ע"א 467/14 שטינברג ואח' נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ ואח'

השופטת ד' ברק-ארז:

1. האם ניתן לרשום הערת אזהרה על זכויות בנייה שניתנו ביחס למקרקעין מסוימים אך בעצם מיועדות לניוד למקרקעין אחרים ולמימוש בהם ולא במקרקעין שביחס אליהם נרשמה ההערה? שאלה זו עמדה במרכז הערעור שבפנינו, ועמה עלו גם שאלות נוספות הנוגעות למעמדן של זכויות בנייה ולאפשרות לתת להן ביטוי רישומי-פומבי.

התשתית העובדתית וההליכים עד כה

2. ביום 14.4.2010 רכשו המערערים, בני משפחת שטינברג (להלן: שטינברג), מן המשיבה 1, חברת לילינבלום 13 בע"מ (להלן: לילינבלום) את מלוא הזכויות במקרקעין בכתובת זו (לילינבלום 13 בתל-אביב). בהסכם הרכישה (להלן: ההסכם) נקבע במפורש כי הוא אינו חל על "זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אשר יוותרו בבעלות המוכרת אשר ינוצלו אך ורק על-ידי העתקתם למקרקעין אחרים". לאחר כריתת ההסכם נרשמה הערת אזהרה לטובת שטינברג על זכויות הבעלות במקרקעין.

3. ביום 20.5.2012 התקשרה לילינבלום בהסכם נוסף (להלן: ההסכם השני) להעברת מלוא זכויות הבנייה הקיימות בנכס הניתנות לניוד (להלן: זכויות הבנייה) למשיבה 2, חברת גילית אחזקות בע"מ (להלן: גילית). לאחר כריתת ההסכם השני ועם תשלום מלוא התמורה נרשמה הערת אזהרה במקרקעין לטובת גילית. במועד זה הייתה לילינבלום רשומה עדיין כבעלים של הנכס, והיא נתנה את הסכמתה לרישום של הערת אזהרה כאמור.

4. עמדתם של שטינברג הייתה שלא ניתן לרשום הערת אזהרה על הזכויות בנכס לטובת גילית. על כן, הם הגישו תובענה על דרך של המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (ה"פ 20454-03-13, השופט ח' ברנר) ובגדרה עתרו להצהיר כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת גילית נרשמה שלא כדין ויש למחקה.

5. ביום 10.11.2013 דחה בית המשפט המחוזי את התובענה שהגישו שטינברג. בית המשפט המחוזי בחן את התפתחות הפרקטיקה של ניוד זכויות בנייה ומסחר בהן, וסבר כי קיימים טעמים מעשיים טובים התומכים בכך שיתאפשר רישום של הערת אזהרה בגין עסקה לניוד זכויות בנייה, על מנת למנוע "תאונות משפטיות" במובן זה שתימנע טעות של קונים תמימים כי הם רוכשים נכס הכולל זכויות בנייה בלתי מנוצלות חרף העובדה שלמעשה נעשה חוזה לניודן. בית המשפט קבע כי מבחינה נורמטיבית עסקה למכירת זכויות בנייה היא עסקה המגבילה את זכות הבעלות על המקרקעין ואת אפשרות השימוש בהם ובהכרח משפיעה גם על שווים. לכן, לשיטתו של בית המשפט המחוזי מדובר ב"עסקה" כמשמעה בסעיף 126(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן:חוק המקרקעין) אשר ניתן לרשום בגינה הערת אזהרה במרשם המקרקעין. בית המשפט המחוזי אף הוסיף כי אמנם מלכתחילה היה עדיף אילו לילינבלום הייתה מסדירה את הנושא במסגרת החוזה עם שטינברג, אך סבר כי עקרון תום הלב מחייב את שטינברג לשתף פעולה עם לילינבלום לרישומה של הערת אזהרה, בשים לב לכך שרישום הערת אזהרה הנוגעת לזכויות הבנייה בנות הניוד אינו פוגע בזכותם לרישום בעלות.

הערעור

6. טענותיהם של שטינברג בפנינו התמקדו בפן המשפטי של הסוגיה. לטענת שטינברג, זכויות בנייה המיועדות לניוד אינן זכויות במקרקעין, ולכן לא ניתן לרשום הערת אזהרה בגינן. בא-כוחם של שטינברג הפנה במיוחד לע"א 3260/11 רחל ברכה, משרד עורכי דין נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ (6.1.2015) (להלן: עניין ברכה), שבו נקבע כי זכויות בנייה המיועדות לניוד הן זכויות במטלטלין (בפסק דין שנסב על יישומו של חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות) בקשר לחוזה כזה). כן טוענים שטינברג כי אף מבחינה מעשית רישום של הערת אזהרה על זכויות בנייה אינו רצוי שכן הוא עלול לפגוע בבעלי המקרקעין אשר יהפכו להיות "בני ערובה" של בעלי הערת האזהרה אשר יוכלו מצדם להטיל מגבלות על זכות הבעלות עצמה, לרבות השימוש בה ועבירותה.