נדחתה תביעת חברה לקבלת דמי תיווך בגין עסקת מכר מקרקעין

לפיכך, מקובלת עלי גירסת התובעת, לפיה היא זו אשר הפגישה לראשונה בין הרוכש לנתבע. הדבר השתקף מעדותו של מנהל התובתע, מר א.ד.כ. (להלן: א), וכן מעדותו של הרוכש (אשר העיד מטעם הנתבע). ואם לא די בכך הרי שהנתבע כלל לא סתר טענה זו, ומכאן שיש לקבל את גרסת התובעת לעניין זה.

5.         השאלה היא אם די ביצירת מפגש בין הצדדים - ואם לא די בכך - האם עולה מהעובדות שבתיק זה כי אכן היתה התובעת הגורם היעיל בעיסקה.

6.         בתי המשפט עסקו רבות בשאלה מהו גורם "יעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. נכון הדבר לשלב שקדם לחקיקת חוק המתווכים (בו הפסיקה יצרה את המונח המשפטי "יעיל") ונכון הדבר לאחר חקיקת חוק המתווכים, אשר למצער לא היה בו כדי לשפוך אור רב אודות היעילות הנדרשת - הלכה למעשה.

7.          הנשיא שמגר הביא ב- ע"א  2144/91 85, REALTY CO   נ'  עו"ד אברהם מכלביץ, פ"ד מח(3), 116, רשימה פתוחה הכוללת בחובה מבחנים למידת היעילות:

"ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך ובין החוזה הסופי. כגון - נשוא הנכס. (ב) הקרבה בתנאי התשלום ושיעורי ההצעה המקורית ובין הגיבוש הסופי של החוזה. (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה...(ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים. (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף..."

8.         במקרה שלפני, הנכס נשוא הסכם התיווך, אשר הוצע לרוכש ע"י התובעת, הוא הנכס אשר נמכר בפועל.

9.         עם זאת, בין שלב הפגישה הראשונה לשלב מכירת הנכס בפועל, עברו כ - 18 חודשים בהם היו הצדדים בנתק.

            התובעת לא גילתה כל התעניינות במצב העיסקה, לא טרחה לברר כלל מה היה בפגישה שבין הצדדים, ומדוע לא נחתמה עיסקה, ולא עשתה דבר לצורך גישור הפערים בין הצדדים.

10.        מהעדויות עולה התמונה לפיה לאחר הפגישה הראשונה, שאותה יזמה התובעת, נותק הקשר בין הצדדים, ורק לאחר כשנה הרוכש שמע בשנית על המגרש, ממתווך אחר, אשר אמר לו כי הנתבע התגמש בדרישותיו הכספיות.

11.        באשר לתשלום בו נמכר הנכס בסופו של דבר - הרי שממכלול הראיות עולה כי הנכס נמכר במחיר נמוך באופן משמעותי מזה שהוצע לרוכש בפגישה הראשונה (אוקטובר 03, המחיר שעליו דובר בשנת 2003- למעלה ממליון $, בפועל נמכר הנכס בסכום של 860,000 $).

12.         א', העיד באשר לחלקה של התובעת בעסקה (עמ' 9 שורה 4 לפרוטוקול ואילך):

"ש: מפנה לסעיף 8-7 לתצהירך, שם אתה מתאר את השתלשלות המאורעות ואומר שבסמוך לאחר שמסרת את הפרטים לאלון עמרם הצדדים קיימו פגישה מוצלחת ואחר כך פתאום אחרי פגישה מוצלחת אתה מצהיר בסעיף 8 - לא שמעתי דבר. כמה זמן לא שמעת דבר

ת: מאלון (הרוכש ה.א.) - כמה חודשים. מהנתבע לא שמעתי.

ש: לא נראה לך מוזר שאף אחד לא יצר איתך קשר בעקבות פגישה מוצלחת

ת: קורה שיש פגישות מוצלחות ולא נסגרות עסקאות

ש: מה עשית בנדון, האם פעלת, עשית איזו פעולה או מעשה כדי לקדם את המו"מ בין הצדדים

ת: ברגע שהיה איזשהו נתק אז חשבנו שהם ירדו מהעסקה והמשכנו הלאה. לא ידעתי למה הם ירדו מהעסקה.