ע"א 10610-10-13 ליגד השקעות ובנין בע"מ נ' קניז'ינסקי ואח'

1.המשיבים הגישו נגד המערערת ביום 6/9/09 תביעה כספית על סך 304,604 ₪, אשר ביסודה עסקה לרכישת יחידת נופש שרכשו מהמערערת ביום 19/10/98 בפרויקט "סול מרין" בנהריה. השאלה העיקרית שהונחה לפתחו של בית משפט קמא (כבוד השופט י' קורן) הייתה האם זכאים המשיבים לפיצוי בגין האופן שבו מנהלת המערערת את המתחם.

2.לאחר שמיעת הראיות קבע בית משפט קמא בפסק דינו, כי המערערת הפרה את התחייבותה לדאוג לפעולה סדירה ושוטפת של ניקיון וגינון, וכי המתחם מוזנח, מלוכלך ושוררת בו עזובה; המערערת צמצמה את תאורת הרחוב במתחם הנופש, וגרמה בכך למפגע בטיחותי בשעות החשיכה; המערערת אף הודיעה למשיבים באופן חד צדדי שלא ניתן להשתמש בבריכת השחייה שבמתחם בסופי שבוע, וכי במהלך השבוע הבריכה תופעל לשחייה נפרדת ולדתיים בלבד, דבר המהווה פגיעה בציפיה הסבירה של המשיבים להנאה מן הבריכה. עוד נקבע, כי המערערת הפרה את התחייבותה לבצע שמירה במקום. כפועל יוצא מכך – כך לדברי בית משפט קמא – "... ממכלול העדויות והראיות, עולה שהנתבעות לא דאגו לתחזוקת המתחם, ולמעשה רוקנו את המונח יחידת נופש מתוכנו..." (פיסקה 28 לפסק הדין).

3.כנגזרת מהתשתית העובדתית שנקבעה כמפורט לעיל הוסיף בית משפט קמא וקבע, על יסוד חוות דעתו של שמאי המשיבים גדעון קרול (להלן: "השמאי") כי שווי יחידתם של המשיבים נכון למועד חוות הדעת (10/8/09) הוא 360,000 ₪, וכי נוכח התחזוקה הלקויה של המתחם קיימת ירידת ערך בשיעור של 125,000 ₪ (35%). יצוין, כי המערערת, מצידה, לא הגישה חוות דעת נגדית.

4.בהמשך לאמור לעיל, פסק בית משפט קמא לזכות המשיבים פיצוי בסך 125,000 ₪ בגין ירידת ערך היחידה, וכן פיצוי בסך 10,000 ₪ בגין נזק לא ממוני. כמו כן חייב את המערערת להשיב למשיבים חלק מדמי הניהול ששילמו למערערת עובר להגשת התביעה, זאת מן הטעם שחלק מהשירותים שבגינם שולמו דמי הניהול, למעשה לא ניתנו על ידי המערערת.

5.המערערת לא השלימה עם פסק הדין, והגישה את הערעור שלפנינו, שבו טענה, בתמצית, כדלקמן:

א.המשיבים לא משלמים דמי ניהול משך שנים רבות ובנסיבות אלה הינם מנועים להלין על אי קבלת שירותים.

ב.חוות הדעת השמאית, שעליה מושתת פסק הדין, מנסה לבסס את סכום ירידת הערך על גורמים הפיכים, אלא שעקב חלוף השנים וביצוע שיפורים ושיפוצים במתחם הפכה לבלתי רלבנטית. להשקפתה של המערערת, על עובדה אפשר ללמוד ולו מכך שהמערערת הציעה למשיבים במהלך המשפט לרכוש את היחידה במחיר העולה בהרבה על 360,000 ₪, ואלו סרבו למכרה.

ג.בית משפט קמא מנע מהמערערת, שלא כדין, להגיש ראיות בדבר מצב התחזוקה הנוכחי של המתחם.

6.המשיבים, מנגד, תמכו בפסק הדין, מטעמיו.