נדחה ערעור על חיוב בהיטל השבחה בגין השבחת נכס בגבעתיים

מבוא

1.         בפניי ערעור על החלטת שמאי המשיבה, מר צבי רון, מיום 11.906 , הקובעת כי על המערערת לשלם הייטל השבחה, סכום בשקלים השווה ל- 40,000 דולר, נכון ליום 25.7.06, בגין השבחת הנכס הידוע כחלקה 153 בגוש 6160, שברח' הנרקיס 6, גבעתיים (להלן: "המקרקעין"), וזאת בעקבות בקשה להייתר בניה שהגישה המערערת למשיבה ובגין התוכנית המשביחה  היא תוכנית גב/מק/2002 שפורסמה למתן תוקף בתאריך 23.3.03.

לאחר הגשת שמאותו של שמאי בועדה, מר צבי רון, הוגשה על ידי שמאי המערערת "שומה אחרת", במשמעות מושג זה בסע'  14(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת" ו-"החוק"), וזאת בתאריך 5.10.06. השומה האחרת קובעת כי  - "לא חלה כל חבות בהייטל השבחה בעבור המימוש המבוקש". על אף שנוהלו מגעים בין בעלי הדין למינוי שמאי מכריע, כאמור בסע' 14(ב) לתוספת, לא מונה השמאי המכריע, ובתאריך 15.1.07 הוגש ערעור זה שבפניי.

            על פי החלטתי, הגישה ב"כ המשיבה את תגובתה לכתב הערעור, וזאת בתאריך 20.2.07, ובהתאם להחלטתי הנוספת, הוגשה אף תגובת המערערת לתשובה, וזאת בתאריך 18.3.07, ועתה הגיע המועד למתן פסק הדין. נראה לי כי לאור הדיון הנרחב שבכתבי הטענות בשאלות שבמחלוקת, תוך צירוף אסמכתאות לרוב, ינתן פסק הדין על סמך הטיעונים שבכתב, כפי שהם, ואין בכך כדי לקפח איש. (ראה האמור בסע' 448 לתקנות סדר הדין האזרחי, המוחלות על הליכי הערעור שעל פי סע' 14(ג) לתוספת, כמצויין מפורשות בתקנה 8 לתקנות התכנון והבנייה (סדרי דין בערעור על שומת השבחה). תשמ"א-1981).

בפי ב"כ המשיבה שתי טענות עיקריות במהותן. הראשונה, כי הערעור הוגש באיחור ועל כן גורלו להדחות על הסף, והשניה כי גם לגופו של עניין, אין בטענת המערערת כל ממש וענייננו  בחיוב והייטל השבחה בגין השבחה בפועל.

האיחור בהגשת הערעור

2.         כזכור, בפרשתנו הוגשו שמאויות שמאי הועדה וכן שומה אחרת, פרי עטו של שמאי המערערת, ולא מונה שמאי מכריע, בהתאם לאמור בסייפא  לסע' 14(ב) לתוספת, שם נאמר כדלקמן: -

" הסכימו הועדה המקומית ובעל המקרקעין לשומה, יותאם החיוב בהייטל לשומה שהוסכם עליה. לא הסכימו כאמור - יבחרו הועדה המקומית ובעל המקרקעין שמאי מקרקעין אחר (להלן: "השמאי המכריע") ושומתו תהיה מכרעת...".

            ובסע' 14(ג) לתוספת נאמר כי: -

                        "על חיוב בהייטל ועל הכרעת השמאי המכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע. הערעור יוגש לבית המשפט השלום שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין, תוך 45 יום מהיום שבו הודעה ההחלטה שעליה מערערים".

            לטענת ב"כ המשיבה, ההחלטה שעליה מערערים הינה, למעשה, שומתו של שמאי הועדה, מתאריך 11.9.06. הרי המחלוקת בין בעלי הדין איננה בשאלה שמאית, לעניין קביעת שווי ההשבחה, אלא על עצם החיוב בהייטל, וחיוב זה מקורו בהחלטת שמאי הועדה מתאריך 11.9.06. במצב זה, המועד האחרון להגשת הערעור הינו יום 29.10.06, 45 יום לאחר יום מתן ההחלטה. משהוגש הערעור רק בתאריך 15.1.07, ענייננו באיחור של למעלה מחודשיים וחצי.

טענה זו אינה מקובלת עליי.

המערערת בחרה במסלול הקבוע בסע' 14(ב) לתוספת, והוגשה שומה אחרת, עוד בתאריך 5.10.06. זה הוא המועד בו  התעוררה המחלוקת, כשלטענת שמאי המערערת הרי שבנסיבות העניין אין כל בסיס לחיוב בהיטל השבחה. המערערת לא התבטלה ממעש, אלא נוהלו ההליכים, כאמור בסיפא לסע' 14(ג) לתוספת, למינוי שמאי מכריע. הליכים אלו אינם מוגבלים בזמן, וכל עוד מי מבעלי הדין אינו חורג מהסביר בהתנהלותו, אין כל משמעות מבחינת הדין למרוץ הזמן. רק בתאריך 3.11.06 נפלה החלטת הועדה המקומית, באמצעות מהנדס העיר גבעתיים (ראה נספח ו' לכתב הערעור), הדוחה את טענת שמאי המערערת, ובתאריך 10.12.06 נמסרה לשמאי המערערת החלטת שמאי  הועדה כי הסכמת הועדה המקומית למינוי שמאי מכריע מותנית בכך שהשמאי המכריע ידון אך ורק - " בהיבטים השמאיים כשההיבטים המשפטיים מסורים לפתחו של בית המשפט". (ראה נספח ד' לכתב הערעור). במילים אחרות - באם אין למערערת טענות להיבטים השמאיים של השומה אלא רק להיבטים המשפטיים, וזה מצב הדברים בפרשתנו - אין מקום למינוי שמאי מכריע ועל המערערת לפנות לבית המשפט, קרי - הגשת הערעור. המערערת פעלה על פי האמור בחוק והערעור הוגש בתוך תקופת הערעור.

במצב זה ב"כ המשיבה לא תוכל להשמע בטענה לאיחור בהגשת הערעור. המניעות נובעת מחוסר תום הלב שבהתנהלותה בנושא זה. הרי השמאי המכריע לא מונה אך ורק בגין התנגדות נציגה ובתניית מינויו בהסכמת המערערת לוותר על טענותיה המשפטיות.  מבחינת הדין, יש לראות את ההחלטה עליה מוגש הערעור, כאמור בסעיף 4(ג) לתוספת, כהחלטת שמאי הועדה מיום 11.9.06, בצירוף להחלטתו מתאריך 10.12.06 (נספח ד').  עוד ניתן לקבל את טענת ב"כ המערערת כי ענייננו אף בערעור - " בעילה שלא ניתנה (למערערים או לשמאי מטעמה) - ההזדמנות הנאותה לטעון טענותיה בפני השמאי המכריע" , כאמור בסע' 14(ג) הנ"ל. הרי המשיבה סרבה למינוי שמאי מכריע, באם טענות המערערת נסבות על עצם החיוב בהייטל. על כן הנני קובע כי הערעור הוגש במועד .

החיוב בהייטל

3.         העובדות הרלוונטיות שבבסיס המחלוקת בפרשתנו הינן כדלקמן:

            בתאריך 8.3.06 רכשה המערערת, באמצעות נאמן, את המקרקעין, בהתאם לחוזה המכר, נספח ה' לכתב הערעור. אין חולק כי בתאריך 24.3.03, פורסמה למתן תוקף התוכנית, כמובן המושג בחוק, היא גב/מק/2002 (להלן "התוכנית" או "התוכנית המשביחה"). בהתאם לתוכנית נקבעו שטחי בניה עיקריים בשלוש קומות מעל לקומת עמודים מפולשת וכן נקבע בתוכנית כי ניתן לצאת בחדר יציאה לגג ששטחו לא יעלה על 23 מ"ר, וניתן לחפור מחסנים כמרתף. עוד קובעת התוכנית כי בנוסף לכל האמור הועדה המקומית תהיה רשאית לאשר, אם תתבקש, את הדברים הבאים:

(א)        הקמת דירת גג במקום מספר חדרי יציאה לגג, ולשם כם ניתן לנייד שטחי בניה מקומות תחתונות ולהוסיף לשטח חדרי היציאה לגג.

(ב)        תותר תוספת של 2.5% בניה בגין כל קומה נוספת.

(ג)       גובה הבניין המותר יהיה עד 5 קומות בתוספת לקומת כניסה או קומת עמודים מפולשת.

 (ד)       תותר תוספת של 5% בניה, עבור כל מעלית נוספת לראשונה.

            (ראה שמאות שמאי הועדה, נספח א' לכתב הערעור).