מרצף תעשיית מוצרי מלט נ' ו.מ.לתכנון ובניה הרצליה

פסק דין

המערערת היא בעלת זכויות בבניין ברחוב משכית 27 בהרצליה פיתוח – גוש 6420 חלקה 65 וחלק מחלקה 21 (להלן: "הבניין"). על הבניין חלה בעבר תב"ע נקודתית הר/1754 (שפורסמה למתן תוקף ביום 25.10.1990 – והיא תכונה להלן: "התוכנית הקודמת"). על פי התוכנית הקודמת אוחדו שטחי מגרשים 2, 3 ו-4 למגרש מספר 1 בשטח של 5,000 מ"ר המיועד לאזור תעשייה מיוחד, ומגרש מספר 2 עורפי להשלמה בשטח של 400 מ"ר, המיועד לאזור תעשייה. זכויות הבניה במגרש הן 180% (מותרת תוספת קומה ד' בשטח של 2,000 מ"ר). השטח הבנוי של הבניין הוא כ-15,000 מ"ר, והוא כולל שטח עיקרי ושטחי שירות. לטענת המערערת השטח למסחר על פי התוכנית הקודמת עמד על 1,500 מ"ר.

ביום 4.9.03 פורסמה תוכנית הר/1900 החלה על המקרקעין עליהם בנוי הבניין (להלן: "התוכנית החדשה"). התוכנית החדשה קבעה כי בחישוב שטחי הבנייה העיקריים, 20% משטח המקרקעין בשתי הקומות הראשונות יועדו לתכלית של מסחר + 160% לתעשייה. על פי התוכנית החדשה, השטח למסחר הוא שטח של 967 מ"ר.

המערערת הגישה תביעה מכוח ס' 197 לחוק התכנון והבנייה, לאור טענתה כי התוכנית החדשה גרעה משטחי המסחר בבניין. המערערת טענה כי על פי התוכנית הקודמת היא היתה זכאית לשימוש מסחרי ב-10% מכלל שטח הבניין - שטחים עיקריים ושטחי שירות בו, קרי ל-1,500 מ"ר שטחי מסחר. לכן, לטענתה, התוכנית החדשה גרעה ממנה כ-500 מ"ר שטחים למסחר.

מנגד, לטענת המשיבה, התוכנית הקודמת קבעה כי שטחי המסחר יהיו 10% מהשטח העיקרי המותר לבניה בבניין, ואין לכלול בשטחים אלה את שטחי המרתפים ושטחי השירות. לכן, לפי פרשנות המשיבה, התוכנית החדשה לא גרעה משטחי המסחר, ולא היה מקום לכן לקבל את תביעת הפיצויים שהגישה המערערת לפי ס' 197 לחוק התכנון והבנייה.

ועדת הערר לתכנון ובנייה פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב (להלן : "ועדת הערר") דחתה את טענות המערערת בהחלטתה מיום 17.6.09, בתיק ערר הר 95105/07. הוועדה קבעה כי היקף השימוש המסחרי במצב הקודם הוא 10% מהשטח העיקרי המותר לבנייה, וזאת על סמך הוראות התוכנית הקודמת ועל סמך השוואה לתוכניות אחרות.

על החלטה זו של ועדת הערר הוגש הערעור דנן.

המחלוקת בין הצדדים מתייחסת אם כן בעיקרה לפרשנות הנכונה של התוכנית הקודמת, ביחס לשטחי המסחר בבניין.

טענות הצדדים

המערערת הפנתה לס' ס' 10(א), שהוא סעיף המטרות בתוכנית הקודמת, וטענה כי עולה ממנו כי התוכנית הקודמת לא הבחינה במסגרת חישוב השטחים, בין השטח העיקרי לבין שטחי השירות. עוד נטען כי אותה מסקנה עולה לא רק מלשון התוכנית הקודמת, אלא גם מתכליתה. כך, על פי הטענה, התכלית החקיקתית של התוכנית הקודמת היתה להפוך את האזור בו נמצא הבניין לאזור של תעשיית ההיי טק, המסחר והבידור. מגמה זו באה לידי ביטוי בתוכנית הקודמת, שהיתה תב"ע נקודתית , כאשר התב"עות הנקודתיות שבאו בעקבותיה, המשיכו על פי הטענה את המדיניות הזו.

לטענת המערערת, יש להעדיף את הפרשנות המרחיבה לה היא טוענת, משום שזו עולה בקנה אחד עם תכליתה של התוכנית הקודמת כפי שפורטה לעיל. המערערת הוסיפה וטענה כי יש להעדיף את הפרשנות לה היא טוענת גם משום שמדובר בפרשנות המשמרת את קניין הפרט.

המערערת טענה עוד, כי הפרשנות לה טוענת המשיבה, היא פרשנות המפלה אותה לרעה לעומת תוכניות נקודתיות אחרות. המערערת התייחסה לתוכניות הר/1837, הר/1852 והר/1734 א', בהן נקבע כי שטחי המסחר ייגזרו מהשטחים העיקריים ומשטחי השירות.

עוד טענה המערערת, כי המשיבה שינתה את פרשנותה לתוכנית הקודמת רטרואקטיבית. לפי הטענה, לאורך כ-14 שנים, התירה המשיבה עשיית שימוש למסחר בכ-1,500 מ"ר משטחי הבניין, ושטחים אלה צומצמו לפחות מ-1,000 מ"ר, רק שנה לאחר כניסתה לתוקף של התוכנית החדשה. עוד נטען כי המערערת זכאית לפיצוי לפי ס' 197 גם אם לאור כניסתה לתוקף של התוכנית החדשה, חל שינוי במדיניות האכיפה של המשיבה.

לטענת המערערת, במקרה דנן על בית המשפט להתערב בהחלטתה של ועדת הערר, משום שהוועדה עסקה בסוגיה משפטית – פרשנית, ולא נזקקה לשיקולים תכנוניים בהכרעתה.

מנגד, טענה המשיבה כי הפרשנות הנכונה למונח "שטח הבניין" היא שטח הבנייה העיקרי (ו-10% משטחי השירות באופן אקוויולנטי), ולכן לא חל שינוי בין התוכנית הקודמת לבין התוכנית החדשה. פרשנות זו חלה גם בכול התוכניות האחרות באזור התעשייה בהרצליה. עוד נטען כי מטרת התוכנית החדשה היתה לאחד את התוכניות הנקודתיות שחלו באזור התעשייה הרצליה, ולשפר את מצב הזכויות שניתנו על פי תוכניות אלה.

המשיבה טענה כי בשנת 1992 נכנסו לתוקף תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) התשנ"ב – 1992 (להלן: "התקנות"). התקנות יצרו את ההפרדה הטרמינולוגית בין שטחים עיקריים לבין שטחי שירות. אולם, על פי הטענה, המשיבה נהגה באותו אופן גם קודם לכניסת התקנות לתוקף, כאשר הכלל התכנוני היה גם אז כי אחוזי הבנייה המותרים מתייחסים לשטחים העיקריים המותרים, ועליהם ניתן להוסיף שטחי שירות.

עוד טענה המשיבה, כי הסעיף הנכון בתוכנית הקודמת אליו יש לפנות כדי לבחון את השאלה במחלוקת הוא ס' 13(א) בה, ממנו ניתן ללמוד איך מוגדר שטח הבניין, ומה הוא כולל ביחס לשטח המגרש (ששטחו 5,000 ועוד 400 מ"ר).

לטענת המשיבה, בפועל נבנה במגרש שטח של 5,954.34 מ"ר שעולה בקנה אחד עם העובדה כי על פי ההיתר ניתן היה לבנות 120% - כאשר ה-120% מגלמים את השטח העיקרי בלבד. התוכנית החדשה לא שינתה את העיקרון, אלא רק הגדילה את השטחים העיקריים ואת שטחי השירות, כך שבפועל היא הגדילה את שטח הבנייה ואת שווי המקרקעין של המערערת. לגישת המערערת, חלוקת השטח המקסימלי המצוין בס' 10א לתוכנית (15,000 מ"ר) בשטח המגרש (5,000 מ"ר לערך), יביא למסקנה לפיה על המגרש יש כ-300% בנייה, ולא 180% המותרים. אף מטעם זה אין לקבל את פרשנות המערערת לתוכנית.

המשיבה הפנתה גם לס' 14 לתוכנית הקודמת, הדן בשימושים המותרים באזור התעשייה המיוחד, ממנו עולה כי יש הפרדה ברורה בין השימושים העיקריים המותרים בשטח הבנייה העיקרי לבין השימושים המותרים בשטחי המרתפים (כעולה מס' 14(ג) לתוכנית הקודמת, המתייחס לשימושים המותרים במרתפים). ס' 14(ד) מתייחס לשימושים המסחריים, שהם בשטח של 10%, ואין זה סביר כי התוכנית - שבסעיף קודם הגדירה את שטח הבניה כשטח עיקרי שאינו כולל מרתפים - תתיר לפתע לגזור 10% מערבוב השטחים.

לטענת המשיבה, התקנות משנת 1992 קבעו בהוראות מעבר להן איך לפרש תוכניות שהופקדו לפני תחילתן. נקבע בהן כי אם בתוכנית קודמת אין פירוט ביחס לאופן חישוב השטחים, הרי שיש להחיל את אותה מדיניות שמחילות התקנות – קרי יראו את השטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות. פרשנות המערערת היא הפוכה להוראות המעבר הללו.