ניג'ם ואח' נ' בלבן ואח'

פסק דין

השופטת שושנה שטמר – אב"ד

1.לפנינו ערעור מיום 24/6/12 וערעור נגדי מיום 25/9/12 על פסק דין מיום 04/05/12, שניתן בבית משפט השלום בחדרה (כב' השופט נאסר ג'השאן) בת"א 43959-06-12. בפסק הדין נקבע, כי המערער והמשיב שכנגד (להלן, למען הקיצור, "המערער") מחזיק במבנה נשוא התביעה במעמד של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן - "חוק הגנת הדייר"). לפיכך, נדחתה התביעה, שהגישו המשיבות והמערערות שכנגד (להלן, למען הקיצור, "המשיבות"), ככל שהיא התייחסה לדרישה לסילוק ידו של המערער מהמבנה ומדרך הגישה אליו. מנגד, התקבלה דרישתן של המשיבות לסלק את ידיו של המערער מיתרת השטח, שהקיף או היה צמוד למבנה, ושהמערער פלש אליו, לרבות המחוברים אליו.

2. "בקצירת האומר" אומר כאן, כי הערעור נסוב על טענתו של המערער, שהוא רכש זכויות של דייר מוגן גם בשטח הגינה והחצר שמסביב למבנה, שלטענתו משתרעים על ארבעה דונמים, ולחילופין על שטח סביר מסביב למבנה.

בערעור הנגדי טענו המשיבות, שבית משפט קמא טעה כאשר קבע שהמערער הוא דייר מוגן במבנה וכי יש, לפיכך, לסלקו מהמבנה ומהשטח שמסביבו או השטח הצמוד אליו, אותו תפס המערער, לטענתן שלא כדין.

בסוגיות העולות מטענות אלו, בעיקר, יעסוק פסק דיננו זה.

רקע עובדתי

3.בשנת 1960, או בסמוך לכך, התיר המנוח שמעון ברניצקי ז"ל (להלן - "ברניצקי"), למערער להחזיק ולהתגורר במחסן חקלאי, שהוקם על המקרקעין הידועים כגוש חלקה 10202/52 (להלן- "החלקה"). הרשות ניתנה למערער, כיוון שהיה פועל חקלאי במשק של חתנו של ברניצקי, שהתנהל על פני החלקה או בסמוך לה ולצרכי עבודתו של המערער.

4.יצוין כי ייעוד החלקה היה ונותר "קרקע חקלאית".

5.בשנת 1963, או בסמוך לכך, מכר ברניצקי לאבי המשיבות, המנוח אריה גוטגולד ז"ל (להלן- "גוטגולד"), את החלקה. בסמוך לרכישת המקרקעין על ידי גוטגולד ניתנה רשות למערער להמשיך להתגורר במבנה החקלאי, של חדר וחצי, ולשלם דמי שכירות, כאילו מדובר במבנה למגורים, וכאשר דמי השכירות יעודכנו בשיעור שנתקבע בתקנות שהותקנו על פי חוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972 (להלן - "תקנות חוק הגנת הדייר"). במשך השנים שילם המערער את דמי השכירות כמוסכם.

6.ביום 15/03/1970 נחתם הסכם בין המנוח גוטגולד לבין המערער. סוכם בו כי המערער ישכור את המבנה הנמצא בחלקה וכי הוא רשאי לבנות בו "חדר נוסף או מבנה איזה שהוא", כי לדמי השכירות יתווסף סכום מסוים ושהמערער יוכל לקבל את הסכום שיקבל כ"תמורת הכניסה ז"א דמי מפתח" כאשר ירצה המערער לפנות את המושכר. לנוסחו של הסכם זה אחזור בהמשך, שכן הוא עומד במרכזה של המחלוקת בעניין מעמדו של המערער, בר-רשות או שוכר מוגן על פי חוק הגנת הדייר.

7.ביום 03/03/1992 הגיש גוטגולד (באמצעות חברות, אותן ניהל באותה עת) תביעה לבית משפט השלום בחדרה (ת"א 220/92) כנגד המערער לסילוק ידו משטח של 1.129 דונם. נטען בה כי גוטגולד גילה שבשנת 1990 הפר המערער את תנאי ההרשאה בכך שהגדיל את המבנה, הוסיף לו שני חדרים ובנה בחצר דיר עיזים. בהמשך, הגיעו גוטגולד והמערער להסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק דין, לפיו התביעה נדחתה, ואילו המערער יוסיף לדמי השכירות סכום עליו הוסכם.

8.ביום 24/03/1993 הלך גוטגולד לעולמו. הזכויות בחלקה הועברו בשנת 1997 מהחברות אותן ניהל, ליורשותיו.

9.מאז חתימת הסכם הפשרה, ומדי שנה בשנה ועד הגשת כתב התביעה, נשוא פסק הדין שלפנינו, ביקשו המשיבות, שכר דירה מעודכן על פי תקנות חוק הגנת הדייר, כפי שהתחדשו מעת לעת, והמערער שילם בהתאם.

10.לאחר שהמשיבות התריעו בפני המערער כי הוא בנה שלא כדין והשתלט על שטח של ארבעה דונמים ללא הסכמתן, והמערער לא הגיב על כך, הגישו המשיבות את כתב התביעה, עליו ניתן פסק הדין של בית משפט קמא העומד לביקורתנו.

בכתב תביעתן טענו המשיבות כי תכניות בניין עיר החלות על החלקה, הגדירו את ייעודה כקרקע חקלאית, שאין להקים עליה בתי מגורים. המערער מחזיק במקרקעין כבר רשות, שניתנה לו עוד על ידי המנוח ברניצקי, לגור במבנה כל עוד עבד אצלו. לאחר שאביהן רכש את המקרקעין, המשיך המערער להתגורר במקרקעין על פי רישיון ממנו, בחדר אחד. לאחר שנולדו לו ילדים, הוא בנה חדר נוסף ואף שילם תוספת לדמי השכירות. בשנת 1990, הפר המערער את תנאי הרשות בכך שבנה במקום עוד שני חדרים, מרפסת וסככה המשמשת לדיר לעזים. אביהן דרש את סילוקו ואף הגיש תביעה בשל השתלטותו של המערער על המקרקעין. עקב התדרדרות במצבו הבריאותי, הסכים האב לפשרה, לפיה דמי השכירות יועלו והמערער ימשיך להתגורר במקום.

לאחר שנפטר האב בשנת 1993, התברר למשיבות, כי המערער השתלט על שטחים נוספים של כארבעה דונמים, שאף גודרו על ידו בגדר.

המשיבות הוסיפו וטענו, כי המערער הפר את תנאי הרישיון וביקשו לסלק ידו מכל החלקה ולחילופין מהשטח הנוסף, שסביב למבנה, וכי תינתן הצהרה לפיה כל התוספות במבנה נבנו על ידי המערער ועליו לשאת באחריות האזרחית והפלילית בשל בנייה ללא היתר. המשיבות הסכימו בכתב תביעתן כי ראוי ליתן למערער שהות של 18 חודשים על מנת לפנות את המקרקעין.

11.המשיב טען בכתב הגנתו, כי הוא מחזיק במקרקעין על פי הסכם שכירות מ-15/3/1970 עם המנוח גוטגולד וכי הוא דייר מוגן במקרקעין. עוד טען המערער שהוא לא הרחיב את המבנה מאז תחילת השכירות וכי הוא טיפח את המחסן החקלאי ואת השטח סביבו. הוא מחזיק במקרקעין מזה כ-50 שנים, ואין לפנותו מהם.

12.עוד אוסיף כי למערער בית בנצרת ואף כתובתו נרשמה בנצרת, אולם אעיר כבר כאן, כי לא נטענה טענה, שקמה עילת פינוי בשל נטישת המושכר, שבגידרה יש חשיבות לשאלה אם יש לשוכר מקום מגורים אחר.