מילנר נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ - פסקדין

השופטת עינת רביד:

1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב- יפו מיום 8.9.16 בת.א. 44327-10-13 (כבוד השופט הבכיר מ' תמיר) בגדרו התקבלה תביעת המערער כנגד המשיבה בחלקה ונקבע, כי ישולם לו פיצוי מוסכם בסך של 50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ואילו תביעות המערער לקבלת בונוס ודמי תיווך נדחו. כמו כן נפסקו למערער הוצאות בסך 2,000 ₪ וכן שכר טרחה בסך 35,000 ₪. אציין כי תביעה שכנגד שהגישה המשיבה נדחיתה במלואה.

2. הערעור הוגש על ידי המערער בשני הנושאים בהם נדחתה תביעתו, המשיבה לא ערערה על דחיית התביעה שכנגד.

   תמצית פסק הדין בבית משפט השלום

3. המערער הגיש כנגד המשיבה תביעה על סך 697,144 ₪ והמשיבה הגישה כנגד המערער תביעה שכנגד על סך 1,523,813 ₪. הרקע לתביעות הוא מגרש ברחוב נחלת בנימין בתל אביב (להלן: הנכס) שהמשיבה רכשה בדצמבר 2010.

   המערער החל לעבוד בעבור המשיבה כ"פרוייקטור" ביום 15.2.11 כדי לקדם את מטרת המשיבה לפנות את המגרש ולהקים עליו בניין חדש. ביום 2.6.11 נחתם בין הצדדים הסכם ניהול (להלן: ההסכם) שבו הוטל עליו לבצע פעולות בקשר לפרויקט "ככל שיורה לו המזמין", לרבות טיפול בפינוי השוכרים מהנכס, שמירה על תחזוקת הבניין, טיפול בכל הנדרש מול עיריית תל-אביב לצורך תכנון וביצוע הפרויקט, ביצוע פעולות להגדלת אחוזי הבניה, קידום הוצאת היתר בנייה, עזרה בבחירת יועצים לפרויקט ובקבלת הצעות מחיר, תיאום בין היועצים ופיקוח עליהם וכן לווי האדריכל וצוות היועצים בפרויקט.

   בהסכם התחייבה המשיבה, בין היתר, לשלם למערער 18 תשלומים חודשיים בסך של 12,000 ₪ (216,000) + מע"מ. ביום 16.1.12 נחתמה תוספת להסכם הנוגעת לשינוי שכרו של המערער, תנאי התשלום ומועדיהם (להלן: התוספת). במקום התחייבות המשיבה לשלם את התמורה אשר הופיעה בסע' 6.1 להסכם, קרי 12,000 ₪ + מע"מ למשך 18 חודשים, התחייבה המשיבה בתוספת, בין היתר, לשלם למערער בנוסף ל- 48,000 ₪ ששולם לו ביום החתימה, סך של 100,000 ₪ + מע"מ עד ליום 31.1.12 ומחודש ינואר 2012 ועד לחלוף 14 חודשים סך של 8,286 ₪ + מע"מ.

4. בית משפט השלום קבע כי הסכומים על פי ההסכם שולמו באיחור וחייב את המשיבה לשלם למערער פיצוי מוסכם בסך של 50,000 ₪. על כך אין ערעור.

5. בשלב מסוים הודיעה המשיבה כי בכוונתה למכור את הנכס ולא להמשיך בעבודות הבנייה, ואכן ביום 11.7.13 חתמה המשיבה על הסכם עם הרוכשות, נציגי יעקב לב בע"מ ואימפולייט בע"מ (להלן: הרוכשות) למכירת הנכס. כמו כן המשיבה שילמה לעירייה ביום 12.12.13 סך של 1,999,835 ₪ בגין כופר חנייה.

6. המערער תבע את המשיבה לתשלום בונוס על פי סעיף 6.4 להסכם בשיעור 5% משווי תוספת זכויות הבנייה +מע"מ, אשר לטענתו הושגו בשל מאמצים ופעולות שביצע. בית משפט השלום דחה את תביעתו וקבע כי המערער לא הרים את הנטל להוכיח כי עשה פעולות משמעותיות, אלא "העיד בכלליות לגבי עשרות ישיבות ושעות עבודה, אך לא הצביע על פעולות ספציפיות כלשהן שביצע לצורך קבלת ההיתר, פרט למילוי טופס בקשה לתיק מידע יחד עם האדריכל רובין." (סעיף 29 לפסק הדין). כמו כן קבע בית המשפט, כי המערער לא בסס את שווי ההשבחה, כפי שנדרש בסעיף 6.4, משום שהמומחית בחוות הדעת מטעמו לא הביאה בחשבון את ההבחנה בין זכויות בנייה נוספות כתוצאה מתמ"א 38/2 לבין זכויות בנייה שנוספו אם בכלל כתוצאה מפעולותיו, ואף לא הביאה בחשבון את ניכוי שווי הקרקע כפי שנקבע בהסכם.

7. המערער אף תבע את המשיבה לדמי תיווך בגין עסקת מכירת הנכס לרוכשות. בית המשפט קבע בעניין זה כי על פי כלל הראיות שבפניו אין לשלול כי המערער אכן היה הגורם היעיל בעסקה וקישר בין הרוכשות למשיבה. יחד עם זאת קבע כי, מהראיות גם עולה, כי המשיבה הסכימה שהמערער יפעל כמתווך בעסקה ויקבל תמורה מהרוכשות רק בתנאי שהמשיבה לא תחויב לשלם למערער דמי תיווך. עוד קבע בית המשפט בעניין זה, כי מחילופי מיילים בין הצדדים ואף מהקלטה שביצע המערער לשיחה שניהל עם סמנכ"ל המשיבה, מר גיא חנינה (להלן: גיא), ללא ידיעת גיא, עולה כי בשלב מסוים הייתה הסכמה בין גיא למערער לגבי תשלום הסך של 175,000 ₪ שנכתב בטיוטה ששלחה המשיבה, אך לטענת המערער, הסכמה זו בטלה וחסרת כל תוקף כיוון שהחברה לא הסכימה לשלמו במזומן במועד העסקה כפי שדרש. לכן, המערער המשיך לנהל עם החברה מו"מ לגבי הסכום והתנאים לתשלום דמי תיווך. המערער אמנם אמר לגיא בשיחה שהוא מתכוון לכתוב בטיוטת ההסכם שישלח בדיוק את מה שסוכם, אך כפי שיפורט להלן, בסופו של דבר כתב בטיוטה סכום ותנאים שמעולם לא סוכמו עם המשיבה או עם גיא (220,000 ₪ במקום 175,000 ₪ ובמקום 330,000 ₪).