ע"א 40980-03-15 סבן ואח' נ' גולן ואח'

לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בנתניה, כב' השופטת י' קלוגמן (ת"א 8747-02-10), מיום 28.1.15.

פסק דינו של בית משפט קמא הוא בתביעה שהגישו המשיבים - גולן כנגד המערערים – סבן, ובה תבעו תשלום בסכום 550,000 ₪ בגין שימוש בזכויות בנייה וביסודות בנייה השייכים להם לטענתם וכן צווי עשה וצווי מניעה להסרת ולמניעת המטרדים הנטענים (להלן: "פסק הדין").

רקע

הצדדים גרים בבית משותף בן 3 דירות ביישוב אבן יהודה הוא מקום מגוריהם של הצדדים (להלן: "הנכס"). שתיים מהדירות, בקומת הקרקע ובקומה הראשונה, הן בבעלות המשיבים (להלן: "גולן") מאז שנת 1995 (דירות מס' 98/1 ו-98/2), והדירה השלישית, בקומה העליונה, היא בבעלות המערערים (להלן: "סבן") מאז שנת 1979 (דירה מס' 98/3).

הצדדים חתמו על הסכם ללא תאריך המסדיר "את עניני הבית המשותף שלא נכללו בתקנון ו/או בצו הבית המשותף" (להלן: "הסכם הבסיס") (מוצג 1 במוצגי גולן). אין מחלוקת שהסכם הבסיס נחתם לפני רישום הבניין כבית משותף.

ואלו הן הסכמות הצדדים על פי הסכם הבסיס:

גולן נתנו הסכמתם לסבן לבנות מרפסת "וזאת אך ורק בצמוד למרפסת המערבית של הבנין, ובלבד שקו הגבול לא יעבור את קו הבנין, - הכל בהתאם לתשריט המצורף לכתב הסכם זה..." וכן צוין כי המרפסת מוקמת במקום חבלי הכביסה של סבן, שנותקו (להלן: "מרפסת ההמשך"). (סעיף 1 להסכם הבסיס).

סבן הצהירו כי "בכפוף לבניית המרפסת... אין ולא יהיו להם כל אחוזי בניה נוספים בבנין, והינם מתחייבים שלא לבצע כל בניה על הגג. בנית המרפסת מהווה מיצוי סופי ומלא של אחוזי הבנייה המגיעים לדירה מס' 98/3 (סבן) על פי החוק, ולא תהא לו טענה ו/או תביעה לעניין זה" (סעיף 3 להסכם הבסיס). בכפוף להצהרה זו, הצהירו גולן כי לא תהיה להם טענה כלפי סבן בנוגע להריסת גג הרעפים הקיים, כפי שנבנה על ידי סבן לפני חתימת ההסכם.

ביום 7.2.00 הוצא לבניין, צו רישום כבית משותף, אליו צורף תקנון מוסכם שהצדדים העידו כי הוכן במשותף על ידי באי כוחם (להלן: "התקנון") (מוצג 2 למוצגי גולן).

ואלו הן הוראות התקנון הרלוונטיות לענייננו:

סעיף 1 בתקנון מוציא 14 חלקים בבניין מהרכוש המשותף, ומצמיד אותם לשלוש הדירות שבבניין. בין היתר, הוצמדו לכל אחת משלוש הדירות הקירות החיצוניים שלהן, לדירת סבן (יחידה מס' 3) הוצמדו חדר מדרגות ו"גג רעפים וחלל תחתיו" (סעיף 1.ח').

"זכויות הבניה ואחוזי הבנייה הקיימים כיום, או שיינתנו בעתיד לחלקה כולה לגבי בנייה על שטח הקרקע יהיו שייכים כולם לדירות... 98/1 ו- 98/2 בלבד [דירות גולן] בחלקים שווים ביניהם" (סעיף 2.א' בתקנון).

"בעלי דירות 98/1 ו-98/2 [גולן] יהיו רשאים לנצל הבנייה... ללא צורך בהסכמת בעלי הדירה 98/3 [סבן]" (סעיף 2.ב'.1) בתקנון).