סיווג חיוב לפעול לקבלת היתר בנייה כתנאי מפסיק או כתנאי מתלה - פסקדין

השופטת ע' ארבל:

           ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת ע' סלומון-צ'רניאק).

           ביום 1.7.04 קיימנו דיון בשני הערעורים. בתום הדיון, נעתרו הצדדים להמלצת בית המשפט לנסות ולגבש ביניהם הסכמה באשר למחלוקות השונות שהתגלעו ביניהם. ביום 1.11.04 התקיים דיון נוסף בערעורים, הפעם בפני כב' השופטת חיות, ובמסגרתו ביקשו הצדדים שהות נוספת כדי לנסות ולגבש ביניהם הסכם פשרה. בסופו של דבר הודיעו הצדדים לבית המשפט כי מאמציהם להגיע להסכמה לא הניבו פרי. הגיעה, על כן, העת להכריע בערעורים.

רקע עובדתי

1.        המערער והמשיב שכנגד, מר משה אוליאר (להלן: המערער), יחד עם המשיבה 2, גב' מלכה אוליאר, הינם הבעלים העיקריים של נכס מקרקעין בעיר ראשון-לציון, אשר כולל מגרש ועליו בית הרשום כבית משותף, ובו חנויות, דירות ומחסנים. הנכס בנוי על חלקה 127 בגוש 3928 והוא גובל עם מרכז מסחרי ועסקי המכונה בשם "ראשון-סנטר". המשיבה 1 והמערערת שכנגד, חברת מסא א.א. ייזום וניהול נכסים בע"מ (להלן: מסא או המשיבה), הינה בעלת זכויות הבעלות בחלקה 128 בגוש 3928 וכן בעלת רצועת קרקע וזכויות בנייה עודפות במקרקעין במספר חלקות סמוכות באותו גוש.

2.        ביום 12.9.94 נחתם בין הצדדים "הסכם יזמות" (להלן: הסכם היזמות או ההסכם), אשר במסגרתו הוחלט על איחוד זכויות הבנייה בשתי החלקות (127 ו-128), לשם שינוי תוכנית המתאר החלה על החלקות ליעוד מסחרי ומשרדים, באופן שיאפשר בניית אגף של חנויות ומשרדים. על-פי ההסכם, יועד אגף זה להתווסף לפרויקט "ראשון-סנטר" כאגף נפרד ונוסף. בד בבד חתמו הצדדים על טיוטת הסכם קומבינציה ועל מפרט טכני, כאשר בהסכם היזמות נקבע כי מיד לאחר שתאושר תוכנית הבנייה, ובתנאי שתאושר, יתקשרו הצדדים בהסכם הקומבינציה למימוש תוכנית הבנייה, בהתאם לאותה טיוטה.

3.        יצוין, כי במסגרת הליך משפטי קודם שהתנהל בין הצדדים, בעקבות מחלוקות שהתעוררו באשר לביצועו של ההסכם (ה"פ 1155/95) הגיעו הצדדים להסכם פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין (כב' השופט ג' קלינג) ביום 13.7.97 (להלן: הסכם הפשרה). בהסכם הפשרה נקבע כי הסכם היזמות, טיוטת הסכם הקומבינציה והמפרט הטכני שנחתמו בין הצדדים יישארו בתוקפם המלא, למעט שני שינויים בטיוטת הסכם הקומבינציה, אשר אינם רלוונטיים להליך שלפנינו. בנוסף, הצהירו הצדדים כי הם מוותרים זה לזה על כל טענה או תביעה. המערער אף התחייב לחתום על כל בקשה, תוכנית או מסמך אחר הנדרש לביצוע ההסכמים; שלא לגרום כל עיכוב במהלך התכנון והביצוע של ההסכם, ושלא לבקש צו מניעה או איסור פעולות, אלא אם בוצעה הפרה יסודית ובוטה של ההסכם על-ידי מסא בנושאים ספציפיים שפורטו בהסכם הפשרה.

ההליכים בפני בית המשפט המחוזי

4.        בשנת 2000 הגיש המערער כתב תביעה מתוקן לבית המשפט המחוזי בו עתר להורות על ביטולו של הסכם היזמות משתי עילות חלופיות: ראשית, טען המערער כי התקיים התנאי המפסיק הקבוע בסעיף 6(ב) להסכם לפיו היה על המשיבה להוציא היתר בנייה לפרויקט תוך 18 חודשים מיום חתימת הצדדים על התוכניות. לטענת המערער, משהיתר הבנייה לא הוצא במועד, ולמעשה טרם הוצא כלל, קמה לו הזכות לבטל את ההסכם. שנית, טען המערער כי המשיבה הפרה את ההסכם בשורה של הפרות יסודיות: אי-הוצאת היתר הבנייה; מניעת זכותו לבחור את המיקום של שטחיו בתוכניות האגף החדש; אי-תשלום מיסים ואי-מתן ערבות בנקאית. כן טען אוליאר למספר הפרות צפויות מצד מסא, לאור סברתו כי במצב התכנוני הקיים היא לא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה במועד. מעבר לכל זאת, טען המערער כי יש לבטל את ההסכם בשל התנהגותה של מסא בחוסר תום-לב ובניגוד לדרך המקובלת. לחלופין, עתר המערער להורות על אכיפת התחייבויותיה של מסא כלפיו, ובכלל זאת ליתן נגדה מספר צווי עשה אשר יבטיחו כי תבצע את חיוביה כלפיו.

5.        מנגד, טענה מסא בכתב הגנה מתוקן, כי הסכם היזמות כלל לא הותנה בהוצאת היתר בנייה, וכי התנאי היחיד שנקבע בו, כפי שמפורט בסעיף 6(א) להסכם, מתייחס לקבלת אישור לתיקון תוכנית הבנייה בלבד (דהיינו- לאישור תיקונה של התב"ע החלה על המקרקעין), וזה התקיים במלואו. מסא הוסיפה וטענה כי השיגה אישור לתיקון התוכנית, חרף המכשולים הרבים שהמערער העמיד בדרכה, וכי היא פועלת כעת במרץ לקידום התחלת הבנייה של האגף הנוסף.

6.        במקביל, הגישה מסא תובענה שכנגד, במסגרתה עתרה לחייב את המערער בפיצויים מוסכמים בהתאם לאמור בהסכם הפשרה, נוכח סירובו לחתום על מסמכים שונים שעליהם נדרש לחתום. כן עתרה מסא למתן צו אשר יאכוף את ההסכם על המערער ולמינוי בא-כוחה ככונס נכסים לצורך ביצוע החתימות הנדרשות.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

7.        בית המשפט המחוזי דחה את תביעתו של המערער וקיבל באופן חלקי את התובענה שכנגד שהוגשה על-ידי מסא.

           אשר לתביעתו של המערער, ראשית, בית המשפט דחה את טענתו של המערער לפיה אישור תוכנית הבנייה החדשה והוצאת היתר הבנייה היוו שניהם יחד תנאי מפסיק בחוזה, כך שהעובדה כי האחרון מביניהם לא התקיים תוך 18 חודשים מיום החתימה על התוכניות, מאפשרת לצדדים לבטל את ההסכם. בית המשפט העלה ספק באשר לקיומו של תנאי מצטבר כזה על-פי נוסחו של ההסכם, וציין כי התנאי המתלה בהסכם התייחס לכך שהבקשה לאישור תוכנית הבנייה תאושר בתוך 18 חודשים, ואילו באשר להשגת היתר הבנייה, לא מוזכרת בהסכם כל מגבלת זמן. בית המשפט אף הוסיף וציין כי לא רק שהפרשנות שנטענה על-ידי המערער אינה מתיישבת עם כוונת הצדדים כפי שהיא עולה מהסכם היזמות, אלא גם שנראה כי נולדה בדיעבד עם הגשת כתב התביעה המתוקן ולצרכיו של המערער כעת, והיא עומדת בניגוד להצהרות קודמות שלו בכתב ובעל-פה. בית המשפט התייחס למספר אמירות שנאמרו על-ידי המערער בהזדמנויות שונות לאחר חתימת ההסכם, ותוך שהוא רואה בראיות אלו מקור בעל משקל רב לפירוש ההסכם, הסיק כי לא קמה למערער זכות לבטל את ההסכם מחמת התרחשותו של תנאי מפסיק.

           מעבר לכך, ציין בית המשפט כי היות והוכח שהמערער עשה מעשים שהערימו קשיים על הגשת התוכניות לעירייה, הרי שאפילו אם היה מדובר בתנאי מפסיק, ככל הנראה התקיימו הוראותיו של סעיף 28(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), לפיו בהינתן שהוא אשר גרם לקיומו של התנאי המפסיק, אין הוא זכאי להסתמך על קיומו.

           שנית, אשר לטענת המערער בדבר הפרתו היסודית של ההסכם על-ידי מסא, קבע בית המשפט כי אף אחת מן ההפרות שנטענו לא הוכחה כדבעי, וכך גם הטענה כי מסא נהגה בחוסר תום לב. בית המשפט ציין כי מסא מילאה כדת וכדין אחר התנאי להביא לאישור התוכנית המתוקנת במועד שנקבע בהסכם, וזאת חרף הקשיים שהמערער הערים בדרכה.

8.        אשר לתובענה הנגדית שהוגשה על-ידי מסא, בית המשפט קבע כי נוכח עתירתו החלופית של המערער לאכיפת ההסכם ולמתן הוראות למשיבה למלא אחר חיוביה, למעשה יש לראות בכך הסכמה לעתירתה של מסא להורות על אכיפת ההסכם ועל אכיפת הסכם הפשרה, ועל כן, כך הורה. יחד עם זאת, ציין בית המשפט כי לא שוכנע שיש מקום למנות את בא-כוחה של מסא ככונס נכסים והוסיף כי ראוי שהצדדים ישתפו מעתה ואילך פעולה לשם הגשמת תוכניתם המשותפת. בית המשפט דחה את תביעת מסא לפיצויים מוסכמים, בקבעו כי מסא לא הניחה בעניין זה תשתית עובדתית מוצקה דיה.

טענות הצדדים בערעור

9.        בערעורו, יוצא המערער נגד כל אחת ואחת מקביעותיו של בית המשפט המחוזי: ראשית, טוען המערער כי שגה בית המשפט בסברו כי לא נקבעה בהסכם מגבלת זמן להשגת היתר הבנייה ובהטילו ספק בקיומו של תנאי מפסיק מצטבר בחוזה לפיו אישור התיקון לתוכנית הבנייה וקבלת היתר הבנייה צריכים להתבצע תוך 18 חודשים מיום החתימה על התוכניות. לטענת המערער, קביעותיו של בית המשפט בעניין זה הושפעו מכך שעילת תביעה זו לא הועלתה בכתב התביעה המקורי, בעוד שפירוש ההסכם על-פי לשונו ועל-פי תכליתו הכלכלית והעסקית צריך להוביל למסקנה לפיה הצדדים התכוונו לקצוב, ואכן קצבו, תקופת זמן מוגדרת להשגת היתר הבנייה. מעבר לכך, טוען המערער כי שגה בית המשפט בקבעו כי אף אם היה סובר שנקבע בהסכם תנאי מפסיק כאמור, הרי שמשהוכח שנעשו על-ידי המערער מעשים שהקשו על הגשת התוכניות לעירייה - מעשים אשר לא פורטו במסגרת פסק הדין - אין הוא זכאי להסתמך על קיומו של התנאי המפסיק בהתאם להוראת סעיף 28(ב) לחוק החוזים.