ע"א 1790/15 מזרחי נ' אבני ואח'

1. לפני בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט ח' טובי) בתיקים שאוחדו: ה"פ 41730-03-11 ות"א 33788-03-11, וזאת עד למתן הכרעה בערעור שהגישה המבקשת. עניינו של ההליך – תוקפו של זיכרון דברים למכירת נכס מקרקעין.

           אביא להלן את הנתונים הצריכים להכרעה בבקשה.

רקע עובדתי

2. המבקשת ואחיה (המשיב הפורמלי 1) הם יורשי אימם המנוחה, גב' תמרי נעמי ז"ל, אשר הלכה לעולמה בשלהי שנת 2009 (להלן: המנוחה). המנוחה היתה הבעלים הרשום במושע של 22.5% בבניין המצוי ברחוב הכרמל 27 בתל-אביב (להלן: הנכס). בנוסף, זכאית היתה המנוחה להירשם כבעלים במושע של 7.5% מהזכויות בנכס, אותן קיבלה בירושה מבעלה המנוח ובמתנה מאחֵיה. עובר לפטירת המנוחה רבץ על הנכס חוב ארנונה לעיריית תל-אביב (להלן:העירייה) בסך של 1.4 מיליון ש"ח, בגינו נתמנה כונס נכסים על הנכס מטעם העירייה.

3. ביום 24.2.2010 נחתם זיכרון דברים בין המבקשת ואחיה הנ"ל לבין המשיב למכירת הזכויות בנכס, שהם 30% מזכויות הבעלות במקרקעין. בתמורה התחייב המשיב לשלם את חוב הארנונה הרובץ על הנכס, וכן לשאת במלוא מס השבח שיחול על עסקת המכר. בנוסף, התחייב המשיב לשלם למבקשת ולאחיה הנ"ל יחד סך של 100,000 ש"ח "לפי תוצאות המשא ומתן עם העירייה". עורך הדין גיל לוי (להלן: עו"ד לוי) הוסמך לפעול בשם עיזבון המנוחה, ובעקבות עתירה מנהלית שהגיש, הגיעו הצדדים לפשרה שקיבלה תוקף של פסק דין, על פיו הופחת חוב הארנונה לסך של 600,00 ש"ח, שישולם בשני תשלומים. לאחר הסדרת התשלומים ביקש המשיב לחתום על חוזה מכר מפורט, כמתחייב מזיכרון הדברים, אך המבקשת כפרה בתוקפו המחייב של זיכרון הדברים וסירבה להשלים את עסקת המכר על פיו. המבקשת טענה, בין היתר, כי לא היתה מודעת לכך שהיא מוכרת את זכויותיה בנכס למשיב, וכי חתמה רק על ייפוי כוח המסמיך את עו"ד לוי לבוא בדברים עם העירייה כדי להקטין את חוב הארנונה. מכאן התביעות ההדדיות שהוגשו לבית המשפט המחוזי להצהיר על תוקפו, או אי-תוקפו של זכרון הדברים.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

1. בית המשפט המחוזי הנכבד קבע כי לא רק שגרסתה – המשתנה – של המבקשת איננה ראויה לאמון כשלעצמה, אלא שהיא נסתרת בעדויותיהם של אחיה ושל עו"ד לוי, שהיו אמינות בעיניו. בית המשפט קבע כי גרסתה של המבקשת היא בלתי סבירה בעליל, שכן הדעת איננה נותנת כי המשיב יפעל "לשם שמיים", רק כדי להיטיב עם המוכרים, מבלי שיהיה לו עניין ממשי בנכס. משכך נקבע כי לא עלה בידי המבקשת להוכיח פוזיטיבית "כאפשרות קרובה" כי לא הייתה מודעת לתוכנו של זיכרון הדברים ולנפקות החתימה עליו, ולכן נדחתה הטענה בדבר בטלות זיכרון הדברים מעיקרו.

         בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי מדובר בעסקת מכר תקפה ומחייבת, וכי מלשון זיכרון הדברים ומתוכנו עולה ברורות כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם למכירת הזכויות בנכס. עוד נפסק, כי בזיכרון הדברים קבעו הצדדים את עיקרי התנאים הדרושים להתקשרותם בעסקת המכר, ולכן ניתן להניח כי כוונתם היתה להגיע לכדי קשר משפטי מחייב, זאת חרף העובדה שזכויות המוכרים טרם נרשמו בספרי המקרקעין. בית המשפט הוסיף כי גם הנסיבות שקדמו לחתימת זיכרון הדברים מביאות לאותה מסקנה, בשל החשש הממשי והמידי של המוכרים למימוש הנכס על ידי כונס הנכסים. כך נלמד גם מהתנהלות הצדדים לאחר החתימה: המבקשת איפשרה למשיב לקיים עד תום את חיוביו על פי זיכרון הדברים, ונקבע כי יש בכך כדי ללמד על גמירות דעתה להתקשר בהסכם מחייב עם המשיב. בית המשפט קבע בנוסף כי זיכרון הדברים כולל את כל הפרטים המהותיים הנדרשים לעסקת מכר מקרקעין. בנוגע לשווי הנכס קבע בית המשפט כי אין ממש בטענת המבקשת כאילו התמורה האמורה להשתלם על ידי המשיב – איננה עומד ביחס לשווין של הזכויות הנמכרות.

         על יסוד כל האמור הוצהר כי זיכרון הדברים הוא בעל תוקף משפטי מחייב, במסגרתו רכש המשיב את זכויות המבקשת ואחיה בנכס, ובית המשפט הורה למבקשת לבצע את כל הדרוש להשלמת העסקה בהתאם לזיכרון הדברים.