון בשמם טענות עובדתיות שהוא יודע מידיעתו האישית שאינן אמת. מעל לצורך יש לומר כי גם לו גרסתו העובדתית של הנתבע כפי שהושמעה בעדותו היא אמת, עדיין יש כאן התרשלות מצדו בשלב של עריכת חוזה הרכישה. אמירה בעל-פה של פקידה שהנתבע אפילו אינו מסוגל לנקוב בשמה אינה דבר שעורך-דין סביר רשאי לראותו כמיצוי חובתו המקצועית לבדוק לאשורה את שאלת חוקיות המבנה שלקוחותיו עומדים לרכוש.