נדחה ערעור על ההחלטה לדחות תביעה לפיצויים בשל עיכוב במתן היתרי בנייה

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בראשון לציון (כב' השופט א' אורנשטיין) מיום 20.6.06 (ת"א 1671/03), שבו דחה בית המשפט תביעה שהגיש המערער נגד המשיבים לפיצוי בגין נזקים שגרמו לו  בשל שהתעכבו במתן היתרי בניה במקרקעין שהמערער בעל זכויות בהם.

1.         רקע

(א)                המערער עורך דין שטיפל ברישום וחלוקה של מגרשים לבנייה בחולון. הוא רכש לעצמו זכויות חלקיות בשני מגרשים: חלקה 124 בגוש 6869 המהווה חלק ממגרש 56 (להלן: " מגרש 56") וחלקה 26 בגוש 6870 המהווה חלק ממגרש 57 (להלן: " מגרש 57"). שני המגרשים נמצאים  במתחם "קריית איילון" בעיר חולון (להלן: " המתחם") שעליו חלה תוכנית מפורטת ח-300 (להלן: " התוכנית"). המערער רכש את זכויותיו בחלקו במגרש 56 ביום 30.3.99, ואת זכויותיו בחלקו במגרש 57 ביום 23.8.99 (ראו תצהירו - מע/7). זכויותיו היחסיות במגרש 56 היוו זכויות לבנייה של 4.1 דירות מתוך 38 דירות שהתוכנית איפשרה לבנות עליו. זכויותיו היחסיות במגרש 57 היו זכויות לבנייה של 3.99 דירות בבניין של 37 דירות.  

(ב)                המשיבה 1 היא הרשות המקומית שבתחומה המתחם (להלן: העירייה"); המשיב 2 היה בזמנים הרלוונטיים ראש העירייה (להלן: " המשיב"), והמשיבה 3, כשמה, היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (להלן: " הוועדה").     

(ג)                  שטחו של המתחם הוא 1344 דונם ובעליו היה ציבור של אלפים שזכויותיהם היו משותפות (" מושע"). התוכנית חילקה את המתחם למאות מגרשים המיועדים לבנייה (מגורים, מסחר ומבני ציבור) כמו גם לדרכים ולשטחים ציבוריים. בין היתר כוללת התוכנית בנייתן של 6,600 דירות. הליכי האיחוד והחלוקה  ורישום המגרשים בספרי המקרקעין ארכו שנים אחדות והסתיימו בחודש ספטמבר 1997. ביום 5.3.98 שלח המשיב מכתב לבעלי הזכויות במתחם והודיעם שהמתחם פותח ואפשר להגיש בקשות להיתרי בנייה. למגרש 56 הוצא ביום 25.8.03 היתר בניה חלקי לבניית מרתפים וביום 1.3.04 הוצא היתר סופי, ולמגרש 57 הוצא היתר בניה ביום 21.7.04.

(ד)                בתביעה שבה ניתן פסק הדין נושא ערעור זה טען המערער כי הבקשה למתן היתר בניה למגרש 56 הוגשה לוועדה בשלהי שנת 1999, והבקשה למתן היתר בניה למגרש 57 הוגשה באוגוסט 2001. לטענתו היה על הוועדה לדון בבקשות וליתן היתרי הבניה בתוך שלושה חודשים מיום שהוגשו אליה (לטענתו לפי סעיף 157 לחוק התכנון ובניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: " החוק"), הקובע תקופה זו כתקופה שבאם סיומה לא ניתן היתר יראו את הדבר כסירוב לתתו); משלא עשתה כן ואישורי הבניה הוצאו זמן רב לאחר מכן, תוך שהיא מפלה אותו לעומת בעלי המגרשים הסמוכים שקיבלו היתרי בניה זמן רב לפניו, עליה לפצותו בגין הנזקים שנגרמו לו עקב כך.

(ה)                מועד הגשת הבקשות להיתרים היה שנוי במחלוקת אך לא הייתה מחלוקת שההיתרים למגרש 56 הוצאו ביום 25.8.03 (לבניית מרתפים) וביום 1.3.04, ולמגרש 57 הוצא ההיתר ביום 21.7.04.

(ו)                  בין מועדי הגשת הבקשות לבין מועדי מתן ההיתרים נדחו תחילה הבקשות בנימוק שהמגרשים עדין נעדרי תשתיות פיתוח. בעלי זכויות במגרשים, באמצעות המערער, הגישו עררים לוועדת הערר המחוזית: באשר למגרש 56 - ערר שנדחה ביום 13.1.03 אגב הערה לעיריה לקבוע לוחות זמנים קצרים לסיום הליכי הפיתוח, ובאשר למגרש 57 הסכימו הצדדים ביום 13.1.03 שיפתח תיק בקשה להיתר שבו תטפל הוועדה, וההיתר ינתן מייד בסיום עבודות הפיתוח והאספלט בחלקה סמוכה. 

(ז)                 בבית משפט קמא הסכימו הצדדים כי הדיון יפוצל כך שבית המשפט יכריע תחילה בשאלת עצם קיומה של חבות המשיבים.

(ח)                המערער הגיש חוות דעת מומחה מטעמו (מע/9) שלא הייתה מניעה להתחיל בבנייה על המגרשים לפני השלמת עבודות הפיתוח, שכן אפשר היה להתחיל בבנייה ולסיים את עבודות הפיתוח באופן חופף. המשיבים הגישו חוות דעת מומחה מטעמם (מש/3) שהוועדה פעלה בסבירות כשלא איפשרה הוצאת היתרי בניה בטרם הושלמו עבודות הפיתוח של המתחם. לנוכח קיומן של חוות דעת סותרות אלו מינה משפט קמא, בהסכמת הצדדים, מומחה מטעמו - המהנדס מר דן הוצלמן (להלן: " המומחה").  

(ט)                 בחוות דעתו מיום 26.6.2005 (מש/1) קבע המומחה: " מתחם בהיקף כזה הוא חריג בגודלו ומחייב תכנון של מערכות התשתיות הפנימיות ושילובם עם מערכות התשתיות העירוניות ומערכות העל" (סעיף ב' לסיכום חוות הדעת). ועוד מצא המומחה שתקופת הזמן הסבירה לסיום עבודות הפיתוח והתשתית היא בין ארבע לחמש שנים, כדבריו: " לאור כל האמור ולאור ניסיוני אני קובע כי הליך התכנון והביצוע של מתחם בסדר גודל כזה ובמיקום כזה צריך להארך בין 4 - 5 שנים, כך שאם אישור התוכנית היה ב- 1997 הרי שבשנת 2001 - 2002 היה צריך להסתיים פיתוח התשתית למתחם גם בהתחשב במורכבות שלו, בצורך לבצע תשתית על, מבני ציבור ולבצע המערכות בשלבים" (סעיף ח' לסיכום חוות הדעת).

2.         פסק דינו של בית משפט קמא

(א)                בית המשפט מיקד את המחלוקות בסוגיות אלו: זכותה של הוועדה להתנות את היתרי הבניה בהשלמת התשתיות ועבודות הפיתוח של המתחם, חבות העירייה לפיתוח המתחם, חבותו האישית של המשיב, קיומו של פער בין הזמן הסביר הנדרש להשלמת עבודות הפיתוח של המתחם לבין הזמן שנדרש לכך בפועל, והאם הפרה העירייה חובותיה כשלא דאגה להשלמת עבודות הפיתוח של המתחם בתוך זמן סביר ועיכבה את הוצאת היתרי הבניה.

(ב)                בית המשפט בחן את הראיות, לרבות חוות דעת המומחה הולצמן, ואת הוראות התכנית הרלוונטית, עמד על טענות הצדדים ועל ההלכה הפסוקה, וקבע כי בדין הציבה הוועדה את השלמת עבודות הפיתוח כתנאי למתן היתרי בנייה. בקביעתו זו התבסס בית המשפט על תוכנית מתאר מקומית ח/1 תיקון מספר 3 החלה על שטח השיפוט של הוועדה, שבהתאם לה הוכנה התוכנית המפורטת (ח/300) הרלוונטית לנושא התביעה.

(ג)                  בעניין חבותה של העירייה לפיתוח המתחם בחן בית המשפט את דיני  הרשלנות וקבע כי העירייה אכן חבה חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי המערער, אך לא הפרה חובה זו, שכן חריגה של כשנה מהמועד שקבע המומחה היא סבירה, כדבריו: "עבודות הפיתוח בסדר הגודל הנדון אינן בגדר מדע שמאפשר לכמת במדויק את משך הזמן של ביצוען והשלמתן ולפיכך סטייה סבירה מהערכת המומחה לא יכולה להיחשב כהפרת חובת הזהירות. לפיכך גם אם אביא בחשבון שמשך העבודות יעלה על שנה מהערכת המומחה עדיין יהיה זה בגדר הסביר" (סעיף 16 בעמוד 19 לפסק הדין). בית המשפט הוסיף שגם אם היה מוצא שחובה זו אכן הופרה, הרי שהקשר הסיבתי בין ההפרה לבין הנזק נותק: " ציינתי לעיל, כי גם אם הייתי מגיע למסקנה בדבר הפרת חובת הזהירות וקיומה של רשלנות, לא היה די, לאור ניתוק הקשר סיבתי בין הרשלנות לבין הנזק בכך שהוגשו בקשות להקלות, התנגדויות אשר בעטיין נדחה מועד מתן ההיתרים ושאין למי מהנתבעים כל חבות לעניין זה. מכל מקום, לתובע תרומה גדולה לעניין זה" (סעיף 18 בעמוד 22 לפסק הדין).   

(ד)                בעניינו של המשיב קבע בית המשפט שאין מקום לחייבו, הן משום שכבר קבע שלא הייתה רשלנות מצידן של העירייה או הוועדה, וממילא לא הייתה רשלנות מצידו של המשיב, הן משום שטענה זו לא הוכחה לגופה. כן קבע בית המשפט שדין טענת הפלייה לעומת בעלי מגרשים אחרים במתחם להידחות, שכן קיבל את טענת המשיבים שקיים שוני בין מגרשיו של המערער לבין המגרשים הסמוכים אליהם, המצדיק התנהלות שונה של הוועדה כלפי המגרשים השונים. במגרשים הסמוכים למגרשים הנדונים הסכימו הקבלנים שבנו לממן מכיסם הנחת תשתיות זמניות, ולא הוכח שהמערער או קבלניו היו מוכנים לפעול בדרך זו.     

3.         הטענות בערעור

אלו טענות המערער

(א)                יש לאמץ את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט בעניין המועד בו היה על העירייה לסיים את עבודות הפיתוח של המתחם, ולקבל את דעתו כי אלו היו אמורות להסתיים לכל המאוחר בשנים 2001 - 2002, ובהתאם לכך לקבוע שהיה על הוועדה להוציא את היתרי הבניה בסמוך למועד סיומן.