ע"א 8104/16 רס. אא. יזמות והשקעות בע"מ נ' תמיר כהן ואח'

1. בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט כ' מוסק) עד להכרעה בערעור שהוגש עליו; בגדרו של פסק הדין נקבע כי המשיבים, בני הזוג כהן, זכאים לקבל לבעלותם דירה בפרויקט שבנתה המבקשת (להלן: החברה), לאחר שישלמו למבקשת תשלומים שונים.

רקע

2. החברה הוקמה בשנת 2003 במטרה לרכוש נכס מקרקעין בשכונת רמת בית הכרם בירושלים ולהקים עליו פרויקט למגורים. הפרויקט הוקם ובו 20 דירות. לצורך מימון חלק מעלויות רכישת הקרקע, חתמה החברה עם בני הזוג כהן על הסכם נאמנות. לפי ההסכם, התחייבה החברה לרכוש בנאמנות עבור כהן 3.75% מן המקרקעין; בנוסף, ניתנה לכהן האפשרות לייחד את חלקם במקרקעין לדירה בת שלושה חדרים שתיבנה בפרויקט, בכפוף לתנאים ותשלומים שונים.

3. עד מהרה התגלע סכסוך בין הצדדים, ועניינם נדון בכמה הליכים משפטיים בעבר: החברה הגישה תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים (ת"א 7010/05; להלן: פסק הדין הראשון), ובה ביקשה להכריז על ביטולו של הסכם הנאמנות לנוכח הפרות יסודיות מצד כהן. בפסק הדין בהליך זה נקבע כי הסכם הנאמנות שריר ותקף, וכי כהן שילמו עבור רכישת חלקם היחסי במקרקעין, ואולם לא שילמו עבור זכותם לייחוד חלקם בדירה בפרויקט. בית המשפט קבע כי בני הזוג כהן יוכלו לממש זכות זו תוך 120 יום ממתן פסק הדין. עד למתן פסק הדין מושא הערעור כהן לא עשו כן, על אף חלוף הזמן. עוד יצוין, כי במהלך ההתדיינויות בעבר הוסכם בין הצדדים כי תירשם הערת אזהרה על דירה מסוימת בפרויקט – דירה מס' 3; דירה זו היא המצויה כעת במוקד הסכסוך.

4. בהליך הנוכחי ביקשה החברה להכריז, בין היתר, כי פקעה ובטלה האפשרות שניתנה לבני הזוג כהן לממש את זכותם; לחלופין, טענה החברה טענות שונות הנוגעות לסכום שעל כהן לשלם לצורך כך. כהן, מצדם, טענו כי זכותם מעוגנת בפסק דין חלוט; וכי החיובים שבהסכם הנאמנות הם חיובים שלובים, כך שאין בעובדה שחלפו 120 הימים בכדי לחסום אותם מלממש את זכותם לייחוד דירה.

5. בית המשפט המחוזי קיבל את הטענה כי החיובים השונים המעוגנים בהסכם הנאמנות בנוגע לאפשרות ייחוד הדירה הם חיובים שלובים. עוד קבע, כעניין עובדתי, כי שני הצדדים לא קיימו את חיוביהם בהקשר זה, ולא פעלו כנדרש מהם לפי ההסכם. בנסיבות הללו, קבע בית המשפט המחוזי כי יש לפעול בהתאם לדוקטרינת 'חלוקת האחריות בין הצדדים' שבדיני החוזים, ולהטיל את האחריות לאי-ביצוע ההסכם על כתפיהם של שני הצדדים. למעשה, קבע בית המשפט כי אין מקום להורות על פקיעת אפשרות מימוש הזכות לייחוד דירה, אלא לקבוע במסגרת פסק הדין את הסכום המדויק שעל כהן לשלם לחברה לצורך מימוש הזכות. בית המשפט עשה כן, קבע את הסכום שעל כהן לשלם, ונקב בפרק זמן שבו עליהם לעשות כן; לאחר התשלום, כך נפסק, תועבר דירה מס' 3 לבעלותם.

6. כהן אכן שילמו את סכום הכסף המדובר, ואולם החברה הגישה ערעור על פסק הדין וכן את הבקשה שלפני לעיכוב ביצוע. בבקשה נטען, כי סיכויי הערעור גבוהים וזאת בשל כמה נימוקים: ראשית, בית המשפט המחוזי קבע כי הסכם הנאמנות תקף על יסוד פסק הדין הראשון; ואולם החברה סבורה כי כהן הפרו את ההסכם הפרות יסודיות לאחרמתן פסק הדין הראשון, ובית המשפט לא התייחס לכך. שנית, אף אם החיובים בהסכם הנאמנות הם חיובים שלובים, לא כן הוא לגבי ההוראה האופרטיבית שנקבעה בפסק הדין הראשון, לפיה על כהן לממש את זכותם תוך 120 יום. הוראה זו ניתנה לבני הזוג כהן ללא כל הוראה נגדית לחברה, ומשלא מילאו את מצוותה – הפסידו את זכותם. שלישית, כעניין עובדתי, אין לראות בהחלטתם של כהן שלא לממש את זכותם בהתאם לפסק הדין הראשון כתלויה או קשורה למחדלים נטענים של החברה; נסיבות העניין מלמדות כי מדובר בהחלטה עצמאית שלא היתה תלויה בהתנהגותה של החברה כלל. רביעית, לא היה מקום לקבוע שהחברה לא פעלה בהתאם להוראות ההסכם. חמישית, ובהתאם להסתייגויות עובדתיות אלו מקביעותיו של בית המשפט המחוזי, לא היה מקום להחיל את דוקטרינת חלוקת האחריות בנדון דידן. לבסוף משיגה החברה גם על גובה התמורה הכספית שקבע בית המשפט שעל כהן לשלם לחברה עבור מימוש זכותם.

7. באשר למאזן הנוחות: החברה מציינת כי דירה מס' 3 מושכרת כעת לבנו של בעל השליטה בחברה והוא מתגורר בה יחד עם בני משפחתו, אשתו ושלושת ילדיו, מזה מספר שנים. משמעות פסק הדין היא פינוי מיידי של הדירה, דבר אשר יגרום נזק בלתי הפיך לשוכרים. עסקינן בפסק דין המורה על פינוי דירת מגורים, ובמצב זה נקבע בפסיקה כי ככלל יש להעתר לבקשה לעיכוב ביצוע. לעומת זאת, נטען כי לבני הזוג כהן לא יגרם נזק מעיכוב הביצוע, שכן ככל הידוע לחברה מתגוררים בני הזוג כהן בחוץ לארץ מזה שנים, ואין כל דחיפות מיידית להעברת החזקה בדירה לידיהם.

הכרעה

8. לאחר העיון בבקשה הגעתי לכלל מסקנה שדין הבקשה להידחות בעיקרה אף ללא צורך להיזקק לתשובה מאת בני הזוג כהן.