מתווך שלא החתים לקוח על מסמך נפרד להזמנת שירות בלעדי אינו זכאי לדמי תיווך

1.                   1.                   לפניי תביעה כספית, בעילה חוזית בגין הפרת הסכם להזמנת שירותי תיווך בבלעדיות.

2.                   2.                   התובעים טוענים כי הנתבעת, חתמה עימם על הסכם להזמנת שירותי תיווך במקרקעין בבלעדיות ביום 26.7.06 לתקופה של שישה חודשים (להלן - "ההסכם", צורף כנספח א' לכתב התביעה). לטענתם, הנתבעים הפרו את ההסכם הואיל ודירתם נמכרה בתוך תקופת הבלעדיות הקצובה, מבלי ששילמו להם את דמי התיווך בשיעור של 2% ממחיר המכירה, כמתחייב על פי ההסכם. 

3.                   3.                   הנתבעים, דוחים את טענות התובעים וטוענים, כי לא היתה גמירות דעת של הנתבעת, למתן בלעדיות לתובעים בהזמנת שירותי התיווך מהם. בנוסף ניטען, כי התובעים לא מילאו אחר חובתם בנוגע להתקשרות בהסכם למתן שירותי תיווך בבלעדיות, בהיעדר חתימה על מסמך נפרד לצורך ההתקשרות בבלעדיות ובהיעדר פרוט של פעולות השיווק, שעל התובעים לבצעם במסגרת הסכם הבלעדיות. כמו כן טענו הנתבעים, כי  התובע  לא היה הגורם היעיל לביצוע העסקה, וכלל לא היה מעורב בעסקת המכר.

4.                   4.                   המחלוקות בין בעלי הדין הן שתיים בעיקרן. האחת, האם נחתם הסכם מחייב בין הצדדים להזמנת שירותי תיווך בבלעדיות. השניה, בהנחה שנחתם הסכם תיווך בבלעדיות, האם יש להחיל בעניינינו את החזקה, בדבר היות התובע "הגורם היעיל לעיסקה".

המסגרת הנורמטיבית:

5.                   5.                    בהתאם לסעיף 1 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן - "החוק")תיווך במקרקעין הוגדר כדלהלן: "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין".

בסעיף 9 לחוק נקבע:

(א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.

(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עיסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן - "בלעדיות") ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה:

(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;

(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תווך במקרקעין (בחוק זה - "פעולות שיווק").

(ב1) ...

(ב2) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבעלדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי העניין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד)".

....

(ד)השר ,באישור ועדת הכלכלה של הכנסת,רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען , כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות". 

סעיף 14 לחוק קובע:

(א) ...מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1)...

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;