עובד נ' סילברברג ואח' - פסקדין

פסק דין

כתבי הטענות

1. התובעת חתמה באמצעות מיופה כוחה על הסכם שכירות ל-5 שנים עם הנתבע 3 להשכרת דירתה החל מיום 29.10.02 תמורת 2400$ לחודש. בפועל מי שהתגוררו בדירה הם הנתבע 1 – בנו של הנתבע 3 ואשתו – הנתבעת 2. הנתבע 1 חתם כערב באופן אישי למילוי כל תנאי השכירות. בהסכם השכירות נקבע כי מטרת השכירות תהא למגורים בלבד. בפועל ניהלו הנתבעים 2-1 קליניקה פרטית, מפעל ומעבדה ליצור ורקיחת תרופות. לטענת התובעת הנתבעים נטשו את הדירה תוך שהם משאירים נזקים רבים שעל פי חוות דעת שמאי נאמדים ב-174,000₪. השיפוצים ארכו 3 חודשים והתובעת תובעת בשל כך הפסד רווח של 3 חודשי דמי שכירות בסך 31,500₪. עוד נתבע חשבון הארנונה עבור תקופת השכירות שלא שולם על ידי הנתבעים בסך 20,665₪ וכן עוגמת נפש בסך 17,000 ₪.

בכתב ההגנה נטען כי דין התביעה להידחות על הסף עקב הגשת תביעה קודמת על ידי התובעת באמצעות מיופה כוחה. בכתב ההגנה גם מוכחש כי הנתבעים גרמו נזק לנכס. עוד נטען בכתב ההגנה כי הנתבעים לא קיבלו כל הודעה אודות נזקים כלשהם ולא ניתנה להם הזדמנות להביא חוות דעת. חוות דעת השמאי של התובעת ניתנה שנה לאחר שעזבו את הנכס. כאשר פנו לתובעת לתיקון הליקויים שהיו בנכס, נענו בשלילה.

2. מטעם התובעת הוגשו תצהיריהם של יצחק עובד, מיופה כוחה של בעלת הבית ושל השמאי עזרא שוהם. עוד הוגש מטעם התובעת תצהיר תשובות לשאלון של התובעת עצמה. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם של הנתבעים 2-1 וכן חוות דעת של השמאי פטל. כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם וב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בעלפה.

הטענות בסיכומים

3. לטענת ב"כ התובעת בסיכומיו הנתבעים חתמו על הסכם השכירות לאחר שבדקו היטב את המושכר במשך כחודש וחצי וחתמו על הסכם בו הם מאשרים כי אין להם כל טענה בנוגע למושכר. הנתבעים פינו את הדירה רק ביוני 2006 בעקבות פסק דין שניתן כנגדם בתביעת פנוי תוך שנקבע שעליהם לשלם 70,000$ בגין חוב של דמי שכירות. פסק הדין ניתן בפשרה. את הטענה ולפיה כל הליקויים הנטענים היו חלק ממצב הדירה מלכתחילה יש לדחות. ראשית על אף שהנתבעים העלו כל טענותיהם בהקשר זה במסגרת ההליך הקודם הם בחרו לחתום על הסכם פשרה בו לא עמדו, כך שהתובעת נאלצה לנקוט הליכי הוצל"פ כנגדם. שנית, אם אכן היתה הדירה במצב כה גרוע לטענתם, היה מצופה מהנתבעים לבצע מסירה מקובלת עם רישום פרוטוקול אך דבר זה לא בוצע. הנתבע אף מודה כי עקר ארונות מטבח, פירק חלק מהריהוט ומכאן הנזקים הרבים שגרם לתובעת. הנתבעים לא הראו כל פנייה שנעשתה לתובעת לתיקון לקויים וחלק מהליקויים הנטענים על ידם היו באחריותם על פי החוזה. הנתבעים אף לא צרפו חשבונית או הביאו לעדות את מי שלטענתם בנה להם מטבחים דירה. חוות דעתו של השמאי עזרא שוהם אשר ראה את הדירה בזמן אמת יום או יומיים לאחר הפנוי לא נסתרה ועולים ממנה הנזקים הגדולים אשר נגרמו למושכר.

לטענת ב"כ הנתבעים מדובר בהליך חסר תום לב כנגד הנתבעים שהינם עולים חדשים אשר חתמו על הסכם בלא להבינו. ההליך הנוכחי הוא בגדר נקמה על כך שהנתבעים אינם משלמים את אשר התחייבו לשלם בהתאם להסדר הפשרה עליו חתמו. הנתבע העיד כי השקיע השקעות שונות בדירה – מטבחים בעלות של 10,000$ ותיקון חימום והתובעת הסכימה לחלוק עימו בהוצאות. גם לא הוגשה כל בקשה לפיצול סעדים במסגרת ההליך הקודם ועל כן דין התביעה להידחות מטעם זה. לטענת ב"כ הנתבעים כל חוות דעתו של השמאי מטעם התובעת, אשר ניתנה שנה לאחר פנוי הדירה, מבוססת על עדות שמיעה ולא ניתן לקבלה. גם אין בסיס לטענות שבחוות הדעת. לטענת ב"כ הנתבעים היה ניתן לצפות מהתובעת כי לאחר פנוי הדירה תפנה לנתבעים בטענות על הנזק שלטענתה נגרם אך זאת לא נעשה. כנגד עומדת חוות דעתו של פטאל אשר ביקר פעמיים בדירה ואשר על פי חוות דעתו הדירה אינה ראויה למגורים. לנוכח כל האמור יש לדחות את התביעה מחמת חוסר ראיות.

בתגובה טען ב"כ התובעת כי כל הטענות ככל הנוגע לאי ידיעת השפה הן בגדר הרחבת חזית ואין בהן ממש גם לגופו. אשר למועד בו ניתנה חוות דעת השמאי, אמנם זו ניתנה כשנה לאחר הפנוי אך השמאי ערך ביקור במקום ואסף את התיעוד הרלוונטי בסמוך לאחר פנוי הדירה.

דיון

4. התביעה עיקרה נזקים שנגרמו לבית אותו שכרו הנתבעים מאת התובעת. הנתבעים פינו את הבית ביוני 2006 בעקבות פסק דין שניתן כנגדם בתביעת פנוי אותה הגישה התובעת. בפסק הדין שניתן בפשרה חוייבו גם הנתבעים לשלם לתובעת סך של 62,000$ בגין חוב דמי שכירות (ר' נספח ב' לכתב התביעה). אין בידי לקבל את הטענה כי היה על התובעת לקבל היתר לפיצול סעדים להגשת התביעה הנוכחית שכן העילה הנוכחית שונה מהעילות נשוא כתב התביעה הקודם. עוד יצויין כי במסגרת אותו כתב תביעה הודיעה התובעת כי היא מגישה בקשה לפיצול סעדים (ר' נספח לתגובה לבקשה לדחייה על הסף).

5. התביעה הנוכחית עיקרה כאמור נזקים שנגרמו לדירה על ידי הנתבעים במהלך שהותם בה. אין למעשה מחלוקת בין הצדדים כי בדירה קיימים לקויים רבים. כך עולה הן מחוות דעתו של עזרא שוהם מטעם התובעת. כך גם עולה מחוות דעתו של פטל מטעם הנתבעים. טענתם העיקרית של הנתבעים היא כי הליקויים בדירה היו למעשה קיימים כבר בעת שקיבלו את הדירה.

בתצהירו של השמאי פטל אשר ביקר בדירה פעמיים לבקשת הנתבעים, פעם אחת בסמוך לאחר כניסתם לדירה בשנת 2003 ופעם נוספת ב-2005 כך נאמר: "קראתי את חוות דעתו של השמאי עזרא שוהם מיום 6.5.07 עבור מר עובד, ומצאתי כי כמעט כל הליקויים החמורים המופיעים בחוות דעתו כבר היו קיימים בנכס בעת שכתבתי את חוות דעתי המשלימה ביום 3.2.05" (ר' סעיף 6. ר' גם סעיף 7 לתצהיר). האמירה היא כללית, מתייחסת כאמור בה ל"לקויים החמורים", כאשר המועד אליו מתייחס התצהיר הוא מועד מתן חוות הדעת השנייה משנת 2005, ולא זו משנת 2003 שניתנה בסמוך לאחר כניסת הנתבעים לנכס. בנוסף, עיון הן בחוות הדעת הראשונה והן בחוות הדעת השניה שניתנו על ידי פטל תוך השוואתם לזו שניתנה על ידי השמאי שוהם מעלה כי אין חפיפה. חוות הדעת של השמאי פטל מתייחסות לצנרת ביוב, דלוחין, ניקוז ומים (סעיף 5.1 לחוות הדעת הראשונה), רטיבות בחלקי הדירה השונים (סעיף 5.2), חדירת רוחות לבית (סעיף 5.3), דוד שמש ובוילר שהותקנו שלא במקום הרצוי (סעיף 5.4), 4 מנורות שלא הותקנו ולוח חשמל שלא כוסה (סעיף 5.5), קו גז שהותקן ללא אישור (סעיף 56.), הסקה שלא היתה קיימת בחודש הראשון לשכירות (סעיף 5.7), מנעול לשער שלא הותקן (סעיף 5.8) ושתי מדרגות חיצוניות שבורות (סעיף 5.9). חוות דעתו של עזרא שוהם כוללת בין היתר תיקון נקודות חשמל, החלפת אריחים שבורים בתוך הדירה, צבע ונקיון.

כעולה מעדותו של השמאי שוהם הוא ערך ביקור בנכס בסמוך לאחר פינויו על ידי הנתבעים ואת חוות דעתו ערך כשנה מאוחר יותר על סמך התיעוד אותו ערך עם הביקור (ר' עמ' 5, שורות 33-26). חוות דעתו של השמאי שוהם כללית ולפיה "בהתאם למה שהוצג בפניי נגרמו נזקים למבנה, לחלונות ותריסים, ארונות עץ, ארונות חשמל, דלתות, אריחים, מערכת אינסטלציה, מערכת החשמל וכיו"ב. המבנה נראה במצב תחזוקה ירוד ביותר וכל השטח סביב המבנה (הגינה) היה מוזנח ביותר. כמו כן היו חסרים מכללים מהמבנה כגון: ארונות קיר, ברזים, יחידות חשמל ואינסטלציה. לדעתי יש צורך לבצע לאחר התיקונים צביעה כללית כולל איטום כל הסדקים והחורים נקדחו בקירות למיתקון כל מיני אביזרים" (ר' עמ' 1 לחוות הדעת). בהמשך מציין המומחה כי סיכם עם בעל הנכס כי יש להזמין חברה קבלנית לביצוע התיקונים ולא לפנות לבעלי מקצוע כבודדים. אכן נתקבלה הצעת מחיר מאת חברת "אמיד" המפרטת את עלויות התיקון בסך 150,840 ₪ לפני מע"מ והמחיר, כך על פי חוות הדעת, הינו סביר. בהמשך חוות הדעת תחת הכותרת "פירוט חוות הדעת" מופיעה רשימה של פריטים בכל קומה ובצידה נקוב מחיר. כעולה מחקירתו הנגדית של המומחה את הצעת המחיר השיג בעל הנכס והמחיר נראה למומחה סביר (עמ' 3 לפרוטוקול שורות 28-24; עמ' 4, שורות 8-3).

6. רשימת הפריטים המופיעה בחוות הדעת של שוהם, 64 במספר, כוללת פריטים שעל פי ההסכם על נספחיו היה על המשכיר עצמו לתקן. כך בסעיף 5 לנספח להסכם נקבע כי המשכיר ישלם עבור תיקון כל החלונות והרשתות בבית (ר' נספח א' לכתב התביעה). הרשימה כוללת פריטים רבים שכלל לא ברור מה הליקוי שבעטיו מתבקשת החלפת הפריט, כגון צביעת מעקות ברזל באמרייט, שטיפת קולטים, החלפת זכוכית בידוד בדלת 100/54, החלפת מכסה רשת, פירוק מאוור+כבלי הזנה, קילוף קרמיקה מהקירות, בדיקה עם צינורות מים, ועוד. למעשה לגבי פריטים רבים כלל לא ברור האם קיים לקוי ומה מקורו – בלאי טבעי או אחר. הרשימה גם כוללת פריטים המשיקים לחוות הדעת של פטל. כך התקנת מנעול לשער ראשי הנזכר כבר בחוות דעתו של פטל משנת 2003 כנושא שבאחריות המשכיר ואינו מטופל על ידו. יתר על כן. התמחור כאמור לא נעשה על ידי המומחה אלא באמצעות הצעת מחיר שניתנה על ידי חברה קבלנית אחת שהובאה על ידי בעל הבית ואשר המומחה אישר בחקירתו כי היא סבירה על פי נסיונו.

כעולה מתצהירו של יצחק עובד לאחר פנוי הדירה על ידי הנתבעים בוצעו שיפוצים במושכר במשך 3 חודשים (סעיף 44 לתצהיר). על אף האמור לא הומצאו כל קבלות או אסמכתאות אחרות בנוגע לתשלומים ששולמו עבור השיפוץ. יתר על כן. התביעה הוגשה מעל שנתיים לאחר פנוי המושכר ולאחר שבמהלך תקופה זו בוצעו לגרסת התובעת שיפוצים בנכס. לא נעשתה במהלך תקופה זו כל פנייה על ידי התובעת לנתבעים, לפחות באמצעות מי שייצגם בהליך הקודם, על מנת לאפשר להם את תיעוד הנזקים הנטענים והערכתם.

7. יתכן כי לנוכח האמור היה מקום לדחות את התביעה. עם זאת, על אף הקשיים האמורים, מהתמונות שצורפו לחוות הדעת מטעם התובעת עולה כי אכן היו קיימים נזקים בדירה לאחר פנויה על ידי הנתבעים שאין כל ראיה לכך שהיו קיימים כבר בעת כניסת הנתבעים לדירה. לקויי צבע, אריחים שבורים בתוך הדירה, חוטי חשמל שהושארו חשופים ללא מנורות, שקעים פתוחים, ושברים בקירות. הנתבע אישר בתצהירו ובעדותו כי ארונות המטבח נעקרו ונלקחו על ידו (ר' סעיף 12 לתצהיר; עמ' 16, שורות 16-15). גם אם הנתבעים הם אלו שהתקינו ארונות אלו, בהתאם לחוזה היה עליהם להשאירם בדירה עם פנויה (ר' סעיף 8ה להסכם).

שוכנעתי אפוא כי הנתבעים הותירו אחריהם נזקים בדירה. עם זאת, היקפם כאמור אינו בהתאם לרשימה שבחוות הדעת מטעם התובעת ואף האומדן שנקבע בה הוא בעייתי בשים לב לכך שמבוסס על הצעת מחיר אחת שניתנה על ידי חברה קבלנית אותה זימן בעל הנכס ושהמומחה אך אישר את סבירותה תוך שהתובעת נמנעת מלהמציא קבלות עבור תיקון שכבר בוצע. כאמור לנתבעים גם לא ניתנה ההזדמנות עובר לתיקונים להמציא חוות דעת מטעמם.

בנסיבות אלו ראיתי לנכון לערוך אומדן של הנזקים בהתחשב בכל הקשיים שפורטו לעיל ואני אומדת את הנזק בשליש מהסכום שנקבע על ידי המומחה, קרי סך של 50,000₪ (לפסיקת פצוי על דרך אומדן, השווה ע"א 525/74, 379/74 אסבסטוס וכימיקלים חברה בע"מ נ. פזגז חברה לשווק בע"מ וערעור שכנגד פ"ד ל(3) 281. אמנם ככלל ניתן לנקוט בדרך זו רק בנסיבות שבהן קיים קושי בהוכחת שעור הנזק בדרך אחרת (ר' ע"א 294/92 חיה דרוק ואח' נ. אליאסיאן אהרון ואח' פ"ד מז(3) 23, בעמ' 34) ואולם דרך זו ננקטה גם בנסיבות שבהן לא שוכנע בית המשפט במידה מספקת מהראיות שהובאו בפניו (ר' ע"א 46,203/87 שמואל שבילי נ. דוד שבילי).

8. בכתב התביעה עתרה התובעת גם לחיוב הנתבעים בהפסד רווח של שלושה חודשי שכירות בשל הצורך לבצע שיפוצים נרחבים במושכר כתוצאה מהנזקים שנגרמו לו על ידי הנתבעים. עוד עתרה התובעת לחיוב הנתבעים בתשלום הארנונה שלא שולמה בשנת 2006.