סלע ענבר נ' יהודית עתידיה

פסק דין

פסק דין

בפניי תביעה לסילוק יד וסעדים נוספים הנוגעים לזכויות בבית משותף.

1. התובעים הם בני זוג (להלן – התובעים). הם רשומים כבעלי הזכויות בדירה שברח' הבנאי 17א' בירושלים (להלן – הדירה). הדירה מצויה בבית משותף. הנתבעת היא בעלים בשתי יחידות דיור אחרות בבית המשותף. עניינה של התביעה במספר נושאים: (א) מחסן (להלן – המחסן), אשר לטענת התובעים רכשו מן הגב' אסתר קנריק (להלן – המוכרת). התובעים טוענים כי הנתבעת מחזיקה במחסן שלא כדין. (ב) שטח מעבר למחסן האמור. המדובר, לטענת התובעים, במעבר משותף המוביל לשני מחסנים שבמקום, מן הגינה שבבעלותם המשותפת של הצדדים. התובעים טוענים כי הנתבעת השתלטה שלא כדין על שטח המעבר, שהינו בבעלות משותפת של הצדדים, והסבה אותו, ביחד עם המחסן ומחסן נוסף, לדירת מגורים. (ג) בנייה בלתי חוקית שביצעה הנתבעת כאשר הגדילה את שטח דירתה על חשבון שטחים משותפים המוצמדים לדירותיהם, ובנתה פרגולה לשימושה הפרטי בשטח משותף לה ולתובעים. בהקשר זה התבקשו גם סעדים של השבת המצב לקדמותו ושל הריסת הפרגולה.

2. אדון תחילה בנושא המחסן. אחרי כן, אדון בנושא שטח המעבר וההשתלטות על שטחים משותפים נוספים. אציין, בהקדמת המאוחר, כי דין התביעה לעניין המחסן להידחות. לעומת זאת, דין התביעה לעניין שטח המעבר והשטחים הנוספים להתקבל בחלקה, כמפורט להלן.

המחסן

3. התובעים טוענים, כי הם רכשו את הזכויות במחסן. לאחר שנתתי דעתי למכלול הראיות שהוצג בפניי לעניין זה, אני דוחה טענה זו. אבהיר את השיקולים ביסוד מסקנה זו.

4. ראשית, הסכם המכר (נספח ט' לתצהיר התובע) אינו מפרט את המחסן כחלק מן הכלול בדירה. זאת, בניגוד למטבח, חדרי שירות, גג והצמדות, אשר פורטו באופן מפורש. לא נעלם מעיני, כי הסכם המכר מפנה, ביחס לדירה, לנסח רישום המצורף אליו. הנסח מתייחס גם למחסן, כחלק מן הדירה. אין בכך כדי להסיר את הקושי הנובע מכך שהמחסן לא הובא בפירוט העניינים הכלולים במכר, וזאת, למשל, בניגוד למטבח. באופן דומה, אין בכך שהסכם המכר קובע כי המוכרים מעוניינים להעביר את כל זכויותיהם בדירה כדי לסייע לתובעים. גם כאן, מדובר באמירה כללית, אשר קשה לייחס לה משקל מכריע נוכח השמטת כל התייחסות מפורשת למחסן בהסכם המכר. הדברים אמורים ביתר שאת נוכח העובדה, עליה אעמוד בהמשך, כי המוכרת ביקשה להעניק לנתבעת זכויות השקולות לבעלות במחסן האמור.

5. שנית, המסקנה כי הסכם המכר אינו מתייחס למחסן מתחזקת נוכח טיוטה שקדמה לכריתתו, בה הופיעה המילה מחסן, ונמחקה (ראו נספח ח' לתצהיר עדות ראשית של התובע). בא כוח התובעים בעיסקה, עו"ד מרציאנו, העיד, בהסתמכו על החומר שבתיק העיסקה, כי מחיקה זו נעשתה על ידו (בעמוד 7). המחסן נמחק גם בעותק נוסף של טיוטת ההסכם (נ/1), שהוצגה על ידי מי שייצג את המוכרת בעיסקה, עו"ד אמיר בא כוח התובעים בעיסקה, עו"ד מרציאנו, העיד גם הוא לגבי העניין. הוא לא זכר באופן בלתי אמצעי את השיג ושיח בנושא המחסן (בעמוד 8). הוא לא ידע להסביר בבירור מדוע מחק את המחסן מטיוטת ההסכם (בעמודים 8 – 9). הוא חיווה דעה משפטית כי הוצאת המחסן, הנזכר בנסח, מחייבת הוראה מפורשת (בעמוד 8). מובן, כי אין בחיווי דעה זה כדי לחייב. (הגם שהאופן בו נעשתה המחיקה שונה מזה בו נעשה בנספח ח'). בא כוח המוכרת בעיסקה, עו"ד אמיר, העיד כי הוא זה שמחק את המילה במסמך נ/1, כחלק מהבהרה שנתן לפיה העיסקה אינה כוללת את המחסן (עמודים 11 – 12 לפרוטוקול התובעים מפנים למסמך ת/1, פנייה של בא כוח הנתבעת לעו"ד אמיר, וטוענים כי נוכח האמור בו, אין לתת משקל לעדות עו"ד אמיר. המכתב אכן מעלה את עמדת הנתבעת בהליך שבפניי, ואת התקווה כי לא יהיה צורך בנקיטת הליכים נגד המוכרת. הוא מעלה גם את הצורך בקבלת טיוטות שילמדו על כך שהתובעים ידעו שהמחסן אינו כלול בממכר. עם זאת, אין בו כדי להוביל לדחיית גירסתו של עו"ד אמיר, אשר העיד באופן ספונטני וחופשי, ומה גם שזו נתמכת היטב במסמכים מזמן אמת, ובהם הזמנת שירותי התיווך והדיווח למס שבח. ). לא למותר לציין, כי על פי עדותו של עו"ד אמיר, טיוטה זו הועברה לבא כוח התובעים במסגרת המשא ומתן, עו"ד מרציאנו. על אף שהלה עמד על פירוט מדוקדק של ההצמדות שבנסח הרישום במסגרת ההסכם (ראו מכתבו נספח ז' לתצהיר התובע, 14.7.05), לא הוביל הדבר להכללת המחסן בהסכם. לא למותר לציין, כי עו"ד מרציאנו לא היה יכול להעיד מזכרונו על השאלה האם המחסן היה חלק מן הדירה (בעמוד 9). במצב זה, עדותו אינה גורעת כהוא זה מעדותו של עו"ד אמיר לעניין זה. יש להוסיף עוד, כי מדובר בהשמטה שנעשתה סמוך לכריתת החוזה (עדות עו"ד אמיר, בעמוד 14). על רקע זה העיד עו"ד אמיר כי "במועד החתימה היה ברור שאין מחסן" (בעמוד 13). בנסיבות אלה, בהן עולה כי עורכי הדין שייצגו את שני הצדדים מחקו, כל אחד בנפרד, את המחסן מטיוטת ההסכם, קשה לקבל כי התובעים לא היו מודעים לכך שהמחסן אינו מהווה חלק מן המכר.

בא כוח התובעים בעיסקה, עו"ד מרציאנו, העיד גם הוא לגבי העניין. הוא לא זכר באופן בלתי אמצעי את השיג ושיח בנושא המחסן (בעמוד 8). הוא לא ידע להסביר בבירור מדוע מחק את המחסן מטיוטת ההסכם (בעמודים 8 – 9). הוא חיווה דעה משפטית כי הוצאת המחסן, הנזכר בנסח, מחייבת הוראה מפורשת (בעמוד 8). מובן, כי אין בחיווי דעה זה כדי לחייב.

התובעים מפנים למסמך ת/1, פנייה של בא כוח הנתבעת לעו"ד אמיר, וטוענים כי נוכח האמור בו, אין לתת משקל לעדות עו"ד אמיר. המכתב אכן מעלה את עמדת הנתבעת בהליך שבפניי, ואת התקווה כי לא יהיה צורך בנקיטת הליכים נגד המוכרת. הוא מעלה גם את הצורך בקבלת טיוטות שילמדו על כך שהתובעים ידעו שהמחסן אינו כלול בממכר. עם זאת, אין בו כדי להוביל לדחיית גירסתו של עו"ד אמיר, אשר העיד באופן ספונטני וחופשי, ומה גם שזו נתמכת היטב במסמכים מזמן אמת, ובהם הזמנת שירותי התיווך והדיווח למס שבח.

6. שלישית, המוכרת העידה בבירור, כי אמרה לתובעים שהדירה אותה רכשו אינה כוללת את המחסן (ראו בעמודים 28, 31, 32 לעדותה). העובדה שהמוכרת חתמה על נסח טאבו, בו מופיע הנכס כ"דירה + מחסן" אינה משנה מעובדה זו. אציין, בהקשר זה, כי התרשמתי באופן ברור מן הכנות, הבהירות, הישירות והספונטניות של עדות המוכרת. אני נותן לה את מלוא המשקל.

7. (א) לא נעלם מעיני, כי באופן פוטנציאלי היה בתיק זה מצב אפשרי שבו היתה המוכרת חשופה לטענה כי מכרה את אותו מחסן הן לתובעים והן לנתבעת. היו אף קשיים בהתייצבות המוכרת לעדות. המוכרת מסרה, בהקשר זה, כי היא מתרגשת מאוד, שכן היא חוששת "שכל העניין ייפול עלי" (בעמוד 27). התובעים טוענים כי על רקע זה אין לסמוך על עדותה.

(ב) בסופו של יום אין לייחס משקל רב לחשש זה. יש ממש בטענות הנתבעת, כי לנוכח טענות הצדדים בפניי, חשופה המוכרת, יהיה תוכן עדותה אשר יהיה, לטענות אפשריות של מי מהצדדים – בין טענות של התובעים, הטוענים כי רכשו ממנה את המחסן, ובין טענות של הנתבעת, אשר טוענת כי המוכרת הקנתה לה את הזכויות במחסן. במצב זה, לא התרשמתי מקיומה של הטיה אינהרנטית אשר השפיעה על תוכנה של עדות זו. אני נותן לה את מלוא המשקל. תמיכה לעדות יש באופן בו נוסח ההסכם, ובטיוטה שקדמה לכריתתו, הכל כמפורט לעיל.

8. רביעית, מסמכים נוספים שהוצגו בפניי מחזקים אף הם את המסקנה כי הסכם המכר לא כלל את המחסן, וכי עובדה זו היתה ידועה לתובעים. כך, בהסכם התיווך שנחתם על ידי המוכרת (מוצג נ/2), מצויין ליד המילה מחסן הסימון (-), שפירושו (בניגוד לסימון (+) המופיע במקומות אחרים, כגון הסקה, מרפסות ונוף), כי הדירה אינה כוללת מחסן (ראו עדותה של המוכרת, ברוח זו, בעמוד 27).

9. התובע טען, בניגוד לעולה ממסמך זה, כי כאשר ביקר במקום, המתווכת הציגה בפניו את המחסן כחלק מן הדירה. המתווכת לא הוזמנה לעדות. קיימת בהקשר זה אי התאמה בין עדות התובע (בעמוד 2), לפיו ביקר במקום עם המתווכת בעת שדייר אשר שכר את המקום היה במחסן, ובין עדות הדייר, מרדכי רוזנברגר (להלן – הדייר או מר רוזנברגר; עמודים 21, 23; פיסקה 8 לתצהירו). התובע העיד בהקשר זה על איחסון של מכונות תפירה במקום, וזאת בניגוד חזיתי לעדות הדייר (בעמודים 23 – 24). הדייר הינו עד בלתי תלוי ונטול כל אינטרס בתיק זה. על רקע כל האמור, אני מתקשה לקבל את גירסת התובע, כי המחסן הוצג לו על ידי המתווכת כחלק מן הדירה בטרם רכישתה.

10. מסמך רלוונטי נוסף הוא הוא הדיווח למס שבח. המדובר בדיווח מיום 17.7.05, עליו חתום בא כוח התובעים בעיסקת המכר. במקום המתייחס לקיומו של מחסן מסומנת במפורש האפשרות כי אין במקום מחסן. לא ניתן ליישב דיווח ברור זה עם טענות התובעים, כאילו הבינו שהם רוכשים דירה עם מחסן. העובדה שבדיווח האמור יש התייחסות שגויה למספר הקומות במבנה (4 במקום 3) אינה גורעת ממשקל ההתייחסות לנושא המחסן, ומה גם שמדובר בנושא שעלה באופן מפורש, כמפורט לעיל, במהלך החלפת הטיוטות בין הצדדים עובר לחתימת החוזה. משכך, אני דוחה את הטענה כי מדובר, כביכול, ב"סימון אקראי", ומה גם שבחינת המסמך בכללותו מלמדת על הקפדה ברישומים, לרבות מיקום הדירה (חזית או עורף), שטח הגג וכו'.

11. מסמך נוסף שהוצג בהקשר זה הוא נ/3. המסמך נוגע לחיובי הארנונה ביחס לנכס. מצוי רישום של המוכרת, מזמן אמת, המופנה לעו"ד אמיר, לפיו בנסח מופיע מחסן, אשר נמכר לדירה האמצעית. הנתבעת הדגישה ברישומיה שם כי "אין מחסן". מסמך זה תומך הן בעדות המוכרת והן בעדותו של עו"ד אמיר (ראו בהקשר זה גם עדות המוכרת, בעמוד 30).

12. חמישית, יש ממש גם בטענת הנתבעים, כי אין בפניי כל ראייה המלמדת על כך שהמוכרים שילמו פרמייה כלשהי, המגולמת במחיר העיסקה, בגין קיומו של מחסן.

16. שישית, התובעים לא נהגו במחסן מנהג בעלים. גם אחרי שהתובעים רכשו את הדירה, הנתבעת היא שהשכירה את המחסן לדייר (ראו בסעיף 8 לתצהיר מר רוזנברגר). הנתבעת נשאה בתשלומי ארנונה בגין המחסן, תשלומים שהועברו על ידי התובעים לעירייה (נספח יט' לתצהיר התובע). לאחר שהתובעים רכשו את הדירה, והשכירו אותה (נספח יא' לתצהיר התובע), למר רוזנברגר, לא נכלל המחסן בהסכם השכירות. כאשר הועלו על ידי התובעים טענות לעניין המחסן בשנת 2006, כשנה לאחר רכישת הדירה על ידיהם, לא טענו כי המחסן שלהם, אלא העלו טענות לעניין ייעודו והשימוש בו בלבד (כמחסן במקום למגורים, כפי שהיה בעת משלוח המכתב)(ראו נספח ג'1 לתצהיר הנתבעת, מיום 17.9.06). אין בעדות התובע הסבר ברור לכך (ראו בעמוד 4).

17. שביעית, הוכח כי המחסן הוחכר בחכירה ל – 999 שנה לנתבעת (חלק מנספח ב' לבקשת הרשות להתגונן). בהקשר זה יש לציין, כי הנתבעת רכשה באותה נקודת זמן דירה בבית המשותף (תת חלקה 3 בבית המשותף). המחסן צמוד לתת חלקה אחרת, היא תת חלקה 5, אותה רכשו התובעים בשנת 2005. החכרת המחסן ל – 999 שנים לנתבעת נעשתה כחלק מרכישת הדירה האמורה בשנת 1995.