סלצר נ' שורצמן

פסק דין

1.עסקינן בתביעה לתשלום דמי תיווך בקשר לדירה מס' 24 ברח' חיים כהן מגורי 5 בנתניה.

2.על פי הנטען בכתב התביעה, הנתבעת התקשרה לתובע בעקבות שלט שתלה במרפסת, קראה וחתמה על הסכם תיווך (ההסכם צורף לכתב התביעה). בעת שהגיעו לדירה ניסה התובע לפתוח את הדלת וזו לא נפתחה. הנתבעת הודיעה שלא רצתה לשלם ערבות בנקאית ולאחר כמה זמן פנתה לבעל הבית לבד ללא ידיעתו והשכירה הדירה.

3.על פי הנטען בכתב ההגנה, היתה התובעת בדירה ביום 24.10.12 עם מתווכת בשם ברוק רחל וזאת ביחד עם אמה, אחיה ובנה הקטן. סוכם באותו מעמד שהם ישכירו את הדירה, אך יש לערוך הסכם ולדבר על המחיר. בעת היציאה מהבניין ראו שלט של הבניין עם מספר טלפון אחר משל הגב' ברוק. מאחר וחשבו כי לא מדובר באותה הדירה, התקשרו למספר והגיעו לתובע שהחתים אותם על טופס. רק כאשר עלו לקומה הבינו כי מדובר באותה דירה שראו עם הגב' ברוק והם אמרו זאת לתובע באופן מיידי ולא נכנסו לדירה.

4.לאחר ששמעתי את טענות הצדדים, עיינתי בראיותיהם והתרשמתי מעדותם, הגעתי לכדי המסקנה לפיה דין התביעה להידחות וזאת מהטעמים הבאים:

א.עדותה של הנתבעת לכך שחתמה על הסכם תיווך עם "פרי השקעות ייעוץ והשקעות בנדל"ן" ביום 20.9.12 (ההסכם צורף לכתב ההגנה), לא הוכחשה על ידי התובע ולא נסתרה.

ב.זאת ועוד, עדותה של הנתבעת לכך שראתה את הדירה עוד קודם למועד ההתקשרות עם התובע נחזתה גם היא בעיני כאמינה. לא זו אף זו, גרסתה של הנתבעת קיבלה חיזוק בעדותו של התובע באומרו:

"...בעל הבית עשה פרסום ביד 2 ושהם ניגשו לבחורה שפותחת את הדירה וזה בלי תיווך. הבחור (צ"ל הבחורה – הוספה אינה במקור – נ.ר) היא המתווכת" (ראה עמ' 2 ש' 27 – 28 לפרוטוקול).

ג.הצדדים אינם חלוקים על כך שהתובע לא הצליח להיכנס לדירה ולהראותה לנתבעת.

ד.סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 קובע:

"14.(א)מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(תיקו(1)הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2)הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3)הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."

ה.השאלה אשר במחלוקת הינה באם התובע הגורם היעיל להתקשרות בין בעל הבית לנתבעת, אם לאו.

ו.בע"א 2144/99 מוסקוביץ נ' ביר (פורסם בנבו), קבע בימ"ש:

".9דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל.

מובן כי רשימת הנסיבות איננה סגורה השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל – כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים – אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור כי מתקיים משא ומתן – אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק – ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי (למשל, ע"א 107/86, 113א' חסין נ' ד' בל ואח'; עזבון המנוח אליהו יצחקי ז"ל ואח' נ' חסין [5], בעמ' 520-522). אך פעמים רבות עובדות העניין אינן כה פשטניות. במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה אם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון אם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל, או שמא שניהם או אף לא אחד מהם. מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים.

בדגם העובדתי הנזכר למעלה – יש להבחין בין גורם מתערב אשר מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן מול גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן, לאחר שכבר דעך וגווע. במקרה הראשון – אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי; מה הדין במקרה השני? ניתן לציין – בקווים כלליים – מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 [2] הנ"ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצדה השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך."

בבר"ע ת"א 2905/00 מאיר נ' קובלנסקי (פורסם בנבו), קבע בימ"ש: