סקר ואח' נ' ועדה מחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה

1. העותרים בשתי עתירות אלו שאוחדו, הגישו עתירתם כנגד תכנית מפורטת 356-0096750 "עוספיא –עמק הזיתים" (להלן "התכנית") אשר פורסמה למתן תוקף ביום 28.6.15, ומטרתה שינוי יעוד חקלאי לייעוד מגורים, לצורך הסדרת בניה קיימת ויצירת שכונת מגורים בעוספיא אשר תתן מענה ל-2000 יח"ד. השאלה המרכזית לדיון - האם התוכנית היטיבה באופן מופגן עם קבוצת מפרי החוק שבנו בתיהם על אדמה חקלאית ללא היתר, לעומת אותם תושבים שומרי חוק שלא בנו ללא היתר ? באופן שנוכח אילוצי הבתים הקיימים, מגרשיהם של האחרונים דווקא הם אלו שהופקעו לצרכי ציבור, לשצ"פ ולדרכים , או נותרו כליבה חקלאית ??

2. עובדות הרקע

2.1 מטרת התוכנית הינה הסדרת בנייה קיימת בתחום התוכנית והרחבת הבניה להקמת שכונת מגורים הכוללת 2,000 יחידות דיור, הקצאת שטח למוסדות ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים ושטחי מסחר ושירותים. ייעודה העיקרי מוגדר כמגורים. התוכנית סווגה כמפורטת, ומתוכה ניתן להוציא היתרים והרשאות.

2.2 התוכנית משתרעת על שטח של 1030 דונם. מרבית שטחה של התוכנית יועד למגורים, כפי שרואים בתשריט התוכנית, אך חלק ממנה, הכלוא בצד המערבי של התוכנית הושאר כ"ליבה חקלאית" דהיינו קרקע חקלאית. את שטח הליבה החקלאית חוצות דרכים מוצעות, כשבחלקה הצפוני של אזור הליבה החקלאית מתוכנן שטח ציבורי פתוח וכן מיקום מבנים מסחריים ומוסדות ציבור.

2.3 מרבית שטח התוכנית היא קרקע בבעלות פרטית, ואחוזים בודדים מוחזקים בידי המדינה. על שטח התוכנית קיימים כבר 350 מבני מגורים ללא היתר. במסגרת התוכנית לא ייהרסו בתים קיימים. התכנון לכן "צומח מלמטה" כפי שהגדירה זאת התוכנית.

2.4 לגבי "הליבה החקלאית" צוין כי תוגש תכנית נפרדת לשינוי ייעודה. התוכנית שתוגש תתחשב בהפרשה לצרכי ציבור שהופרשו מהחלקות במסגרת תכנית זו.

2.5 הוועדה המוסמכת להפקיד את התוכנית היא הוועדה המחוזית. התכנית עצמה איננה כוללת איחוד וחלוקה.

2.6 התוכנית פורסמה להפקדה ביום 7.8.14 . כמו כן פורסמה בעיתונות ועל גבי שילוט בתחום התוכנית.

2.7 במהלך תקופת ההפקדה הוגשו 23 התנגדויות לתוכנית, ביניהן התנגדות העותרים בעתמ 19346 שהוגשה ביום 28.9.14 (התנגדות מס' 10). מתוך עתמ 11906 הוגשו התנגדויות של מספר עותרים. (עותרים 3,7,10-15, 19, 21 , 31 לא הגישו התנגדויות). כמו כן הוגשה התנגדות המועצה המקומית עוספיא (התנגדות מס' 24).

2.8 הוועדה דנה בהתנגדויות לתוכנית. בהמשך לדיון הפומבי , ביום 1.12.14 ולאחר התייעצות פנימית קבלה הוועדה החלטת ביניים כי בכוונתה לשקול ביצוע שינויים בתוכנית, בכפוף לנקיטת הליכים המתחייבים מסעיף 106 (ב) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965. (להלן "חוק התכנון והבניה"). ס' 106 (ב) לחוק זה קובע את העיקרון כי אם אחרי שמיעת התנגדויות הוועדה מחליטה על שינויים מסוימים בתוכנית , יש ליתן אפשרות לאדם שעלול להיפגע מכך להשמיע את טענותיו. בוצעו מספר שינויים בתוכנית והודעות אישיות נשלחו לכל בעלי הזכויות במקרקעין שעלולים להיפגע מכך.

2.9 לתוכנית המתוקנת הוגשו 16 התנגדויות, אשר נשמעו בדיון ביום 20.4.15. בין המתנגדים היו העותרים בעתמ 19346 וכן עותרים 4,7,8,11-15, 19,31 מעתמ 11906. באותו היום, קבלה ועדת המשנה להתנגדויות חלק מההתנגדויות, וחלקן נדחו.

2.10 ביום 15.5.15 הגישו העותרים בעתמ 19346 בקשת רשות ערר על החלטה הועדה, ונדחו בהחלטה מיום 4.6.15.

2.11 מספר עותרים מתוך עתמ 11906 הגישו בקשת רשות ערר ונדחו בהחלטת יו"ר הועדה המחוזית ביום 28.5.15.

2.12 העתירה 11906 הוגשה ביום 7.9.15. העתירה בתיק 19346 הוגשה ביום 9.9.15.

2.13 במועד הגשת התשובה לעתירה כבר ניתנו כמאתיים היתרי בניה לפי התוכנית שאושרה, ובמהלך הדיון צוין כי הוגשו כבר כ-450 בקשות להיתרי בניה לפי התוכנית.

3 . תמצית טענות העותרים בעתירה 19346-09-15