משק תובלה חב לשרות תובלה בעמ ואח' נ' עיריית תל אביב-יפו

החלטה

מבוא

1. לפניי בקשה לסעד זמני.

המבקשת 1 היא החוכרת של המקרקעין הידועים כגוש 7094 חלקה 43; המבקשים 2 - 22 הם החוכרים של חלקים במקרקעין הידועים כגוש 7094 חלקה 18 בתל אביב (להלן: "המקרקעין" או "הנכס"). המשיבה היא עיריית תל אביב-יפו (להלן: "המשיבה" או "העירייה").

2. בתובענה העיקרית שהגישו המבקשים, על דרך של המרצת הפתיחה, נטען, כי בהתאם להסכמי החכירה בין העירייה למבקשים, ניתנה למבקשים האופציה להאריך את תקופת החכירה, העתידה להסתיים (ולמעשה הסתיימה פורמלית) בחודש אוגוסט שנת 2010, לתקופה של 49 שנים נוספות, "על בסיס חוזה חכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירות אדמות העירייה". המבקשים עתרו להצהיר כי המדיניות והפרשנות בנוגע לחידוש חכירה בה נוקטת העירייה איננה סבירה, וכן כי הפרשנות הראויה של חוזה חכירה יהיה בהתאם לנהוג ברשויות אחרות ובמנהל מקרקעי ישראל.

עוד נטען, כי המשיבה החלה להפיץ רק בסוף חודש יוני 2010 "מדריך לחוכר" לחוכרים השונים לפיו על החוכרים לפעול לשם מימוש האופציה שניתנה להם בהתאם לחוזי החכירה המקוריים. עיון ב"מדריך לחוכר" מוכיח, כך נטען, את טענות המבקשים אודות המדיניות הבלתי סבירה בה נוהגת המשיבה הן ביחס לגובה תשלום דמי החכירה בעבור מימוש האופציה להארכת החכירה והן ביחס לנוסח חוזה החכירה עליו דורשת המשיבה כי החוכרים יחתמו.

3. בבקשתם זו לסעד זמני טוענים המבקשים כי צו המניעה הזמני הוא הכרחי לנוכח הנסיבות שנוצרו על ידי המשיבה: ה"מדריך לחוכר" קובע מועדים ברורים על פיהם על החוכרים לנהוג ואינו מותיר להם כל אפשרות אמיתית לערער על האמור בהם. בהתאם ל"מדריך לחוכר" אי עמידה במועדים או בתנאים שנקבעו במדריך עלול להביא לאיבוד הזכות להארכת החכירה. על כן בשל לחץ הזמן שנוצר, בין מועד פרסום ה"מדריך לחוכר" ובין מועד סיום החכירה (חודשיים), לחוכרים לא עומדת אפשרות אחרת מלבד לחתום על הסכמי החכירה ותנאיהם אשר נקבעו באופן חד צדדי על ידי המשיבה בלבד. לגירסת המבקשים, צו מניעה זמני בנסיבות דנן יבטיח כי מחד גיסא, החוכרים לא יאבדו את זכויותיהם הקנייניות וכן כי תינתן להם הזדמנות ראויה לערער על החלטות העירייה, ומאידך גיסא, למשיבה לא יגרם נזק כתוצאה מהעיכוב בחידוש החכירה.

לאור זאת עתרו המבקשים ליתן צו מניעה זמני לפיו לא יידרשו לחתום על חוזה חכירה עד לבירור התובענה דנן, ולאחר מכן יוכלו לחתום על הסכם בתנאים, כפי שיקבע בית המשפט. כן ביקשו לקבוע כי אי חתימה על חוזי חכירה לא יפגע בזכויותיהם למימוש האופציה להארכת החכירה לאחר הכרעה בתובענה דנן, בהתאם לקביעת בית המשפט. אדגיש – אלו הסעדים הזמניים שהתבקשו בבקשה ובהם יש להכריע, ללא התחשבות בכל שינוי או הרחבה, ככל שהועלו כאלה בהמשך.

4. העירייה ביקשה לדחות את הבקשה, מהטעמים שיפורטו להלן. מגעים בין הצדדים, שנערכו לבקשתי, לא הבשילו (לעת הזו) לכדי הסכמה. הצדדים פעלו בהתאם להסכמה דיונית, ויתרו על חקירות מצהירים והגישו השלמת טיעון.

הקריטריונים למתן סעד זמני

5. ברע"א 3569/10 אלו עוז בע"מ נ' קליל תעשיות בע"מ (2010), נדונו (שוב) הקריטריונים למתן סעד זמני: "השיקולים העיקריים שעל בית המשפט לשקול בבואו להכריע אם להיעתר לבקשת סעד זמני הם: קיומה לכאורה של עילת תביעה- בשלב זה די בכך כי בית משפט ישתכנע באורח לכאורי כי התובענה מעלה שאלה רצינית המצריכה דיון, ואיננה בגדר תביעת סרק על פניה (ראו: תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984); מאזן הנוחות- "הנזק שייגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שייגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני וכן נזק שעלול להיגרם למחזיק או לאדם אחר"- כלשון תקנה 362(ב)(1). ושיקולים שביושר ובצדק- "אם הבקשה הוגשה בתום לב ומתן הסעד צודק וראוי בנסיבות העניין"- כאמור בתקנה 362(ב)(2). בין שני התנאים הראשונים קיים יחס גומלין המוכר כ"מקבילית-כוחות" (רע"א 10509/05 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' בגס, 25.12.2005)). משמעות הדבר היא שככל שמאזן הנוחות נוטה לכיוון מבקש הסעד, כך הדרישה לקיומה של שאלה רצינית לדיון מתמתנת, וכן להיפך. (ראה למשל: רע"א 2397/06 אברג'יל נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז ת"א, 6.8.2006); רע"א 3071/10 רידר נ' רפאל חברה לבניין בע"מ, 20.5.2010); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי, 521 (מהדורה עשירית, תשס"ט-2009))".

(ראו בנוסף- רע"א 15279-07-10 כהן נ' חגולי (2010); ת"א (מחוזי י-ם) 16071-06-10 סדן נ' היולט פקארד (ישראל) בע"מ (2010); ה"פ (מחוזי תל אביב-יפו) 9270-02-10 ישראל נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (2010); רע"א 8553/07 כתאני נ' שכטר (2008)).

בנוסף, בהקשר של מאזן הנוחות נקבע בפסיקה, כי ככל שהנזק הנטען ניתן לפיצוי כספי, תגבר הנטייה שלא ליתן סעד מסוג צו מניעה זמני (רע"א 10277/08 גסטטנרטק בע"מ נ' האוניברסיטה העברית (2009); ראו והשוו: בר"ם 5910/10 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' ועדת ההיגוי למפגשי מסילה (2010)).

כמו כן, צו מניעה הוא סעד מן היושר, וככזה, הוא כפוף לשיקול דעת בית המשפט השוקל, בין היתר, את העיתוי שבו פנה המבקש לקבלת הסעד, שכן בית המשפט לא ייעתר לבקשה למתן סעד זמני, אלא אם כן המבקש הראה כי דוחק הנסיבות מחייב התערבות שיפוטית מוקדמת, עוד בטרם בירור התביעה (רע"א 3569/10 לעיל).

נבחן אפוא את הסוגיות הצריכות לעניין.

עיקר טענות המבקשים

6. הסכם החכירה המקורי בהתייחס למקרקעי המבקשת 1 נערך ביום 1.9.1950 בין העירייה לבין חברת שמש להשקעות ולממון בע"מ. חברת שמש שילמה לעירייה, כ- 1,000 לירות לכל דונם מוחכר, ולמיטב ידיעת המבקשות, בדומה "למנגנון הרכישה" שבוצע על ידי יתר הגופים הציונים, תמורה זו בלבד הועברה במלואה על ידי העירייה, לידי הטמפלרים, כלומר החוכר שילם את מלוא שווי הקרקע בעבור המקרקעין. חברת שמש שינתה את שמה ברישומי המקרקעין ובשנת 1966 נרשמה החכירה בנכס על שם "תחנת דלק רח' גיבורי ישראל 108 בע"מ". ביום 31/3/1969 הועברה זכות החכירה לידי מבקשת 1. כיום המבקשת 1 היא בעלת זכות החכירה במקרקעין וזאת עד ליום 30.8.2010.

הסכם החכירה המקורי מתייחס למקרקעי המבקשים 2 - 22 נערך ביום 1.9.1950 בין העירייה לבין החברה הישראלית לדודים בע"מ. גם כאן, כפי העולה מהסכם-החכירה, החברה הישראלית שילמה לעירייה, כ- 1,000 לירות לכל דונם מוחכר ולמיטב ידיעת המבקשות, התמורה הועברה במלואה על ידי העירייה, לידי הטמפלרים. החברה הישראלית מכרה את זכויות החכירה במגרש לחב' צידון בדרך של עסקת קומבינציה לשם בניית בניין על המקרקעין. כיום המבקשים 2 - 22 הם בעלי זכות החכירה במקרקעין וזאת עד ליום 30.8.2010.

באופן דומה, הסכם החכירה המקורי בהתייחס למקרקעי מבקש 23 נערך אף הוא ביום 1.9.1950, בין העירייה לבין חברת מור בע"מ. כפי העולה מהסכם החכירה, חברת מור שילמה לעירייה כ- 2,272 לירות לכל דונם מוחכר. כיום המבקש 23 הוא בעלי זכות החכירה במקרקעין וזאת עד ליום 30.8.2010.

7. המבקשים טוענים כי פנו במועדים שונים לעירייה, באמצעות בא כוחם, לשם מימוש האופציה על פי הסכם החכירה זמן רב טרם סיום תקופת החכירה הראשונה. בכל הפניות שנעשו הודיעו החוכרים על רצונם להאריך את תקופת החכירה תוך שמירה על זכויותיהם וטענותיהם בעניין תשלום דמי ההיוון ותנאי ההיוון לתקופה הנוספת. המבקשים אף הסכימו לקידום הליכי השומה, שכן אין כל מניעה לקידום הליכים מעין אלו מאחר והמחלוקת בין הצדדים אינה נטושה על השומה כי אם על הנגזרת ממנה, היינו על האחוז שעל החוכר לשלם מתוך הסכום הנקוב בשומה. לטענת המבקשים, חרף פניות חוזרות ונשנות בעניין לא הואילה העירייה לתת התייחסות עניינית כלשהי.