סלם נ' עלי

פסק דין

הצדדים לתביעה והעובדות הצריכות לה

1.התובע והנתבע עוסקים בתיווך בעסקאות מקרקעין מזה שנים רבות. את רישיון התיווך קיבלו הם הלכה למעשה בשנת 2005, אולם אין מחלוקת שעסקו בתחום זה גם לפני מועד זה.

2.ביום 19/9/05 הגיש הנתבע ד'כאן, מר טוביה עלי (להלן: "טוביה") תביעה כנגד התובע ד'כאן, מר שמואל סלם (להלן: "סלם"). התביעה הוגשה בבית המשפט השלום בתל אביב והתנהלה בפני כב' השופט ברנר (ת.א 49001/05, תכונה להלן: "תביעת טוביה", אציין כי בחרתי לכנות את הצדדים "טוביה" ו"סלם", כפי שכונו ע"י כב' השופט ברנר). בתביעת טוביה נטען כי טוביה וסלם שיתפו פעולה בעסקאות נדל"ן שונות וכי סוכם ביניהם ששכר הטרחה ו/או דמי התיווך שיגיעו אליהם על יסוד העסקאות המשותפות יתחלקו בין הצדדים באופן שווה. טוביה פירט בסעיף 6 לתצהיר הנלווה לתביעתו (נספח 3 לת/1) את העסקאות בהן שיתפו הצדדים פעולה, לגרסתו, ובינהם נזכרת העסקה נשוא התיק שבפניי, עסקת חולדה: "כן זכורות לי עסקאות נוספות, ובהן שני מגרשים ברמת גן, מגרש בפתח תקווה, מגרש ברחובות ומספר פרוייקטים של הרחבת יישובים – קיבוץ חולדה, קיבוץ בחן ומושב לוזית" (סעיף 6.10 לנספח הנ"ל, הדגשות שלי).

3.בתביעת טוביה נדרש סלם לשלם לטוביה מחצית מדמי התיווך אשר התקבלו בידי סלם בגין שתי עסקאות, עסקת נתניה ועסקת תל אביב (ראו כתב התביעה אשר צורף כנספח 1 לת/1). הסכום הנתבע עמד על סך של 958,000 ₪. סלם התגונן כנגד תביעתו של טוביה ולענייננו הכחיש את השותפות הנטענת. לטענתו סוכם בינהם שכל אחד יגבה לעצמו את דמי התיווך מהצד אותו הוא מייצג במסגרת הפרויקטים המשותפים. בנוסף ולחלופין טען סלם שאם אכן יקבע כי קיימת שותפות בין הצדדים, אזי זכאי הוא לקזז מסכום התביעה כספים שקבל טוביה בגין תיווך בעסקת של קיבוץ חולדה. סלם העריך את דמי התיווך שהתקבלו בעסקה זו בסך של 1,400,000 ₪, ולכן ביקש לקזז סכום של 700,000 ₪.

4.ביום 19/12/10 ניתן פסק הדין בתביעתו של טוביה, במסגרתו חויב סלם לשלם לטוביה סכום של 237,000 ש"ח בתוספת הוצאות משפט. בית המשפט בחן שם את השאלה המרכזית שניצבה בפניו, קרי האם הייתה הסכמה בין הצדדים להתחלק באופן שווה בעסקאות המשותפות, והגיע למסקנה חיובית: " סיכומו של דבר, אני קובע כי הסיכום בין טוביה וסלם היה לחלק באופן שיוויוני את דמי התיווך שיתקבלו בגין עסקאות נתניה ותל אביב, בין אם מדובר בדמי תיווך שישלם המוכר ובין אם מדובר בדמי תיווך שישלם הקונה, ובלא קשר לתרומתו היחסית של כל אחד מהם לעסקאות" (סעיף 26 לפסק הדין). למסקנה זו הגיע כב' השופט ברנר לאחר ניתוח הראיות והעדויות שהונחו בפניו, כאשר לצדדים עצמם התייחס בפסיקה הבאה: " לצערי עליי לקבוע כי הן טוביה והן סלם אינם עדים אמינים, שכן כל אחד מהם נתפס באי אמירת אמת במהלך עדותו, כפי שיפורט להלן" (פיסקה 17 לפסק הדין).

5.לטענת הקיזוז של עסקת חולדה התייחס כב' השופט ברנר בסעיף 33 לפסק הדין, וכך נקבע שם: " סלם טוען כי בנוסף הוא זכאי לקזז מחובו כלפי טוביה את חלקו בדמי התיווך שקיבל טוביה בגין עסקת חולדה. אכן, טוביה עצמו ציין בתצהירו את פרוייקט חולדה כאחד הפרוייקטים המשותפים לו ולסלם (ראה ס' 6.10 לתצהירו), ולכן אין הוא יכול להשמע כיום בטענה לפיה סלם לא זכאי לדמי תיווך בגין עסקה זו, רק משום שחוזה המכר נכרת רק בשנת 2007. דא עקא, אין כל ראיה לכך שטוביה קיבל בפועל דמי תיווך כלשהם בגין עסקת חולדה, ובענין זה כל שיש בידי סלם הן השערות בעלמא, ולא ראיות. מטעם זה לא ניתן לקבל את טענת הקיזוז. אכן, עו"ד אבי גבע, שהיה מעורב בפרוייקט ההרחבה של קיבוץ חולדה, העיד כי טוביה אמר לו שהוא מקבל דמי תיווך בסכום שנע בין 250,000 דולר ל- 300,000 דולר (ע' 60 לפרוטוקול), אלא שאין כל ראיה לכך שהכסף אכן שולם לטוביה, ועו"ד גבע אישר כי אין לו מושג האם בפועל שולמו דמי תיווך לטוביה (שם). כמו כן, טוביה טוען כי פעילותו המשותפת עם סלם בענין חולדה היתה פעילות של יזמות, ורק לאחר שהיחסים בינו לבין סלם עלו על שרטון ודרכיהם נפרדו, הוא החל לעבוד כמתווך בפרוייקט חולדה. גרסה זו זכתה לחיזוק מסויים בעדותו של גדעון דודאי, חבר קיבוץ חולדה (ע' 63- 64 לפרוטוקול). מכאן שלדידו של טוביה, סלם אינו זכאי לכל תשלום בגין פרוייקט חולדה, בגין עבודת תיווך שבוצעה רק לאחר קץ ההתקשרות בין השניים. לנוכח העובדה שלא הוכח כי שולמו בפועל דמי תיווך לטוביה, אין צורך להכריע בטענה זו".

6.על פסק הדין בתביעת טוביה לא הוגש ערעור. כחודשיים לאחר מתן פסק הדין הגיש סלם את התביעה שבפניי, המתבססת למעשה על פסק הדין בתביעת טוביה. בתמצית טען סלם בתביעתו שבפסק הדין נקבע שפרויקט חולדה נמנה על הפרויקטים המשותפים, המזכים את כל אחד מהצדדים במחצית מדמי התיווך; לשיטת סלם, טענת הקיזוז שהועלתה על ידו נדחתה אך ורק בשל אי הוכחת קבלת דמי תיווך בפועל; סלם טען בסעיף 11 לכתב תביעתו שהצטבר בידיו מידע לפיו קיבל הנתבע דמי תיווך בסכום של 1,531,800 ₪ מהקבלן בפרויקט, חברת יובל אלון בע"מ (להלן: "יובל אלון"), ולפיכך זכאי הוא לקבל את הסך של 765,900 ₪, זהו סכום התביעה שבפניי.

7.טוביה הגיש כתב הגנה, ביחד עם בקשה לסילוק על הסף מחמת מעשה בית דין. לשיטתו, משדחה כב' השופט ברנר את טענת הקיזוז לגבי פרויקט חולדה, לא ניתן ל"פתוח" עניין זה בשנית ויש להחיל במקרה הנדון את הכלל של השתק פלוגתא. כמו כן טען טוביה כי יש להחיל על סלם את ההשתק השיפוטי, כיוון שמעלה הוא במסגרת תביעה זו טענה הפוכה לזו שהעלה במסגרת תביעת טוביה (שם התכחש לקיומה של השותפות, וכעת מנסה הוא להתבסס עליה). לגופו של עניין טען טוביה כי גם אם תדחה טענת מעשה בית דין, אזי מדובר בתביעה "מוקדמת ותיאורטית" (סעיף 20 לכתב ההגנה), שכן טוביה לא קיבל לידיו דמי תיווך בעסקת חולדה.

8.טענת הגנה נוספת הועלתה בסעיף 29 לכתב ההגנה: לשיטתו של טוביה, הוא וסלם פנו לקיבוץ חולדה בשנת 2003-2004 כיזמים ולא כמתווכים, כשהרעיון היה להתקשר ישירות עם הקיבוץ בהסכם יזמות להרחבת היישוב, תוך מציאת גוף פיננסי שיתחבר אליהם. במסגרת זו נפגש עם מר דודאי מזכיר הקיבוץ (להלן : "דודאי"), אך נכחו לדעת כי אין במקום תב"ע מאושרת ולפיכך "הרעיון נזנח במהרה באיבו ולא הבשיל לשום דבר קונקרטי". רק אחרי מספר שנים, בשנת 2007 או בסמוך לכך, לאחר שסלם כבר הגיש את תביעתו כנגד טוביה (בשנת 2005) ובכך הביע את הצהרתו המפורשת שהשותפות בין השניים הגיעה לסיומה, פנה עו"ד גבע אל טוביה, כמתווך, על מנת שזה האחרון ימצא עבורו יזם שיכנס עימו לפרויקט ההרחבה בקיבוץ חולדה בשותפות. בעקבות פניה מאוחרת זו של עו"ד גבע, פנה טוביה לחברה הקבלנית יובל אלון, אשר חתמה ביום 17/10/07 על הסכם עם קיבוץ חולדה, ראו נספח 2 לתצהירו של מר שלמה דוד, בעלים ומנהל ביובל אלון (להלן: "דוד", תצהירו הוגש וסומן נ/1). נספח 1 לנ/1 הינו הסכם התיווך שנחתם בין טוביה לבין יובל אלון ביום 10/4/07.

9.לאור האמור לעיל טען טוביה שלסלם אין שום חלק בפרויקט חולדה כפי שיצא אל הפועל בסופו של יום; פרויקט זה נולד כשנתיים לאחר הגשת תביעתו של טוביה, במסגרתה כפר כאמור סלם בקיומם של קשרי שותפות, לרבות בפרויקט חולדה. עוד טען טוביה שגם כב' השופט ברנר לא דחה טענה זו במסגרת פסק הדין אלא מצא לה חיזוק בראיות, עת קבע: "כמו כן, טוביה טוען כי פעילותו המשותפת עם סלם בענין חולדה היתה פעילות של יזמות, ורק לאחר שהיחסים בינו לבין סלם עלו על שרטון ודרכיהם נפרדו, הוא החל לעבוד כמתווך בפרוייקט חולדה. גרסה זו זכתה לחיזוק מסויים בעדותו של גדעון דודאי, חבר קיבוץ חולדה (ע' 63- 64 לפרוטוקול)" (סעיף 33 לפסק הדין בתביעת טוביה).

לאור האמור לעיל, בקש טוביה את דחיית התביעה.

ההליכים והעדויות בפניי

10.ביום 11/5/10 התקיים בפני קדם משפט ראשון, במסגרתו נדונה הבקשה לסילוק על הסף אשר הועלתה על ידי טוביה. קיבלתי בקשה זו, ראו נימוקיי בעמ' 3-5 לפרוטוקול. בין היתר קבעתי כי כב' השופט ברנר דחה את טענת הקיזוז מהטעם שלא הוכח בפניו ששולמו דמי תיווך בעסקה זו, ואין מקום לאפשר לסלם לבצע "מקצה שיפורים" ולנסות להוכיח עניין זה בתביעה המאוחרת יותר שהוגשה בפניי. על החלטתי זו הוגש ערעור. ביום 3/10/11 הסכימו הצדדים לבטל את פסק הדין ולהחזירו לדיון בפניי, וכך היה.

11.הצדדים זומנו לדיון בפניי ביום 24/4/12. ערב הדיון הגיש ב"כ סלם בקשה לדחות את מועד העיון במסמכים (תמלילים וקלטות, הוגשו וסומנו כת/2) עד לאחר הגשת תצהירי העדות מטעם טוביה. הבקשה נדונה במועד קדם המשפט, או אז הוצג החומר לעיניו של בית המשפט בלבד. בטרם ניתנה ההחלטה בעניין חשיפת התמלילים הצהיר ב"כ טוביה כי בחודשים ספטמבר-נובמבר 2010 קיבל טוביה על סמך עסקת התיווך נשוא התובענה (קיבוץ חולדה) סך כולל של 591,447 ₪ לפני מע"מ. ב"כ טוביה הדגיש כי כספים אלו התקבלו בידי טוביה לאחר הגשת כתב ההגנה ולאחר הדיון שהתקיים בפניי; ושבכל מקרה, לנוכח הטענות הנוספות שבפי טוביה (ראו סעיפים 8-9 לעיל), אין לסלם כל זכאות לקבל חלק מאותם דמי תיווך שהתקבלו. ביום 25/10/12 ניתנה החלטתי בבקשה לדחיית עיון בראיה, וקבעתי שהראיה תגולה רק לאחר הגשת תצהיר עדות ראשית מטעם טוביה. ואכן, במסגרת תצהירו פירט טוביה את התקבולים שקיבל לידיו במסגרת עסקת חולדה, ראו סעיף 15 לתצהיר (נ/2).

12.ביום 3/12/12 התקיימה ישיבת ההוכחות בפניי, במסגרתו העידו סלם; טוביה ודוד. בסיום ההוכחות ניתן צו לסיכומים ומשאלו הוגשו עליי להידרש לשאלה שנותרה במחלוקת (זאת לאחר שהטענה בדבר אי קבלת דמי תיווך ירדה מן הפרק): האם העסקה שיצאה לבסוף אל הפועל, בין קיבוץ חולדה לבין יובל אלון, בתיווכו של טוביה, הינה "עסקה משותפת", כפי שנקבע לגבי עסקת תל אביב ונתניה, המזכה את סלם במחצית מדמי התיווך? לצורך מענה על שאלה זו עליי להתייחס במיוחד לשתי טענותיו של טוביה, האחת, שמדובר בעסקה שונה בתכלית, חסרת כל קשר למגעים הראשוניים שניהלו טוביה וסלם עם קיבוץ חולדה (תיווך לעומת יזמות), והשנייה, שהעסקה נכרתה כשנתיים לאחר סיום השותפות ולפיכך גם מן הטעם הזה לא קמה זכאות לדמי תיווך.

ההכרעה

13.לאחר שעיינתי בתצהירי הצדדים, בראיות אשר הונחו בפניי, שמעתי את העדויות, קובעת אני כי דין התביעה להתקבל. הגעתי לכלל מסקנה שהעסקה שיצאה אל הפועל בסופו של דבר הייתה עסקה משותפת, לגביה סיכמו הצדדים שמזכה היא ב"שכר טרחה" ו/או "דמי תיווך", כהגדרת טוביה בתביעתו. סבורני כי יש להחיל על עסקת חולדה דין זהה לזה שהוחל לגבי עסקת נתניה ועסקת תל אביב; כפי שקבע כב' השופט ברנר, לא די בפער הזמן בין תחילת השותפות (2003) ועד מועד חתימת העסקה (2007) כדי להוציא אותה מרשימת העסקאות המשותפות: " אכן, טוביה עצמו ציין בתצהירו את פרוייקט חולדה כאחד הפרוייקטים המשותפים לו ולסלם (ראה ס' 6.10 לתצהירו), ולכן אין הוא יכול להשמע כיום בטענה לפיה סלם לא זכאי לדמי תיווך בגין עסקה זו, רק משום שחוזה המכר נכרת רק בשנת 2007" (הדגשות שלי).

14.כפי שניתן ללמוד מפסק הדין בתביעתו של טוביה הטענה העיקרית בגינה נדחתה טענת הקיזוז בעסקת חולדה הינה אי הוכחת תשלום דמי תיווך. בהחלטתי בבקשה לסילוק על הסף סברתי שלא ניתן לאפשר "מקצה שיפורים" ולתת לצד הזדמנות נוספת להוכיח טענה שכשל מלהוכיח ב"סיבוב הראשון", אולם אז לא הובא לידיעתי שאותה עובדה התגבשה רק לאחר מתן פסק הדין, דהיינו מדובר בעובדה חדשה שסלם לא יכול היה, מבחינה אובייקטיבית, להוכיח אותה בתביעת טוביה. אזכיר כי פסק הדין ניתן ביום 19/12/09 והתשלומים החלו רק שנה לאחר מכן, ראו סעיף 15 לתצהיר טוביה. מכאן – שלא יכול לקום מעשה בית דין.

15.בנוסף, אין מקום לקבל את טענות טוביה בנוגע לשינוי גרסה והעלאת טענות סותרות בהליכים שונים. על פי תורת ההשתק השיפוטי, תנאי לקיומו של השתק שיפוטי הינו שבעל הדין כלפיו נטען ההשתק השיפוטי זכה בהליך הראשון על סמך טענה שאת היפוכה הוא טוען בהליך השני. כלל זה נובע מן החשש שתתקבלנה החלטות סותרות על ידי שני טריבונלים שונים, וראה בעניין זה רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ. שיכון עובדים והשקעות בע"מ, [פורסם בנבו] מפי כב' השופט גרוניס. במקרה שלפנינו, דווקא טענתו של טוביה (בדבר קיומה של שותפות) היא שהתקבלה ונדחתה טענת סלם להעדרה. לפיכך, לא ניתן להעלות כנגד סלם טענה של השתק שיפוטי, וראו גם תשובתו בעמ' 20 שו' 15-18, עת נשאל לעניין עמדתו לעסקת חולדה בהליך הקודם: " אני ודאי וודאי עומד. אני רק אומר עוד פעם, מכיוון שבית המשפט לא קיבל בפעם הקודמת את עמדתי, כיבדתי את החלטת בית המשפט, שילמתי לו ויחד עם זה, מה ששלו שלו ומה ששלי שלי, אם זה לא היה מקובל עליו לפני כן, אז אנחנו צריכים להתחלק חמישים-חמישים".