נציגות הבית המשותף נורדאו 5 אשדוד ואח' נ' קרבון

התביעה עוסקת בשאלת הבעלות בזכויות ברכוש בבית משותף, שאינו רשום ככזה כאשר השאלה המהותית הינה האם הנתבעת רכשה שטחי שירות שלא ניתן היה להוציאם מהרכוש המשותף

רקע

1.חברות מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ וכן בנייני מרכז אלכסנדר בע"מ, אשר הינן חברות בשליטת האחים עזרא ואליהו קחטן, (להלן: "החברות"), היו בעלות המקרקעין עליהם נבנה קומפלקס מסחרי ומגורים ברח' נורדאו 5,9,11,13 אשדוד, (להלן: "המקרקעין" או "הבית המשותף"). מדובר במקרקעין המצויים סמוך לחוף הים באשדוד. התכנון היה לבנות 176 יח"ד לצורך נופש, בארבעה מגדלי מגורים, מעל קניון מסחרי. התובעים הינם נציגות הבתים המשותפים וכן חלק קטן מבעלי הזכויות בדירות. החברות המוכרות, אשר שיווקו את המקרקעין לרוכשים, עשו כן בסביבות השנים 1995-1996. החברות נקלעו לקשיים. ביוני 2006 מונה עו"ד אבי נימצוביץ ככונס נכסים על זכויות החברות במסגרת תיק הוצל"פ 0115369751 אשר נפתח לבקשת עיריית אשדוד בשל חובות ארנונה ומים. ביום 7.7.09 הורה בית המשפט המחוזי בתל אביב בתיק פר"ק 1625/08, (להלן: "תיק הכינוס"), על מתן צו לאכיפת משכנתאות רשומות לטובת בנק לאומי על המקרקעין והורה על מינוי עו"ד ערן רייף ככונס נכסים. כונסי הנכסים פעלו למימוש הזכויות שנותרו לחברות במקרקעין. בין היתר, מכרו במסגרת הכינוס, 15 דירות מגורים שנרכשו ע"י הנתבעת, (הגב' מריה קרבון, להלן: "גב' קרבון" או "קרבון"), המייצגת בנאמנות קבוצה של רוכשים. המחלוקת בתיק נוגעת לעסקה מיום 9.11.11, (להלן: "ההסכם"), עסקה שאושרה ביום 9.11.11 בתיק הכינוס בבקשה 42, (כב' השופטת דניה קרת-מאיר, פסיקתא נחתמה ביום 29.11.11 במסגרת בקשה 43) ובשאלה מה רכשה קרבון מתוך הרכוש המשותף.

2.הממכר, שמכרו הכונסים לקרבון, (להלן: "הממכר") הוגדר בהסכם אותו אישר כאמור ביהמ"ש של כינוס, באופן תואם ל- 4 הבניינים בבית המשותף וכך הוגדר הממכר בסע' 4 להסכם:

"שטחי האחסנה ויחידות השירות בקומת אחסנה במפלס גג הקניון (מפלס 22.00+) בבניין ברחוב נורדאו, למעט שטחים/יחידות המהווים רכוש משותף וכן כל שטח אחר אשר על פי כל דין משמש לצרכי ציבור ו/או חל איסור להצמידו ליחידה כלשהי על פי כל דין ו/או יש מניעה חוקית או אחרת מלהעבירו לטובת צד שלישי מסוים, ובכלל זה חדרי מכונות, מתקנים, המערכות הטכניות, חדר מדרגות וכו'".

3.בבקשה לאישור המכר לפי הסכם המכר, מיום 9.11.11, בקשה 42 בתיק הכינוס, הגדירו כונסי הנכסים באופן מפורש ברישא לבקשה, כי המבוקש הינו מכירת זכויות החברות בשטחי האחסנה ויחידות השירות בבית המשותף, במצבם הפיזי והמשפטי כפי שהוא ("as is"), כאשר גם בפסיקתא היתה חזרה על הדברים. אין מחלוקת כי מדובר בשטחי אחסנה ויחידות שירות באותו מפלס 22.00+ שהינו בגג הקניון המהווה קומת ביניים בבית המשותף, (להלן: "קומת הביניים").

4.בדיעבד, התברר כי הגדרת הממכר אינה ברורה. לשיטת קרבון, רכשה את מלוא הקומה, "על כרעה וקרבה", הגם שאינה חולקת שישנם חלקים בקומת הביניים שלא רכשה, כמו גם שמסכימה היא שיש לאפשר זיקת הנאה לתובעים לצורך הגישה למערכות החיוניות של הבניין המצויים בקומת הביניים בהם מערכות מים וחשמל. התובעים טוענים כי הסכם הרכישה מיום 9.11.11 מעלה פעם אחר פעם את חובת קרבון לבדוק היטב מה שהיא קנתה וכי כונסי הנכסים עצמם הסירו מעליהם כל אחריות בנוגע לממכר ובהתאם טענו התובעים, כי כל שרכשה קרבון היו יחידות אחסנה בודדות בלבד, וכי כל שאר השטחים שהוגדרו בתשריט הבית המשותף בשטחי שירות עם יעוד כמו מכבסה, חדר אשפה, חדר שרת וכיו"ב, הינם רכוש משותף שלא נמכר לקרבון. לפיכך הוגשה התביעה אשר הסעדים בה כמפורט בכתב התביעה המתוקן מיום 18.5.17 היו הצהרה על כי כל שרכשה קרבון היו 74 מ"ר מחסנים בכול אחד מהבניינים (סה"כ 316 מ"ר) כמו גם דרישה כי קרבון תשיב את המצב שהיה בקומת הביניים עובר ליום 9.11.11 לקדמותו.

הליכים משפטיים נוספים בין הצדדים או מי מהם 

5.בין הצדדים או מי מהם היו הליכים קודמים לא מעטים. אמנה את חלקם. ההליך העיקרי הינו תיק הכינוס. בתיק הכינוס הוגשו בקשות רבות בנוגע לקומת הביניים. כאן המקום לציין כי אחד המתדיינים המהותיים ביותר הינו מר סבח שמואל, (להלן: "מר סבח" או "סבח"). בבקשה 85 בתיק הכינוס, שהגיש סבח, התבקש ביהמ"ש להורות על תיקון הגדרת הממכר שבהסכם ובכול הנוגע לממכר בקומת הביניים. ביהמ"ש (כב' השופט חגי ברנר), דחה ביום 23.6.15 את הבקשה וקבע כי ההגדרה אינה דורשת כל תיקון. יחד עם זאת, קבע ביהמ"ש כי ככול שיש צורך בפתרון קונקרטי הנוגע לקומת הביניים, הדרך הנכונה הינה הגשת תביעה ישירה נגד קרבון.