נדחתה תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו כתוצאה מביטול הסכמים עם המנהל

1.           ההליך

       א.    התובע עתר בתיק זה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו, לטענתו, על-ידי הנתבע (להלן גם: " המינהל"), כתוצאה מביטול הסכמים עמו, כפי שיפורט להלן. עוד עתר הוא, למתן צו האוסר על הנתבע לנקוט פעולות כלשהן לסילוק ידו מחלקות בהן הוא מחזיק, לטענתו, כדין, בשטח המועצה המקומית קדימה (להלן: " קדימה"), והמחייב את הנתבע להביא את עניינו בפני ועדת פיצויים.

       ב.    הדיון בתיק החל בפני מותבים אחרים, וביום 29.5.03 החל בפניי.

       ג.     ביום 15.1.06, לאחר הגשת הסיכומים בתיק זה, עיכבתי הדיון בו, עד להכרעה בת.א. 1992/99, הנוגע לאחת החלקות נשוא הדיון בתיק הנדון (חלקה 322), על מנת למנוע אפשרות לפסקי-דין סותרים, הנוגעים לאותם מקרקעין. מאחר שבימים אלה הושגה פשרה בת.א. 1992/99, ניתן בזאת פסק-הדין בתיק הנדון.

2.           העובדות

       א.    התובע הינו הבעלים והמנהל של חברת "פיברן קדימה (1987) בע"מ". בשנים 1969-1970, או בסמוך, הקים התובע מפעל ליצור מוצרי פיברגלס (להלן: " המפעל") על קרקע שהוקצתה לו, ללא תשלום, למטרה זו, על-ידי המועצה המקומית קדימה. לטענתו, בשל תלונות השכנים כי המפעל מהווה מטרד, נאלץ להעתיק מיקומו פעמיים, ובסופו של דבר, במועד כלשהו, ככל הנראה בשנות ה-70 המוקדמות, הועבר המפעל לחלקה 322 בקדימה (להלן: " חלקה 322"). נסיבות מתן האפשרות לתובע להשתמש בחלקה 322 ומהות הזכות שניתנה לו בה, אם בכלל, לא הובהרו דיין.

       ב.    לאחר שועדת מטרדים קבעה (בדו"ח מיום 9.12.86, נספח א' לתצהיר עדותו הראשית של מר אברהם מרגלית מטעם הנתבע (להלן: " תצהיר מרגלית")) כי המפעל מהווה מטרד, המליץ משרד המסחר והתעשיה למינהל, ביום 27.10.87, להקצות לתובע מגרש חלופי, בפטור ממכרז, אליו יעביר את המפעל (סעיפים 3-4 לתצהיר מרגלית ונספח ב' לתצהירו). בעקבות זאת, ביום 20.11.88 או בסמוך, החליט המינהל להקצות לתובע את מגרש 115-116 (להלן: " מגרש 115"), באזור התעשיה עמק חפר, על מנת שיעביר אליו את המפעל. בהמשך, נכרת בין התובע לבין המינהל, ביום 12.12.88, הסכם פיתוח (נספח ג' לתצהיר מרגלית; להלן: " ההסכם הראשון"), לפיו, היה על התובע להשלים בנית המפעל על מגרש 115 תוך 36 חודשים מיום אישור העסקה. משלא החל התובע בבניה על המגרש תוך התקופה האמורה, ביטל המינהל, ביום 31.12.91, את ההסכם הראשון, והעמיד את מגרש 115 למכירה במכרז, בו זכתה חברה בשם בליס-דר.

       ג.     לאחר שנודע לתובע דבר ביטול ההסכם הראשון עמו, פנה אל המינהל וביקש כי יוקצה לו מגרש חלופי. הואיל והמינהל לא יידע את התובע בדבר ביטול ההסכם הראשון, החליט להציע לתובע מגרש חלופי למגרש 115 (סעיף 9 לתצהיר מרגלית, ונספח ה' לתצהירו). ואמנם, ביום 14.3.93, אישרה הנהלת המינהל לתובע הקצאת מגרש 214, באזור התעשיה עמק חפר (להלן: " מגרש 214"), בכפוף למספר תנאים, אשר יפורטו להלן (ראה ת/5).

       ד.    הסכם פיתוח לגבי מגרש 214 נכרת על-ידי המינהל עם התובע ביום 20.7.94 (נספח י' לתצהיר מרגלית; להלן: " ההסכם השני"). לפי הסכם זה, תקופת הפיתוח נקבעה ל-48 חודשים, מיום אישור העסקה (14.3.93); מועד השלמת הבניה נקבע לתום תקופת הפיתוח; התובע התחייב לפנות המטרד שבחלקה 322 עד תום תקופת הפיתוח; הותנה, כי הקצאת מגרש 214 לתובע, תהווה סילוק סופי ומוחלט של כל טענותיו כלפי המינהל ותמורה מלאה למגרש 115, שהוקצה לו בשעתו ונמכר לאחר (יוער, כי הסכם הפיתוח אותו צרף התובע לתביעתו, ועליו מופיעה חתימתו בלבד, אינו ההסכם השני, שנחתם עמו בסופו של דבר, והצדדים חלוקים בשאלה, כמה טיוטות הוחלפו ביניהם, עובר לחתימת ההסכם הסופי, ואילו תנאים היו כלולים בהן).

       ה.    גם ההסכם השני בוטל על ידי המינהל, לאחר שלטענתו, התובע לא עמד בתנאיו. עקב כך, פנה ב"כ התובע אל המינהל, על מנת שיאשר הארכת ההסכם (נספח כג לתצהיר מרגלית), אך בקשתו נדחתה (נספח ל' לתצהיר מרגלית), וביום 4.1.98, דחתה גם ועדת חריגים בקשת התובע (נספח לא לתצהיר מרגלית). במכתב מיום 20.1.98, הודיע המינהל לתובע, כי לאחר שבקשתו להארכת ההסכם השני נדונה פעם נוספת על-ידי ועדת חריגים ונדחתה, העסקה עמו מובאת לביטול, ועליו להשיב מגרש 214 לבעליו (נספח לב לתצהיר מרגלית). בהמשך, במכתב מיום 12.5.98 (נספח לד לתצהיר מרגלית), הודיע המינהל לתובע, כי ביום 23.4.98, ביטל ההסכם השני.

3.           תמצית טענות הצדדים

       א.    טענת התובע הינה, כי המינהל לא היה זכאי לבטל ההסכם השני עמו, שכן, זה לא הופר על-ידו. לטעמו, פינוי חלקה 322 בקדימה, לא הווה תנאי להקצאת מגרש 214, ובהסכם השני, נדרש אך סילוק המטרד שבפעילות המפעל במקום. כמו כן, טען הוא, כי אין המינהל רשאי לטעון כנגדו כי לא החל בבניה תוך תקופת הפיתוח, כנדרש בהסכם השני, שכן, על מנת להתחיל בבניה, היה על התובע לקבל אישור המינהל לתשלום הוצאות הפיתוח ואישור כזה התקבל רק ביום 21.8.95.  במועד זה נדרש התובע, לטענתו, להגיש תוכניות בניה חדשות, אך אלו נדחו על- ידי המינהל, מן הטעם שחלפה תקופת הפיתוח. עוד טוען התובע, כי הנו זכאי לצו האוסר על המינהל לסלק ידו מהמגרשים בקדימה והמחייב את המינהל להביא עניינו בפני ועדת פיצויים.

       ב.    מנגד טוען המינהל, כי ההסכם השני בוטל כדין, לאחר שהתובע הפר אותו, ולכן, אין התובע זכאי לפיצוי כלשהו בגין הנזקים, אשר נגרמו לו, לטענתו, בשל אי קיום ההסכם השני. לעניין דרישת התובע לפיצוי בגין פינוי חלקה 322, טוען המינהל, כי מבדיקה שערך עולה, שלמעט מקרה אחד, בו התקיימו נסיבות מיוחדות, לא נמצאו מחזיקים אשר פונו בנוהל מטרד וקיבלו הן פיצוי כספי והן קרקע חלופית, היות ומטרת מסלול המטרדים הינה, העברת העיסוק המהווה מטרד למקום מוסדר, כמו אזור תעשיה.

4.           דיון

       א.    דין טענות התובע להדחות. לא שוכנעתי כלל ועיקר מעדות התובע ועדיו. גרסת התובע, על כל היבטיה, לא זו בלבד שאיננה נתמכת במסמך כלשהו, אלא שפעמים רבות אף עומדת בניגוד בולט לאמור במסמכים שהגיש הוא עצמו, כמו גם למסמכי המינהל. יתר על כן, תצהירו ועדותו של התובע, כמו גם תצהירו ועדותו של עו"ד אלברק מטעמו, רצופים סתירות ואי דיוקים ואין בהם כדי לבסס גרסת התובע.

       ב.    כך, אינני מקבלת גרסת התובע, לפיה, התנאי המופיע בהסכם השני, בדבר סילוק המטרד מחלקה 322, יש לפרשו כמתייחס לסילוק המטרד שבפעילות המפעל, להבדיל מסילוק המפעל עצמו משטח החלקה. פרשנות זו תולה עו"ד אלברק, בעדותו בפני, בין היתר, בכך, שלגרסתו, היו להסכם השני שלושה נוסחים, כאשר בנוסח השני, נדרש התובע לסלק ידו מחלקה 322, אולם, לאחר שהביע התנגדותו לכך בפני המינהל, נוסח התנאי מחדש, ובנוסחו השלישי של ההסכם השני, הוא הנוסח עליו חתמו הצדדים, נדרש רק פינוי המטרד (עמ' 15 לפרטיכל, ש' 19-23). עו"ד אלברק לא הציג העתק של הנוסח השני של ההסכם כפי שהוא טוען לו, וציין אך זאת, "שאני למיטב זכרוני יודע שהיה נוסח אחר" (עמ' 16 לפרטיכל, ש' 19-21). יתר על כן, פרשנותו הנ"ל של עו"ד אלברק איננה עולה בקנה אחד עם האמור במסמכים שהוגשו. במכתב המינהל מיום 21.3.94 (נספח ט' לתצהיר מרגלית), המופנה אל עו"ד אלברק (אשר לא חלק על קבלתו) צוין במפורש, כי אחד התנאים שייכללו בהסכם הפיתוח יהיה, שהתובע יתחייב לפנות את המגרש המוחזק על-ידו. אמנם, במכתב זה נפלה טעות, ונרשם בו, כי המגרש אותו על התובע לפנות הינו מגרש 214, אך מקובל עלי הסברו של המינהל לענין זה, כי הכוונה היתה לפינוי חלקה 322 (עדות מר מרגלית, עמ' 62 לפרטיכל, ש' 3-11), ולא, כטענת עו"ד אלברק, כי הכוונה לפינוי מגרש 115 (סעיף 61 לסיכומי התובע). עדות מר מרגלית עולה בקנה אחד עם מכתב מיום 10.1.94 (נספח ח' לתצהיר מרגלית), אותו הפנתה מחלקת עסקות במינהל, אל חברי הנהלת המינהל, בו צוין, כי החלטת המינהל מיום 14.3.93, בדבר הקצאת מגרש 214 לתובע, התנתה ההקצאה האמורה, בפינוי המגרש בקדימה. כמו כן, גרסת המינהל סבירה יותר מגרסת התובע, שהרי אין מחלוקת, כי הסכם הפיתוח שבין התובע לבין המינהל, המתייחס למגרש 115, בוטל בשנת 1991, וכי בשנת 1993 התובע לא החזיק עוד במגרש זה, אשר נמכר לחברת בליסדר עוד בשנת 1992. לפיכך, לא היה כל צורך לדרוש מהתובע פינוי מגרש 115. חיזוק נוסף למסקנתי כי כוונת הצדדים בהסכם היתה לפינוי המפעל ולא לסילוק המטרד שבו בלבד, אני מוצאת בעובדה, ששני התנאים להקצאת מגרש 214, המופיעים במכתב נספח ט' הנ"ל, הינם, בעצם, אותם שני תנאים המופיעים בעמ' 3 להסכם השני, ויש לפרשם יחדיו, באופן שיעלו בקנה אחד, ולפיהם, על התובע לפנות את חלקה 322. עוד אישוש למסקנתי הנ"ל אני מוצאת, במכתב עו"ד אלברק אל המינהל, מיום 14.7.94 (נספח לט' לתצהיר מרגלית), בו הביע מורת רוחו מתיקון ההסכם השני. ממכתב זה ניתן ללמוד, כי גם עו"ד אלברק הבין תנאי זה שבהסכם השני, כמתייחס לסילוק ידו של התובע מחלקה 322, שהרי סילוק המטרד בלבד, היה מובן מאליו ומקובל על הצדדים, ואין זה סביר שהיה מעורר מורת רוחו של עו"ד אלברק (כפי שניסה לטעון בחקירתו הנגדית - עמ' 16 לפרטיכל, ש' 1-3). יוער עוד, כי העובדה שבהסכם הראשון לא נכלל תנאי בדבר פינוי המגרש בקדימה, אינה משליכה על פרשנות ההסכם השני, שכן, לא מן הנמנע שהתנאי הוכנס להסכם השני, לאחר שהתברר שהתובע ממשיך להחזיק בחלקה 322, על אף שהפסיק כבר את פעילות המפעל שם, והתעורר חשש, שהוא כלל אינו מתכוון לפנותה (ראה, בהקשר זה, עדותו של מר מרגלית, עמ' 74 לפרטיכל, ש' 20-23).

       ג.     בדומה, אינני מקבלת טענת התובע, כי המינהל אחראי לכך שנמנע ממנו לקיים את ההסכם השני, בשל עיכוב אישור הוצאות הפיתוח (סעיף 41 לסיכומי התובע). ההסכם השני אינו כולל כל דרישה, כי הוצאות הפיתוח יאושרו על-ידי המינהל. סעיף 7 להסכם השני קובע, כי הוצאות הפיתוח ישולמו על-פי דרישת המינהל ו/או של הגורם המוסמך מטעמו לדרוש את תשלומן, ובמבוא להסכם השני נקבע, כי על התובע להמציא למינהל אישור של החברה המפתחת, לפיו שולמו הוצאות הפיתוח, אשר ממנו ניתן להבין, כי החברה המפתחת, היא האחראית לקביעת גובה הוצאות הפיתוח. אינני רואה כיצד הסיק מכך ב"כ התובע, כי על המינהל לאשר הוצאות הפיתוח, כטענתו, ולא בכדי הסתבך בנסיון לבסס טענתו הנ"ל, והציג מספר רב של גרסאות, הסותרות אחת את השניה ואת המסמכים שהוגשו. אין חולק, כי ביום 21.8.95 שלח המינהל אל בא-כח התובע הודעה בדבר עלויות הפיתוח אשר על התובע לשלם בגין מגרש 214 (נספחים יז'-יט לתצהיר מרגלית וסעיף כד לתצהיר התובע), וכי ביום 2.11.95 ניתן לתובע היתר בניה, אלא שאז התעוררו אצלו קשיי מימון (ראה גם בקשת ההארכה של חוזה הפיתוח שהפנה בא-כחו אל המינהל - נספח כג לתצהיר מרגלית). למרות זאת, העיד תחילה התובע (כפי שטען גם בסיכומיו) כי כאשר קיבל את היתר הבניה, לא יכול היה להתחיל בבניה, שכן טרם קיבל את אישור המינהל להוצאות הפיתוח (עמ' 34 לפרטיכל, ש' 5-6). רק לאחר שעומת עם העובדה, שהוצאות הפיתוח אושרו עובר למועד קבלת ההיתר, שינה גרסתו והודה, כי הבניה התעכבה בשל בעיות מימון, (הגם שניסה שוב לגלגל האחריות לכך על המינהל, שאישורו היה נחוץ לתובע לקבלת משכנתא (עמ' 34 לפרטיכל, ש' 11-17). אלא שהתובע לא יכול היה לומר מתי פנה אל המינהל לשם קבלת ההתחייבות לרישום משכנתא (עמ' 34 לפרטיכל, ש' 18-19), ומכאן, שלא הוכח כי העובדה שהתחייבות כזו ניתנה לו רק בספטמבר 1996, נובעת מעיכוב שמקורו במינהל (מה גם שאפילו במועד זה, עדיין היה היתר הבניה בתוקף, ונותרו עוד כשבעה חודשים עד תום תקופת הפיתוח, ובכל זאת, לא החל התובע בבניה)). טענת התובע בסיכומיו, אינה מתיישבת גם עם גרסתו בתצהירו, לפיה החל בבניה בחודש ספטמבר 1996, אולם לאחר שנבנתה חומה סביב המגרש, נדרש להפסיק העבודות בנימוק שנשתנו דרישות התכנון וההיתר שקיבל אינו ראוי (סעיפים כה-כו). לא זו אף זו. מעיון בחליפת מכתבים שהתנהלה בין בא-כח התובע לבין החברה הכלכלית (שעסקה בפיתוח השטח) והמינהל, עולה, כי גם האחריות לעיכוב בחתימת ההסכם השני (אשר נחתם למעלה משנה לאחר שאושרה הקצאת מגרש 214 לתובע) ובקביעת הוצאות הפיתוח, אותה ניסה התובע לגלגל על המינהל, מוטלת כל כולה לפתחם של התובע ובא-כוחו, אשר לא עייפו מלהתעמת עם המינהל ועם החברה הכלכלית, על כל דרישה ודרישה שהוצגה להם: כך הם טענו כי ניתן לתובע פטור מתשלום הוצאות הפיתוח; כי על המינהל לקזז מעלות מגרש 214, שוויו של מגרש 115 במועד עריכת השומה למגרש 214, ולא את התשלום ששילם בגינו התובע; ועוד כהנה וכהנה טענות, כיד הדמיון הטובה עליהם (ראה נספחים ו', ז, יא, יד, טו, טז, יח, יט לתצהיר מרגלית, וכן עדות מרגלית בעמ' 55 לפרטיכל, ש' 6-16). דהיינו, העובדה שהתובע לא החל בעבודות הבניה במועד, נבעה כל כולה מסיבות התלויות בו בלבד.

       ד.    מן המקובץ עולה, כי בדין ביטל המינהל את ההסכם השני עם התובע, משזה לא עמד בתנאיו, היינו, לא פינה את חלקה 322, ולא החל בבניית המפעל על חלקה 214, עובר לתום תקופת הפיתוח. משכך, אין התובע זכאי לפיצוי כלשהו בגין נזקים שנגרמו לו, אם נגרמו, כתוצאה מביטול ההסכם השני.

       ה.    התובע עתר, כאמור, גם לסעד האוסר על המינהל לפנותו מן החלקות בהן הוא מחזיק בקדימה והמחייב את המינהל להביא עניינו בפני ועדת הפיצויים. את זכותו לסעדים אלו תולה התובע, למעשה, בזכויות הקנייניות בחלקה 322, להן הוא טוען, ולחלופין, בעובדה שרבים ממחזיקי חלקות בקדימה, לרבות כאלו שהיו מסיגי גבול, קיבלו פיצוי כספי בגין פינוי החלקות.