עוזר ברגר עוזר אהרן ואחרים.... נ' ו.מ. לתכנון ובניה הוד השרון ואח' - פסקדין

פסק דין

העותרים טוענים כי יש לבטל את ההפקעה על חלקה 276 גוש 7455 (להלן: "המגרש"). המגרש היה בבעלות אביהם של העותרים, וחלק ממנו הופקע לצורכי ציבור מכוח תוכנית הר/198/2 (להלן: "תב"ע 198").

לטענת העותרים, על פי תוכנית הר/במ/600 (להלן: "תב"ע 600") חלקת עותרים צבועה בכחול, כאזור מגורים ב', והיא אינה מיועדת לצורכי ציבור. לטענתם, ביטלה תב"ע 600 את התוכנית שקדמה לה – תב"ע 198. העותרים טוענים כי לפי תוכנית 600 יופקעו בעתיד השטחים המיועדים לצורכי ציבור, על פי תוכניות מפורטות למתחמים – קרי ההפקעות לא ייעשו על סמך תוכניות העבר, אלא לגבי שטחים שייועדו בעתיד לצורכי ציבור.

לטענת העותרים, הוועדה המקומית מוסמכת להפקיע רק שטחים המיועדים לצורכי ציבור. עוד נטען כי תב"ע 600 מתנה את הפעלת סמכות ההפקעה באישור תוכנית מפורטת חדשה – ותוכנית כזו טרם אושרה. התוכנית קובעת כי תוך 6 חודשים יוגשו תוכניות מפורטות לכל מתחמי התכנון המופיעים בתוכנית. אין הצדקה לביצוע הפקעה בטרם אושרה תוכנית בנין עיר.

העותרים טענו עוד, כי אין לקבל את טענת המשיבה לפיה תב"ע 600 היא "תוכנית כתמים", מאחר שטענה זו סותרת טענה הפוכה של המשיבה 1 (להלן: "הוועדה המקומית") בהליך קודם, שם טענה הוועדה המקומית כי זו תוכנית קונקרטית. הוועדה המקומית מנועה מלטעון אחרת מכוח הכלל של השתק שיפוטי.

עוד טענו העותרים, כי תב"ע הר/1000/19א' (להלן: "תב"ע 1000") שוללת את סמכויות ההפקעה שבתב"ע 198, וכי התוכנית הזו חלה גם על המגרש. תב"ע 1000 נועדה לאשרר את תוקף הוראות תב"ע 600 לפיהן לא ניתן לבצע את הבנייה בתוכניות הקודמות, אלא רק לאחר שיוכנו תוכניות מפורטות חדשות על יסוד הוראותיה. על פי הטענה, תב"ע 1000 באה לבטל את הקפאת הבניה רק על החלקות ה"מבונות" שבתוכניות קודמות, ולהשאיר את הקפאת הבניה על החלקות המסומנות בה כבלתי מבונות, עד שיוכנו לגביהן תוכניות מפורטות. לכן הוראות תב"ע 198 אינן רלוונטיות לגבי חלקות כגון המגרש, שאינן מסומנות כ"מבונות".

לטענת העותרים, ההפקעה בוצעה בחוסר סמכות, גם משום שחלף הזמן שנקבע בתב"ע 198 לביצועה – 10 שנים מיום אישורה. לטענתם, ועדה מקומית מוסמכת לבצע הפקעה רק בתוך הזמן שנקבע לכך בתב"ע, ולאחר שהמועד פקע, נדרש אישור ועדה מחוזית - שלא ניתן במקרה דנן. העותרים הוסיפו כי אי ביצוע ההפקעה תוך פרק הזמן שנקבע בתב"ע 198, מעיד על העדר הצורך הציבורי, ועל זניחת המטרה הציבורית שעמדה ביסוד ההפקעה.

עוד נטען, כי ההפקעה אינה עולה בקנה אחד עם מגמות התכנון במתחם בו מצויה חלקת העותרים, כפי שהן עולות מתוכניות אחרות שאושרו. אין היגיון והצדקה לאשר את ההפקעה העומדת בניגוד למגמות התכנון.

באשר לטענות המשיבות, לפיהן אבי העותרים הסכים להעביר את השטחים שיועדו לצורכי ציבור, טענו העותרים כי המסמכים עליהם מסתמכות המשיבות הם מסמכים הקודמים להפקעה הנוכחית ב-26 שנים. לטענתם, לא היתה כוונה למשיבות לפעול על פי מסמכים אלה. עוד נטען כי מדובר במסמך סטנדרטי, שלא נוסח ספציפית לצורך בקשת האב המנוח לבנייה על החלקה. אף אם האב המנוח בנה על סמך היתר הבניה שניתן לו תוך הסתמכות על התוכנית המפקיעה, הוא עשה כן שכן לא היתה לו ברירה אחרת. העותרים טענו כי אין זה נכון כי השטח נושא ההפקעה הוא מחוץ לגדר הבתים שנבנו בחלקה. לטענתם, השטח הוא חלק מחצר העותרים, והם רואים בו חלק מהחלקה.

מנגד טענו המשיבות כי יש לדחות את העתירה. ראשית, כך נטען, העתירה הוגשה בשיהוי ניכר. תוכנית 198 הופקדה עוד בשנת 1981. ההמלצה על הפקדתה היא מיום 31.12.1980. הודעה על מתן תוקף לתוכנית פורסמה בשנת 1987. אבי העותרים בנה את ביתו במגרש על סמך היתר בניה שניתן לו על סמך שטח מגרש קטן בהתאם להפקעות שאושרו לאחר מכן בתב"ע 198. העותרים לא העלו כל טענה ביחס להפקעה במשך 30 שנה.

יתרה מזאת, העותרים עצמם טענו כי הודעת העירייה על ההפקעה הגיעה לידיהם במרוצת חודש ינואר 2008, אולם העתירה הוגשה רק ביום 21.12.08, כלומר בשיהוי של כמעט שנה.

המשיבות טענו גם כי דין העתירה להדחות משום שהעותרים נהגו בחוסר תום לב, ולא גילו עובדות מהותיות. כך, נטען כי אבי העותרים הגיש בשנת 1981 בקשה למתן היתר בנייה על המגרש. כנגד היתר הבנייה שהוצא לאב, הוא התחייב להכין תוכנית פרצלציה, ולרשום את השטחים המיועדים לצורכי ציבור על שם המשיבה 2. היתר הבנייה עצמו הוצא על סמך שטח מגרש לאחר ההפקעות מכוח תב"ע 198 (תוכנית שאמנם טרם אושרה, אך כבר הופקדה באתה עת). בפועל, האב הפר את התחייבותו ולא רשם את השטחים על שם המשיבה 2. יחד עם זאת, השטחים המופקעים פרוצים לציבור, קרי העותרים ראו אותם כמופקעים וכשייכים לציבור. כל העובדות הללו לא גולו על ידי העותרים בעתירה.

לגופו של ענין, נטען כי ההפקדה נעשתה כדין. לטענת המשיבות, תב"ע 198 שרירה וקיימת. המועד שנקבע לביצועה – 10 שנים, הוא מועד משוער בלבד, הנחייה – שבהעדר הוראה מופרשת, סטייה ממנה אינה מביאה לבטלות התוכנית. לכן, הוועדה המקומית מוסמכת לבצע את ההפקעה, אף בלא לקבל את אישורה של הוועדה המחוזית.

עוד נטען כי תב"ע 600 לא ביטלה את תב"ע 198, ולא שינתה את ייעודם של השטחים המופקעים. תב"ע 600 היא "תוכנית כתמים", הקובעת ייעודים עתידיים בשטחים נרחבים, ללא סימון דרכים, שטחים לצורכי ציבור וכד', וללא ציון ייעודים ספציפיים לחלקות. מטרת התוכנית היא לקבוע מגמות תכנון בלבד, ולא לשנות את ייעודם של כל שטחי הציבור לשטחים למגורים. לכן, שתי התוכניות אינן סותרות זו את זו אלא חיות זו עם זו בכפיפה אחת, כאשר השטחים שיועדו לצורכי ציבור במסגרת תב"ע 198, נותרים כאלה גם לאחר תב"ע 600. מסקנה זו עולה – כך נטען – הן מלשונה של תב"ע 600, והן מהוראות החוק והפסיקה.

המשיבות הוסיפו וטענו, כי אין ממש בטענה לפיה אי ביצוע ההפקעה בפרק בזמן שנקבע בתוכנית מעיד על העדר צורך ציבורי. עוד נטען בהקשר זה כי גם במקרה של שיהוי העולה כדי זניחת מטרת ההפקעה, יש להשוות את הנזק שייגרם לאינטרס הציבורי אם ההפקעה תבוטל, למול הנזק לבעל הזכויות בשטח המופקע. בענייננו, כך נטען, נוטה המאזן לזכות האינטרס הציבורי, ולא לאינטרס של העותרים שלא גרים בנכס, שהיו מודעים להפקעה כל השנים, ושוויתרו עוד בשנות ה-80 על השטח המופקע.

לטענת המשיבות, ההפקעה עולה בקנה אחד עם מגמות התכנון במתחם בו מצוי המגרש, ויש צורך הכרחי בביצוע ההפקעה. לטענתן, אין מקום לקבל את טענת העותרים ביחס לתב"ע 1000. לטענתן, לשרטוט אליו הפנו העותרים, אין תוקף סטטוטורי. בתשריט זה מופיעה ההפקעה ברחוב ישורון. הליכי ההפקעה כבר החלו בחלק מהשטחים, ושטחים אלה נדרשים למשיבות הן לצורך הרחבת רחוב ישורון, והן לצורך יצירת שטחים ציבוריים ושטחי חנייה.

עוד נטען כי מתקנון תב"ע 1000 עולה כי תב"ע 198 היא תוכנית תקפה, ותב"ע 1000 מאשרת זאת. תב"ע 1000 אינה דנה בסוגיית ייעוד החלקות. קבלת טענת העותרים תביא למסקנה אבסורדית לפיה בחלקות המבונות לפי תב"ע 1000 בהן יש הפקעה לצורכי ציבור מכוח תוכנית קודמת, תמשיך לחול ההפקעה, ואילו בחלקות הסמוכות, עליהן תב"ע 1000 אינה חלה, לא יחולו ההפקעות. המסקנה אינה הגיונית שכן תשתיות, שטחי ציבור וכבישים צריכים להיות רצופים.

המשיבות טענו כי אין כל סתירה בין טענותיהן כאן, לבין טענות הוועדה המקומית בפני ועדת הערר במסגרת תביעת העותרים לפי ס' 197 לחוק התכנון והבנייה. הוועדה המקומית טענה בפני ועדת הערר כי תב"ע 600 היא ברורה, אולם אין בכך כדי להשליך על הייעוד הציבורי של המגרש. אם תב"ע 600 מדברת על האזור כעל אזור מגורים, אין ספק כי נדרשים בו שטחי ציבור ודרכים.

להלן ידונו בפירוט טענות הצדדים כפי שפורטו לעיל.

האם תב"ע 600 ביטלה את תב"ע 198?